FIIs Educacionais

Quem foi que disse que investir em educação é apenas fazer uma matrícula em um curso e adquirir conhecimento?

Não é só isso.

Investir em fundos imobiliários educacionais é também uma opção interessante e rentável no mercado de capitais.

Neste sentido, vamos então avaliar os 3 fundos imobiliários listados, principais características e os prazos dos contratos.

Mas, claro. Para todos os investimentos que iremos fazer é importante sempre observar a relação entre o risco e o retorno.

Vamos ainda colocar o “link” no Google Maps para que possam conhecer melhor cada uma das propriedades presentes nos portfólios destes fundos.

Os FIIs e a Educação

Temos atualmente 03 fundos imobiliários listados na bolsa de valores (B3). São eles:

AEFI11, FAED11 e FCFL11.

Os dois primeiros possuem risco “Kroton”, visto que a Anhanguera Educacional fez uma fusão com esta instituição de ensino, se tornando o maior grupo deste segmento no país e um dos maiores do mundo.

Já o FCFL11 tem a maioria dos seus contratos com risco do Insper, que é uma instituição sem fins lucrativos de ensino superior e pesquisa, reconhecida como referência em Administração, Economia, Direito e Engenharia.

Qual o rendimento anual destes fundos?

Como estes fundos possuem riscos específicos (e concentrados), eles tendem a pagar anualmente acima da média de mercado.

  • AEFI11: 9,75% a.a.
  • FAED11: 8,50% a.a.
  • FCFL11: 6,50% a.a.

Observe que temos uma média de 8,25% ao ano, ratificando o que foi dito no que se refere aos fundos educacionais terem uma média superior ao mercado.

Este movimento é natural face às características específicas presentes nas propriedades. Portanto, uma recolocação, evidentemente, seria mais complexa.

Alguns ativos, inclusive, podem ser avaliados muito mais em função do valor do “terreno” do que da edificação em si.

Quais são as propriedades?

Vejamos abaixo um link direto para o maps dos ativos que estão presentes nos portfólios.

Cabe lembrar que o AEFI11 não possui edificação, pois se trata de 02 terrenos vazios que ainda aguardam autorização para construir 02 campi universitários para a Kroton.

AEFI11

FAED11

FCFL11

Os Contratos

Cada contrato tem características próprias, mas, no geral, são divididos em dois grandes modelos: típicos e atípicos.

Em geral, os atípicos possuem mais segurança, visto que algumas “amarrações” são impostas a fim de trazer maior previsibilidade, não só para o locatário (preservação do negócio), como também ao cotista do fundo (renda).

AEFI11 possui um contrato com vencimento para 2026 e possibilidade de ser renovado por mais 15 anos.

Observe que, em um primeiro momento, nos parece ser uma opção de baixo risco.

Mas daí surge a pergunta: Mas por que este fundo paga mais do que os outros?

A explicação é simples.

Este não é um fundo clássico de renda (tijolo). Na verdade, ele é um fundo de Desenvolvimento Imobiliário onde o fundo foi criado para viabilizar a construção de dois campi universitários nas cidades de Campinas e Cuiabá.

No entanto, ocorreu a fusão entre KROT e AEDU e isto acabou “embaraçando” a situação toda.

O risco agora é que, “caso” as construções não se iniciem até 2019, o fundo poderá ser inviabilizado, a não ser que outros ativos sejam substituídos.

Apesar de este risco recair mais sobre a Kroton, entendemos que poderá haver efeitos colaterais jurídicos relevantes e estamos atentos a estes desdobramentos.

Por outro lado, é possível que esta solução esteja iminente e que em breve esta “nuvem” seja dissipada em definitivo.

FAED11 possui contratos dos quais 38% irão vencer em 2020 e os outros 62% estão projetados para 2024.

Neste caso, a grande diferença para o fundo anterior é que os contratos deste fundo são passíveis de revisionais, como pudemos perceber há pouco tempo atrás no imóvel de Taboão da Serra.

Inclusive, é válido ressaltar que agora no início de 2018, teremos as revisionais no campus em Leme e na sede do grupo, em Valinhos.

  • Taboão da Serra: Educação a Distância e Faculdade desde 2000. Oferece cursos de graduação e pós-graduação. O prédio é equipado com laboratório de saúde e informática, além de biblioteca e anfiteatros com palco.
  • Leme: Educação a Distância e Centro Universitário Anhanguera com cursos de graduação presenciais. O prédio é equipado com laboratórios de biologia, enfermagem, fotografia, microscopia, informática, entre outros. Conta também com biblioteca e anfiteatros.
  • Valinhos: Sede Administrativa e que abriga a presidência do Grupo. A propriedade é composta por ampla área verde, cinco blocos, estacionamento, cozinha, auditórios, piscina, e circuito interno de TV.

FCFL11 é o ativo que possui os contratos mais longos dos fundos listados, visto que 95% deles irão vencer apenas em 2037, portanto daqui a 20 anos.

Na verdade, é importante lembrar que o fundo em si tem dois grandes contratos principais: um referente a uma área antiga e outro que viabilizou a expansão do campus.

Além disso, temos alguns outros subjacentes: empresa de estacionamento e uma pequena área no subsolo (e outra de escritórios), também locadas ao Insper.

Portanto, é fato que o risco principal é mesmo do Insper, que hoje é considerada uma das instituições mais importantes em termos de cursos de “negócios” no Brasil.

O imóvel possui 35 salas de aula, 360 vagas de estacionamento, biblioteca, lanchonete, 327 lugares no auditório e quadra poliesportiva.

Conclusão

Essencialmente, os FIIs citados neste artigo são mono-inquilinos e, portanto, carregam uma parcela de risco adicional.

Por outro lado, podem ter algum espaço em uma carteira com alta diversificação.

Os fundos imobiliários podem proporcionar, a todos nós, renda passiva e, além disso, incentivar empresas deste segmento a desenvolver sempre novos projetos.

Esperamos que vocês tenham aprendido um pouco mais sobre como investir em Educação de uma maneira diferente.

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Marcos Baroni, professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira. 

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