Por: Marcos Baroni

Fiikipedia: FII é arriscado?

Fiikipedia

Prof. Baroni – 27 de fevereiro de 2020

FII é arriscado?

Na semana passada, tive uma importante contribuição de um jovem talentoso de 30 anos, Anderson Gandra Kuster. Hoje, ele nos brinda com a segunda parte do artigo, onde trata questões relacionadas aos riscos (volatilidade) dos fundos imobiliários.

Em tempo, aproveito a oportunidade para te convidar a participar da minha Live, logo mais às 18h em meu canal no Youtube, com o time de Gestão do FII Quasar Agro (QAGR11) – após a publicação do último Relatório Gerencial, pudemos perceber mudanças nas expectativas.

Conto com sua presença no link: https://youtu.be/l64xlGYVSlQ

Investindo em Fundos Imobiliários

Agora, vamos ao artigo do nosso amigo Anderson.

Risco X Volatilidade

Segundo Benjamim Graham – autor do “best seller” Investidor Inteligente – risco é a possibilidade de perda permanente de capital, seja por uma desvalorização expressiva do ativo ou devido a venda com prejuízo. Volatilidade, por outro lado, é a oscilação do preço em um determinado período de tempo.

Para o investidor de longo prazo os riscos se resumem à falta de conhecimento do ativo ou à compra de um ativo com fundamentos ruins. No primeiro caso, a perda de capital se dá pelo desespero do investidor em momentos de volatilidade, onde esse vende suas cotas com receio do pessimismo do mercado. Já no segundo, o investidor compra fundos com imóveis de vacância alta, esperando que esta diminua com o tempo.

Nesse artigo focaremos no primeiro caso, de modo a estudar algumas causas da variação nas cotações.

Geradores de volatilidade

Algumas fontes de oscilação no preço de um fundo imobiliário são:

  • Liquidez
  • Flipagem
  • Gestão

Neste momento iremos abordar cada um destes pontos de forma objetiva.

Liquidez

Como funciona a liquidez em FII’s?

Para um fundo listado em bolsa ou ação, a liquidez é medida pela facilidade com que esse é negociado. Usualmente, utiliza-se a métrica de volume financeiro negociado em um dia. A fim de exemplificar esse indicador, foi realizado um estudo integrando 134 FII’s. Os dados foram extraídos do site Funds Explorer.

A Figura 1 ilustra a média dos últimos 30 dias do volume financeiro negociado em um dia, para 134 fundos. No momento, os fundos mais líquidos do mercado são: XPLG11 e XPML11.

Figura 1

A Figura 2 apresenta a variação em % entre o preço de fechamento do dia anterior e do preço de fechamento do dia atual (21/02/2020), bem como a linha de tendência linear dos dados. Quanto aos Fundos listados no eixo horizontal, esses seguem a mesma regra da Figura 1 (do menor para maior volume financeiro).

Figura 2

Na Figura 2 é possível observar uma grande dispersão nos dados de variação percentual, os quais podem ser explicados por diversos fatores, como exemplo:

  • Data ex – rendimentos (data a qual o adquirente da cota não possui mais direitos a receber os rendimentos).
  • “Day after” integralização das cotas.
  • Fato relevante anunciado.
  • Dentre Outros.

No entanto, apesar de sensível, a liquidez tem certo impacto na volatilidade dos ativos, saindo de uma média de 1,10% em ativos menos líquidos para 0,6% de variação em percentual diário, em ativos mais líquidos.

Flipagem

A Flipagem ocorre, principalmente, quando o cotista do fundo opta por participar do “follow-on” exercendo boa parte ou a totalidade de seus direitos de preferência, podendo ficar com uma posição “desbalanceada” em sua carteira. Em seguida, no momento da integralização das cotas ele vende o excesso de cotas no mercado secundário, buscando lucro na diferença entre preço de compra e venda.

Esse caso e outro mais arriscado são realçados no link:

https://www.sunoresearch.com.br/artigos/fiikipedia-flipagem-nos-fundos-imobiliarios/

A fim de ilustrar o efeito da flipagem na variação de preço, foi utilizado o gráfico da Figura 3. Nessa imagem, a linha verde representa as cotas do fundo antes do “follow-on” e a curva roxa descreve o momento em que as novas cotas foram integralizadas no mercado.

Figura 3

No momento da integralização das cotas, a curva de oferta move-se para a direita, ilustrando o aumento do volume do fundo, consequentemente, os preços são pressionados para baixo, de um valor P1 para P2.

No entanto, após essa queda, o preço pode retornar para P1 devido às expectativas de crescimento do fundo. É possível que esse valor flutue para baixo caso a próxima distribuição de rendimentos seja menor que a do mês anterior, gerando quebra de expectativa.

Gestão

A gestão é um indicador qualitativo do fundo, a qual pode exercer influência na volatilidade nos preços das cotas.

Um exemplo prático é o fundo OULG11B, onde:

  • Foi arrecadado menos do que o esperado em seu “follow-on” (de 300 milhões, foram captados 153 milhões de reais).
  • A distribuição de rendimentos teve queda, após a integralização das cotas: de R$0,84 em janeiro para R$0,33 em fevereiro.
  • Houve demora na aquisição de ativos com os recursos obtidos.

Tais pontos não indicam uma má gestão, porém podem gerar desconforto no investidor, durante esse período de adequação.

Portanto, liquidez baixa, recém-integralização de cotas e uma gestão que demora acima do previsto para alocar os recursos, geram uma “tempestade perfeita” para volatilidade do preço.

Por fim, vale destacar que este exemplo não representa indicação de compra e/ou venda do FII OULG11B.

Continue sempre aprendendo, pois, a experiência custa mais caro.

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Marcos Baroni

Marcos Baroni é analista CNPI, especialista em Fundos Imobiliários da Suno Research e professor há 22 anos em cursos de graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Formado na área de TI e com especialização em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira. Há 12 anos, leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a independência financeira através dos fundos imobiliários como ativos geradores de renda passiva e formação de patrimônio.

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