Por: Marcos Baroni

Fiikipedia: Por que diversificar uma carteira de FII’s?

Fiikipedia

Prof. Baroni – 02 de abril de 2020

Por que diversificar uma carteira de FII’s?

Nesta semana, estamos fazendo uma Live por semana a fim de trazer cada vez mais informações neste momento de crise. Tivemos oportunidade de falar com a TG Core, RBR e Valora. Hoje e amanhã recebo o time de Gestão dos maiores fundos imobiliários do Brasil – Kinea.

Abaixo, os links de todo o conteúdo:

O artigo de hoje teve, mais uma vez, a contribuição do nosso amigo Anderson Gandra Kuster. Obrigado e parabéns!

Vamos lá.

O principal objetivo da diversificação é a diminuição do risco específico de um ativo dentro de um portfólio. Essa diversificação pode ocorrer de forma setorial, regional ou na variedade entre fundos mono-ativos (mais voláteis, mas que podem ter Yields maiores) e fundos multi-ativos (geralmente menos voláteis e com Yields mais comprimidos).

Diversificação Setorial

Existem diversos tipos de FII’s, como fundos focados em shoppings, prédios corporativos, galpões logísticos, hotéis, hospitais e universidades.

Sabendo disso, é interessante que o investidor diversifique sua carteira dentro desse universo, para que não fique exposto somente a um único setor. A fim de ilustrar um cenário de risco temos o exemplo abaixo.

Some isto ao fato de que os investidores podem também buscar outras classes internamente, por exemplo: fundos de CRIs, desenvolvimento imobiliário ou mesmo fundos de fundos que poderão funcionar como cestas de ativos imobiliários já com prévia diversificação de portifólio.

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Diversificação Regional

Os FII’s podem estar localizados em diversas cidades e estados brasileiros, diante disso, é vantajoso que o investidor se posicione de forma variada nessas regiões a fim de não ficar exposto a economia local.

No exemplo, temos um fundo logístico situado em Minas Gerais e outro na Paraíba. Nesse cenário, o setor logístico da região de Minas Gerais é voltado para produção industrial, enquanto que no Mato Grosso seja para agropecuária. Logo o que impacta um não necessariamente impactará o outro, balanceando os riscos dentro da mesma esfera de fundos logísticos.

Diversificação entre Mono e Multi ativos

Dentro do universo dos fundos imobiliários existem os fundos monoativos e multiativos, sendo que os fundos monoativos, geralmente, carregam maior rendimento e risco maiores, uma vez que sua distribuição depende de uma única fonte geradora de renda.

Outro fato importante é de que os fundos monoativos possuem, via de regra, um menor número de cotistas e liquidez, podendo impactar a volatilidade das cotas.

Penso que, no futuro, o mercado de FIIs no Brasil terá maior presença em fundos multiativos e com grande diversificação interna. O mercado americano se desenvolveu nesta direção e é possível que possamos ir no mesmo caminho ao passo que ocorra grandes consolidações entre fundos ou mesmo vendas totais de ativos, como temos visto nos últimos meses em TBOF11 e FVBI11, por exemplo.

Caso queira entender melhor sobre as diferenças entre esses tipos de FII, o assunto foi discutido com maior riqueza nos links abaixo:

E o número de ativos?

Na teoria tradicional, a diversificação funciona como um modo de diminuir a exposição ao risco específico de um fundo imobiliário.

Então, qual seria o número ideal de ativos para que houvesse apenas o risco sistêmico, aquele que é inerente a todo o mercado? Vale destacar, inclusive, que é o momento atual que estamos vivendo com esta crise do COVID-19.

A figura abaixo ilustra o estudo de Evans e Archer sobre a diversificação de ativos em um portfolio. Nota-se que acima de dez ativos, o benefício da variedade não é tão efetivo na diminuição do risco (desvio padrão).

Portanto, com o objetivo de mitigar o risco específico de cada FII, é fundamental que o investidor entenda quais são seus ativos e se há uma diversidade de setores, regiões e tipos de fundo em sua carteira.

Não quero aqui determinar um número mágico para os investidores, mas quando se tem uma carteira composta entre 10 e 15 ativos, é natural que você possua um nível de diversificação satisfatório.

Por outro lado, nada impeça que você ajuste para algo entre 15 e 20 ativos, pensando em uma carteira maior do ponto de vista de tipos (e classes) de investimentos, isto é, ações, multimercados, dentre outros.

O que estamos vendo agora com o COVID-19 é algo onde a diversificação clássica funciona até um determinado momento. Depois, começamos a ver eventos altamente correlacionados em todas as escalas e classes de ativos. O risco sistêmico tomou proporções globais e poderá causar uma nova precificação dos ativos de todo o planeta.

Tudo foi atingido, por mais diversificado que você estivesse.

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Marcos Baroni

Marcos Baroni é analista CNPI, especialista em Fundos Imobiliários da Suno Research e professor há 22 anos em cursos de graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Formado na área de TI e com especialização em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira. Há 12 anos, leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a independência financeira através dos fundos imobiliários como ativos geradores de renda passiva e formação de patrimônio.

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