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Como gerenciar sua carteira de fundos imobiliários

By 15 de setembro de 2017 No Comments
Como gerenciar sua carteira de fundos imobiliários

Este é um dos temas que iremos abordar com mais detalhes em nosso curso sobre fundos imobiliários, nos dias 28 e 29 de outubro, em São Paulo, mas queremos trazer previamente alguns pontos relevantes.

Muitas vezes somos questionados se existe uma estratégia clara e objetiva para se gerenciar uma carteira de fundos imobiliários dentro de uma rotina mais sistematizada.

A bem da verdade é uma pergunta “perversa”, visto que o operacional de cada investidor se torna uma ferramenta com viés pessoal, após atingir um determinado nível de conhecimento e segurança.

É frequente, ao final de palestras, cursos ou pequenos workshops, investidores participantes levantarem esta questão.

Nosso objetivo aqui neste artigo será estabelecer alguns parâmetros que permitam gerar mais conforto no “operacional” da gestão da carteira.

Por outro lado, faz todo sentido, especialmente quando temos novos investidores se aproximando do mercado de renda variável, como temos visto.

Lembrando que há poucos meses éramos 87 mil “CPFs” e hoje somos mais de 102 mil.

Mas será que há uma fórmula única?

Com absoluta certeza, a resposta é não.

Há vários caminhos, óticas e momentos diferentes para cada fundo, e é importante ter uma “rotina” para acompanhar seus FIIs, a fim de proporcionar ainda mais segurança na hora da alocação, mês a mês.

É cruel.

Muito cruel ter fluxo de caixa e não saber onde alocar.

Eu costumo dizer que até “a vida do investidor” de fundos imobiliários é diferente.

Simples de explicar: Não há produtos disponíveis no mercado de capitais que proporcionem tamanha intensidade de fluxo de caixa livre.

Quais são os parâmetros iniciais com que podemos nos orientar?

Vejamos dois caminhos que podem ser replicados de forma bem simples por boa parte dos investidores.

Digamos que o seu alvo é manter 20 fundos imobiliários em carteira na maior parte do seu tempo de acumulação, fruição e sucessão.

Você pode simplesmente estabelecer um percentual médio e, neste caso, seria 5% para cada fundo. Correto?

Esta estratégia é chamada de diversificação ingênua.

É um operacional simples e, com base em estudos, tende a desempenhar de forma satisfatória e muitas vezes, inclusive, superando carteiras com alocações supostamente mais sofisticadas (eficientes).

Uma outra forma é você definir percentuais mínimos, médios e máximos.

Mesmo que esta “banda” possa sofrer alguma distorção por um período (curto) de tempo, criar limites é fundamental, até mesmo para o controle de risco da carteira.

Neste caso, as bandas podem ser definidas em função do risco intrínseco (interno) para cada fundo alocado.

Por exemplo, um fundo mono/mono, ou seja, uma única propriedade locada para um mesmo inquilino tende a oferecer mais riscos do que um multi/multi (vários imóveis locados para diversos inquilinos de setores distintos). Por esta ótica, a chance da renda “falhar” em ativos mono/momo é maior do que em multi/multi.

Esta premissa é, a princípio, verdadeira, apesar de que a história “recente” já nos provou que há exceções.

No entanto, é importante nos orientarmos, na maioria das vezes, com mais foco e atenção nas “regras/consenso” e, claro, não esquecer da estatística e dos modelos matemáticos (probabilidades) aplicados no passado.

Tudo é possível, mas nem tudo é muito provável.

Particularmente, veja uma opinião bastante pessoal: acho interessante limitar da seguinte forma: digamos que sua média seja 5%. Aloque 2,5% para ativos mais agressivos e até 10% para ativos mais conservadores.

No geral, estas duas estratégias devem trazer um grande conforto para o operacional (gestão) da carteira e funcionar como bússola aos investidores.

Estratégias para alocação interna na carteira

Quem é comprador mensal de fundos imobiliários nunca deve tirar o olho da sua própria carteira, pois ela irá de alguma forma indicar naturalmente as suas próximas compras.

Da mesma forma que você estabelece percentuais mínimos, médios e máximos para cada fundo, é possível simetricamente criar modelos limítrofes para cada setor e tipo de fundo.

Veja alguns exemplos para melhor orientação:

  • 75% dos meus fundos serão de “tijolos”, sendo que não irei exceder 15% para cada setor (lajes comerciais, galpões logísticos / industriais, shoppings, agências etc.).
  • Dos 25% restantes, será feita uma divisão entre fundos de recebíveis (papel) e fundos de desenvolvimento imobiliário, mas sem exceder 5% em nenhuma posição alocada.

Observe que são dois pontos simples de serem considerados e que, de alguma forma, disciplinam os investidores.

Não é muito prudente ter uma carteira com boa renda, mas altamente concentrada em um setor da economia, por exemplo.

Amanhã a conta chega. Sempre chega!

Observe o DY médio anualizado de sua carteira e mantenha sempre estes dados atualizados em sua planilha de controle.

Considere comprar fundos “dentro do mês” que estejam acima da média.

O DY não é o único parâmetro de medida para se extrair a média.

O desconto patrimonial em função do preço no mercado secundário é outra medida de extrema relevância para se manter em planilha.

Estes ativos estarão supostamente mais “baratos” e suas chances de ter retornos mais generosos no longo prazo aumentam, claro.

Mais uma vez, lembre-se de respeitar os limites impostos conforme explanado acima.

Tudo que falamos até agora tem um viés mais passivo da carteira e faz com que o operacional (mês a mês) possa fluir com pouco estresse.

Nada impede, claro, que sua carteira seja revisada por uma ótica “macro” uma ou duas vezes durante um ano.

Não hesite em realizar trocas ao perceber que algum ativo não esteja contribuindo na intensidade (forma) esperada.

Xadrez dos Fundos Imobiliários

Gestão Ativa de Carteira

Alguns investidores preferem se orientar de maneira mais ativa e buscam trocar ativos com mais frequência.

É uma excelente estratégia, desde que o investidor tenha mais segurança no “racional” estabelecido em cada ativo e suas respectivas premissas.

Não é nada trivial. Pelo contrário, exige estudos mais próximos e frequentes além de muito mais disciplina para respeitar as premissas inicialmente colocadas.

É válido ressaltar que o “giro”, com alta frequência, de suas posições de fundos imobiliários poderá implicar no aumento do risco global de sua carteira.

Fatalmente irá gerar superexposição em algum momento.

Conclusão

Talvez, o maior problema (ou risco) é não ter uma estratégia e a alocação ficar “solta”, sem um sentido definido para cada ativo.

O fato de não ter uma estratégia leva a um descontrole e, ao mesmo tempo, a uma “sensação” de estar à deriva.

E, portanto, qualquer movimento mais brusco do mercado é capaz de “tirar o seu sono”, mesmo que seja um investidor mais experiente neste “universo” de investimentos.

A nossa visão é que o fato de ter uma estratégia aplicável, mesmo que não seja exatamente igual às explicadas neste artigo, favorece o operacional mês a mês, além de criar fatores disciplinadores importantes para o longo prazo.

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Marcos Baroni

Marcos Baroni

Marcos Baroni, professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira.