Riscos envolvidos com FII's e como evitá-los

Microcurso de Fundos Imobiliários | Aula 5

Por mais que os Fundos Imobiliários sejam investimentos em imóveis, que são considerados investimentos seguros, os fundos imobiliários não estão livres de riscos.

No nosso Guia definitivo de Fundos Imobiliários já enumeramos alguns dos principais riscos de se investir em Fundos Imobiliários, os quais o investidor deve sempre considerar antes de iniciar seus investimentos. Portanto, também recomendamos a leitura atentamente deste Guia, como parte desse minicurso.

Neste capítulo do nosso minicurso, iremos ensinar a você como identificar estes riscos, como lidar com eles e, quando for possível, evitá-los

Antes de investir em fundos imobiliários é essencial que o investidor saiba que estará entrando no mercado de renda variável, que como o próprio nome demonstra, sofre variações (de preços).

Por conta disso, se o investidor não está disposto e nem tem condições emocionais de ver seu patrimônio desvalorizando em algum momento, ou vários momentos - que por vezes pode durar um bom período - deve evitar esse mercado, ou primeiro trabalhar no psicológico.

O preço das cotas dos fundos imobiliários sofre oscilações, pois são negociadas diariamente por seus cotistas na bolsa de valores. Enquanto no investimento em imóveis físicos no mercado tradicional você não fica sabendo imediatamente por quanto um proprietário de um imóvel está vendendo e de fato vendeu seu imóvel, nos fundos imobiliários você acabará notando essas movimentações, e elas refletirão nos valores das suas cotas, isso não quer dizer, no entanto, que você precisa vender suas cotas naquele preço. Não participe da ignorância dos outros e sim se aproveite dela.

Nessas horas o investidor deverá exercitar sua paciência e tranquilidade, entendendo que, por mais que as cotas estejam em queda e seu patrimônio pareça estar sendo reduzido, o lastro do Fundo imobiliários, no caso, os imóveis que ele detém, estão intactos, ou talvez até valorizando no "mundo real", portanto, não faz sentido vender suas cotas, e sim comprar mais.

Além disso, quando os mercados estão em queda, são os momentos que costumam gerar maiores oportunidades ao poupador que quer comprar mais cotas e obter maiores retornos no longo prazo, já que uma cota que custava R$ 100,00 e hoje está cotada a R$ 70,00 permite ao investidor adquirir mais cotas com menos dinheiro, aumentando sua renda passiva e sua participação nos empreendimentos.

A vacância faz parte do mercado imobiliário e é totalmente natural. Já explicamos nos capítulos anteriores como você irá identificar a vacância de um imóvel e agora iremos mostrar como você deve administrar essas situações e mitigar estes riscos.

Normalmente, imóveis bem localizados, em regiões consolidadas e que tenham uma taxa de ocupação média - e histórica - alta, indicam uma maior resiliência frente à períodos de crise e maior vacância, como o atual.

Os imóveis dos fundos HGJH11 são exemplos de ativos resilientes à vacância, já que estão com uma vacância média de 12%, enquanto a média de São Paulo é superior a 25%.

O Fundo Edifício Ourinvest (EDFO11B) também é um exemplo de um ativo que administra bem sua vacância, já que se encontra com taxa de ocupação de 100% em um dos piores períodos para o mercado imobiliário da história. O fato do imóvel estar na Av. Paulista, ter um preço de aluguel atrativo e ter diferenciais exclusivos, faz toda a diferença.

Por outro lado, há fundos sofrendo com vacância prolongada, e que demonstram uma situação desinteressante num ativo.

Veja por exemplo a vacância dos últimos 12 meses apresentada no fundo FMOF11, que é proprietário do Edifício Memorial Office, localizado no bairro Barra funda. A média de vacância de São Paulo está em torno de 25% e a do FMOF está em 48%.

Como nos fundos imobiliários a gestão está nas mãos de terceiros, é importante que o gestor do fundo tenha comprometimento, um bom histórico de resultados e tome medidas que protejam os cotistas.

Um gestor comprometido é fundamental para que o fundo entregue bons resultados no longo prazo. É importante acompanhar a atuação do gestor, se está fazendo um bom trabalho, prospectando novos inquilinos, adquirindo ativos bons para a carteira (no caso dos Fundos de papel), etc.

Um dos fatores que mais levou investidores ao prejuízo com fundos imobiliários nos últimos tempos se chama renda garantida, ou, RMG.

Houve um período nos últimos anos em que vários fundos eram lançados em bolsa, e como uma forma de atrair os investidores, ofereciam uma Renda Mínima Garantida, que era um valor pago mensalmente aos cotistas durante alguns meses ou anos, normalmente com uma taxa atrativa.

Porém esse "brinde" não vinha de graça e esses fundos imobiliários eram lançados a valores muito elevados e fora da realidade do mercado. Além disso, como essa renda não era fruto das operações do empreendimento, de seus resultados, etc, e sim paga pelo incorporador ou vendedor, ela normalmente estava mascarando o real lucro líquido do fundo.

No momento que a renda garantida chegava ao seu fim, o fundo passava a pagar apenas o seu resultado real, e na maioria dos casos, esse resultado era bem menor que a Renda Garantida que vinha sendo paga, levando vários cotistas - que não sabiam dessa situação - a venderem suas cotas de forma assustada e realizando prejuízos.

Veja um caso de um fundo imobiliário que está em RMG atualmente e que seu resultado real está bem abaixo da RENDA GARANTIDA, sugerindo cautela aos investidores:

No caso do fundo FIGS11, perceba as distribuições fixas de R$ 0,83. Essa é a renda garantida que vai até 2019. O resultado real efetivo do fundo das operações do shopping estão em torno de R$ 0,29/cota

Quando um fundo está distribuindo muito acima de seu efetivo resultado real, esse fundo ou está "queimando caixa", ou seja, utilizando suas reservas de lucros e resultados para bancar as distribuições, ou está em RMG.

Queremos que nossos leitores sempre estejam bem informados, que conheçam e estejam cientes de todos esses riscos acima citados, para assim aprenderem a evitá-los e no final das contas, obterem bons retornos nos investimentos.


É importante ressaltar que a analise de riscos em Fundos Imobiliários deve ser refeita periodicamente, visto que todos os fatores aqui abordados podem mudar, um FII com uma boa taxa de vacância pode ter um disparo devido a algum problema em sua região, a gestão pode ser alterada e perder qualidade ou mesmo seu preço sofrer uma queda brusca por N fatores.

Da mesma forma, os riscos elevados que tornavam um Fundo pouco atraente no passado, podem ser reduzidos ou eliminados depois de algum tempo, com mudanças na gestão ou no cenário econômico como um todo, tornando o que antes era um risco em uma boa oportunidade.

Abaixo você pode conferir um relatório especial de amostra do nosso trabalho na parte de acompanhamento de riscos.

Trata-se de um relatório “Yellow Flag” onde abordamos o Fundo Imobiliários BRCR11, um dos maiores do Brasil, indicando problemas que tornam algo que já foi uma excelente oportunidade, em um risco para os cotistas atualmente.

É uma excelente oportunidade para que você veja na prática os conceitos dessa aula, e se inspire para realizar as suas próprias analises no futuro.

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