Por: Marcos Baroni

Fiikipedia: A mão do gestor

Cada vez mais, estou convencido que a Mão do Gestor pode mudar consideravelmente o resultado final de um fundo imobiliário ao longo do tempo.

Isso fica ainda mais cristalino à medida que usamos ferramentas adequadas para comparar a evolução (ou não) dos fundos desde o início de suas operações.

Um Gestor mais diligente, com estratégia clara e definida, via de regra, gera resultados mais consistentes.

O que temos de observar nos Gestores?

Muitos são os pontos, mas listo aqui alguns que acredito serem fundamentais:

  • Estarem próximos dos inquilinos, antecipando movimentos e eventuais necessidades.
  • Vistorias recorrentes nos imóveis para manutenções e retrofits quando necessários.
  • Busca frequente por ativos com melhores perspectivas no mercado.
  • Informações e estratégias claras em seus relatórios gerenciais.

No entanto, é mais curioso ainda perceber que os melhores retornos da história dos FIIs não foram, necessariamente, daqueles com gestão ativa.

O Brasil é mesmo um país “diferente”.

Este é um ponto polêmico, mas temos que abordá-lo.

Os Gestores são voltados para o mercado financeiro.

É fato!

E tem que ser assim mesmo, até porque os fundos imobiliários são instrumentos (veículos) listados em bolsa ancorados em legislação específica.

A questão é, como estas equipes são internamente estruturadas, desenvolvem (e buscam) projetos imobiliários no dia a dia.

Muitas vezes, o que podemos perceber é que o “time” de Gestão é bem limitado e acaba “passando a bola” para as consultorias.

Até aí, tudo bem.

O ponto chave é que essas consultorias se desenvolveram muito mais no eixo Rio/SP.

E aí começam as dificuldades.

Os “caprates”, nos grandes centros, são muito comprimidos e bons negócios poderiam ser feitos Brasil a fora.

Por que não?

Não tenho dúvidas que teríamos fundos com mais diversificação geográfica e retornos maiores.

Claro, cuidar dos imóveis seria uma tarefa mais “complexa” pela distância.

Não vejo isso como uma barreira de impedimento.  Acho que é muito mais uma questão de “perfil do Gestor”. Daí, voltamos ao cerne da questão:

será que os Gestores estão “dispostos” a buscar ativos pelo Brasil e criar produtos mais diversificados?

Me parece que, hoje, os fundos, em geral, possuem uma “cartilha”, como um mantra mesmo: Ativo bom só pode estar na Faria Lima, Berrini, Paulista, enfim…

Será? Fica a provocação. ?

A grande dicotomia

Fundo Imobiliário parece imóvel, mas não é. Este tema não é novidade para ninguém, certo? Pois bem.

Se você compra um imóvel próprio com base nos seus critérios e, além disso, faz a gestão junto aos seus inquilinos no dia a dia, o resultado “pode” ser bem mais expressivo no longo prazo.

Obviamente você terá muito mais trabalho.

Ao optar por fundos imobiliários, você está terceirizando a gestão do seu próprio patrimônio.

Daí a Mão do Gestor fará toda a diferença.

Sem dúvida alguma, é uma dicotomia. Mas, honestamente, não acredito que sejam estratégias excludentes.

Lembre-se que é possível alocar capital em imóveis próprios, de preferência comerciais, além de estruturar uma carteira com fundos imobiliários de diversos setores e tipos.

Você estará ainda mais diversificado e com retornos potenciais diferentes.

Espero por você!

Participe de nossas Lives no Canal do Youtube da Suno Research sobre Fundos Imobiliários às quintas-feiras às 21h e aproveite para tirar ainda mais dúvidas sobre tudo que foi abordado neste artigo.

Além disso, temos Relatórios e “Radares” bem completos publicados semanalmente, trazendo os destaques dos principais fundos imobiliários negociados no mercado brasileiro.

Marcos Baroni

Marcos Baroni é especialista em Fundos Imobiliários. Professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós-graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira.

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