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    Fiikipedia: A mão do gestor

    Fiikipedia: A mão do gestor

    Cada vez mais, estou convencido que a Mão do Gestor pode mudar consideravelmente o resultado final de um fundo imobiliário ao longo do tempo.

    Isso fica ainda mais cristalino à medida que usamos ferramentas adequadas para comparar a evolução (ou não) dos fundos desde o início de suas operações.

    Um Gestor mais diligente, com estratégia clara e definida, via de regra, gera resultados mais consistentes.

    O que temos de observar nos Gestores?

    Muitos são os pontos, mas listo aqui alguns que acredito serem fundamentais:

    • Estarem próximos dos inquilinos, antecipando movimentos e eventuais necessidades.
    • Vistorias recorrentes nos imóveis para manutenções e retrofits quando necessários.
    • Busca frequente por ativos com melhores perspectivas no mercado.
    • Informações e estratégias claras em seus relatórios gerenciais.

    No entanto, é mais curioso ainda perceber que os melhores retornos da história dos FIIs não foram, necessariamente, daqueles com gestão ativa.

    O Brasil é mesmo um país “diferente”.

    Este é um ponto polêmico, mas temos que abordá-lo.

    Os Gestores são voltados para o mercado financeiro.

    É fato!

    E tem que ser assim mesmo, até porque os fundos imobiliários são instrumentos (veículos) listados em bolsa ancorados em legislação específica.

    A questão é, como estas equipes são internamente estruturadas, desenvolvem (e buscam) projetos imobiliários no dia a dia.

    Muitas vezes, o que podemos perceber é que o “time” de Gestão é bem limitado e acaba “passando a bola” para as consultorias.

    Até aí, tudo bem.

    O ponto chave é que essas consultorias se desenvolveram muito mais no eixo Rio/SP.

    E aí começam as dificuldades.

    Os “caprates”, nos grandes centros, são muito comprimidos e bons negócios poderiam ser feitos Brasil a fora.

    Por que não?

    Não tenho dúvidas que teríamos fundos com mais diversificação geográfica e retornos maiores.

    Claro, cuidar dos imóveis seria uma tarefa mais “complexa” pela distância.

    Não vejo isso como uma barreira de impedimento.  Acho que é muito mais uma questão de “perfil do Gestor”. Daí, voltamos ao cerne da questão:

    será que os Gestores estão “dispostos” a buscar ativos pelo Brasil e criar produtos mais diversificados?

    Me parece que, hoje, os fundos, em geral, possuem uma “cartilha”, como um mantra mesmo: Ativo bom só pode estar na Faria Lima, Berrini, Paulista, enfim…

    Será? Fica a provocação. ?

    A grande dicotomia

    Fundo Imobiliário parece imóvel, mas não é. Este tema não é novidade para ninguém, certo? Pois bem.

    Se você compra um imóvel próprio com base nos seus critérios e, além disso, faz a gestão junto aos seus inquilinos no dia a dia, o resultado “pode” ser bem mais expressivo no longo prazo.

    Obviamente você terá muito mais trabalho.

    Ao optar por fundos imobiliários, você está terceirizando a gestão do seu próprio patrimônio.

    Daí a Mão do Gestor fará toda a diferença.

    Sem dúvida alguma, é uma dicotomia. Mas, honestamente, não acredito que sejam estratégias excludentes.

    Lembre-se que é possível alocar capital em imóveis próprios, de preferência comerciais, além de estruturar uma carteira com fundos imobiliários de diversos setores e tipos.

    Você estará ainda mais diversificado e com retornos potenciais diferentes.

    Espero por você!

    Participe de nossas Lives no Canal do Youtube da Suno Research sobre Fundos Imobiliários às quintas-feiras às 21h e aproveite para tirar ainda mais dúvidas sobre tudo que foi abordado neste artigo.

    Além disso, temos Relatórios e “Radares” bem completos publicados semanalmente, trazendo os destaques dos principais fundos imobiliários negociados no mercado brasileiro.

    Marcos Baroni
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