Por: Marcos Baroni

Fiikipedia: BATE BOLA – Perguntas e Respostas Parte 4

Hoje teremos novamente a nossa tradicional Live com perguntas e respostas. Destacamos a grande quantidade de novos investidores que estão chegando no mercado com dúvidas recorrentes e achamos prudente dedicarmos mais Lives neste mês para que possamos esclarecer pontos importantes sobre o mercado de FIIs.

LIVE – SUNO RESPONDE (19/09/2019 às 21h)

O Fiikipedia continua a sequência destas últimas edições com um bate bola de perguntas e respostas frequentes contando com as contribuições dos nossos amigos GUTENBERG NETO e PEDRO HORDONES, que me ajudaram a coletar dúvidas, bem como na elaboração das respostas.

Envie sua dúvida para [email protected] pois usarei os próximos artigos para respondê-las. Vamos lá:


UM FUNDO IMOBILIÁRIO PODE FALIR?

É difícil que um FII venha à falência, pois o Fundo possui ativos na forma de imóveis ou títulos, ou seja, possui lastro real. O Fundo pode ficar sem caixa, caso mantenha uma vacância alta por períodos longos, ou se necessita realizar reformas/obras de grandes proporções (retrofits). Nesse caso há possibilidade de realizar uma emissão de cotas – lembrando que o cotista não é obrigado a participar, embora possa ter sua participação diluída.

O QUE É AMORTIZAÇÃO? É A MESMA COISA DE DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS?

A amortização é diferente da distribuição de dividendos. Consiste em uma transferência de patrimônio, onde o Fundo devolve parte do seu capital para os cotistas, resultando em uma diminuição imediata de seu patrimônio. Entre outros motivos, isso pode ocorrer caso o Fundo se veja incapaz de aplicar adequadamente recursos que tenham sido levantados nas últimas emissões ou mesmo tenha vendido ativos do portfólio.

SE EU FICAR MENOS DE 1 MÊS INTEIRO COM AS COTAS DE UM FII, RECEBEREI DIVIDENDOS PROPORCIONAIS?

Não! Ou você receberá os dividendos por inteiro ou não receberá nada. Para ter direito, você precisa possuir cotas do fundo até a “data ex” para distribuição, que é a data a partir do qual os novos cotistas não mais terão direito a receber os últimos dividendos declarados. Para a maioria dos FIIs, essa data é o último dia do mês, mas é possível obter a informação diretamente nos Relatórios Gerenciais, Informes ou mesmo em websites especializados em FIIs.

POR QUANTO TEMPO POSSO “CARREGAR” UM PREJUÍZO EM VENDA DE FII? OU É SOMENTE DE UM ANO PARA OUTRO?

Não há um prazo ou limite para abater o prejuízo desde que o prejuízo acumulado seja informado, ou seja, carregado entre uma declaração anual e outra subsequente.

SERIA RECOMENDADO NÃO COMPRAR FII COM P/VP ACIMA DE 1 POIS ESTARIA CARO DEMAIS?

O indicador Preço / Valor Patrimonial (P/VP) é um indicador teórico que representa o quanto um Fundo está acima do seu valor patrimonial (maior que 1) ou abaixo do valor patrimonial (menor que 1). Assim como todos os indicadores, não deve ser analisado isoladamente nem mesmo como fator decisivo. O mercado em geral costuma precificar os FIIs pelo seu poder de distribuição de dividendos em comparação com títulos de Renda Fixa, portanto nem sempre um fundo com P/VP elevado está caro demais. Este é um bom indicador que somado à uma análise mais ampla pode ajudar na tomada de decisão.

A OPERAÇÃO PARA FAZER UMA SUBSCRIÇÃO É NO PRÓPRIO HOME BROKER?

Não, você deve ir na página de OFERTAS PÚBLICAS no website da sua corretora ou entrar em contato para informar seu interesse na subscrição. Cada Corretora tem seu procedimento próprio, inclusive ao que pese a disponibilidade dos recursos quando a reserva é realizada.

AS TAXAS DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO DE UM FII É UM FATOR DETERMINANTE A SER LEVADO EM CONSIDERAÇÃO?

Essas taxas são boas medidas para se comparar FIIs do mesmo segmento, ou seja, com alocações semelhantes. Indiretamente, estas taxas podem ser um termômetro que reflete a intenção do Administrador e Gestor – ambos devem trabalhar em prol dos cotistas e receber um valor justo pelo serviço desempenhado. Como estas taxas são descontadas antes da distribuição, alguns investidores não costumam dar a devida importância. No entanto, no longo prazo, procure avaliar se estes profissionais estão gerando valor para o Fundo e se as taxas estão alinhadas com a qualidade do serviço prestado aos cotistas. Vale reforçar que não tem “taxa ideal” – cada Fundo possui sua própria dinâmica e relação de risco/retorno que deve ser considerada nos custos gerais do produto.

O QUE É “NOI”?

Em essência, é o resultado operacional líquido, ou seja, todas as receitas descontadas dos custos e despesas. Obviamente, é importante que este indicador apresente variações positivas ano a ano, pois reforça que o ativo está ficando cada vez mais eficiente com o passar do tempo. É uma métrica muito usada no mercado imobiliário internacional, porém, aqui no Brasil, apenas os Gestores de FIIs Shoppings Centers possuem a praxe de apresenta-lo nos Relatórios Gerenciais. O NOI pode ser combinado com outros indicadores a fim de se avaliar a eficiência do imóvel em termos de geração de renda. Em geral, quanto maior a margem, melhor.

Na próxima semana, responderemos mais perguntas que os investidores têm me feito. Mande a sua dúvida para o e-mail [email protected] e participe! Nosso objetivo é propagar conhecimento.

E, por fim, lembre-se de acessar a nossa playlist no canal do Youtube, que visa mapear os principais FIIs do mercado

 

 

 

 

Marcos Baroni

Marcos Baroni é especialista em Fundos Imobiliários. Professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós-graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira.

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