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Fiikipedia: Meus fundos imobiliários estão ficando velhos

By 17 de maio de 2018 No Comments

Nesta semana, trarei uma figura já conhecida no mercado brasileiro de Fundos Imobiliários: NOD (Nathan Otávio). Faremos “bate-bola” passando por boa parte das Ofertas Públicas que estão chegando nestas últimas semanas. Não será uma entrevista, e sim uma troca de ideias!

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Vamos ao tema de hoje.

Uma preocupação recorrente para os investidores de imóveis é o que deve ser feito a fim de preservar o patrimônio, e isso envolve muitas variáveis que, muitas vezes, podem custar caro.

Nos Fundos Imobiliários, isso não seria diferente!

A questão é que todo imóvel envelhece com o tempo, além, obviamente, das técnicas construtivas, que mudam década a década.

A bem da verdade, manter o portfólio do Fundo atualizado é uma tarefa, aliás, quase que um dever fiduciário dos Administradores e Gestores.

A questão é, cito aqui a velha máxima: “na teoria, a prática é diferente”.

Infelizmente, não temos visto muita atividade neste sentido desde o início da indústria de FIIs no Brasil.

Pelo contrário, até mesmo Fundos com o mandato de Gestão Ativa têm realizado movimentos em um ritmo muito lento em relação à reciclagem das propriedades ali presentes.

O ideal mesmo seria ter critérios de entradas e saídas bem claros e definidos, até para que o Fundo pudesse ter a capacidade de arbitrar estas operações como forma de gerar valor (alpha) aos cotistas que se dispõem a pagar taxas maiores para que seu patrimônio seja administrado com visão perene.

Eu tenho uma visão bem particular de que, se você tem na mão um imóvel com excelente localização, é importante ter um bom plano de manutenção, ou mesmo considerar a possibilidade de um Retrofit em algum momento, mirando uma estratégia de longo prazo.

Retrofit deriva de “RETRO” (andar para trás) e “FIT” (ajuste), isto é, uma reforma profunda que busca adequar o imóvel a fim de atender demandas mais atualizadas e modernas, até porque a vocação da região pode também ter mudado com o tempo e, neste caso, o DNA do imóvel tem de ser adaptado.

Alguns pontos devem ser considerados: o Retrofit custa menos da metade da construção de um imóvel novo, lembrando que o grande prêmio é procurar revitalizar a propriedade em linha com as exigências normativas atuais.

Há, inclusive, empresas especializadas em certificações especiais para estes casos, trazendo ainda mais credibilidade ao projeto.

Um ponto de alerta é que o Retrofit é uma reforma que nem sempre irá possibilitar adaptações construtivas, sobretudo pela limitação física. Portanto, um prédio “retrofitado” é, muitas vezes, uma (boa) alternativa, mas não necessariamente, a melhor.

Continuo com a tese de que, em boa parte das vezes, a renovação do portfólio (compra / venda / compra) é onde os melhores resultados podem surgir, gerando ganhos adicionais aos cotistas de maneira sustentável.

Por outro lado, temos visto Retrofits interessantes de serem observados, tais como: BRCR11, KNRI11, HGRE11 e HGBS11.

Talvez o caso mais emblemático seja mesmo EDGA11, mas que, infelizmente, está comprometido pela crítica situação no RJ, lembrando que o prédio teve perto de 100% de ocupação, assim que a obra foi entregue, há pouco mais de 5 anos.

Fica uma saudável provocação: Qual segmento você acredita que pode se beneficiar da melhor forma, realizando Retrofits?

ESPERO POR VOCÊ!

Participe de nossas Lives, no Canal do Youtube da Suno Research, sobre Fundos Imobiliários às quintas-feiras às 21h e aproveite para tirar ainda mais dúvidas sobre tudo que foi abordado neste artigo.

Além disso, temos Relatórios e Radares bem completos que são publicados semanalmente, trazendo destaques dos principais Fundos Imobiliários negociados no mercado brasileiro.

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Marcos Baroni

Marcos Baroni

Marcos Baroni, professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira.