Escolhendo Um Fundo Imobiliário Para Investir

Microcurso de Fundos Imobiliários | Aula 4

Neste módulo do nosso minicurso trataremos de como o investidor deve fazer para escolher um bom Fundo imobiliário

Esse talvez seja o momento mais complexo e também importante para o investidor que está entrando no mercado.

Saber analisar e entender onde se está investindo é essencial, e conhecer e entender qual fundo imobiliário escolher é fundamental nesse processo.

Muitos, infelizmente, sem fazer uma análise criteriosa e sem entender como avaliar e escolher um bom FII, acabam por adquirir ativos de baixa qualidade e que no final das contas não entregarão bons retornos.

Vamos entender e conhecer os principais fatores na hora de escolher um bom Fundo imobiliário que seja rentável para sua carteira e aprender como identificar se um ativo é de qualidade

Como avaliar a qualidade de um ativo?

Avaliar a qualidade do ativo é fundamental na hora de se investir. No caso dos fundos imobiliários, para avaliar se um ativo tem qualidade e algum diferencial, é sempre necessário fazer alguns estudos, além de analisar o imóvel como um todo ou avaliar os ativos imobiliários que compõem sua carteira.

Em geral, para avaliarmos a qualidade de um imóvel precisamos verificar se este imóvel tem um bom padrão construtivo, se ele é bem localizado, se está situado numa região onde há demanda de seus potenciais inquilinos, se está com uma vacância controlada, se o imóvel possui diferenciais como garagens, restaurante, tecnologias, elevadores seguros e modernos, etc.

Avaliando a localização do imóvel

Tanto num fundo imobiliário de lajes corporativas, escritórios comerciais, ou de logística e Shoppings, será sempre fundamental analisarmos a região que os imóveis estão localizados, os bairros em que os imóveis se situam e se há demanda por imóveis corporativos ou dos respectivos segmentos nestas regiões.

Caso o investidor não conheça ou não tenha acesso facilitado às regiões dos empreendimentos, recomendamos que pesquise e procure informações sobre as mesmas, o Google Maps pode ajudar nessa questão.

Utilizando o fundo imobiliário HGJH11 como exemplo, um fundo que investe em 2 imóveis corporativos situados em São Paulo, verificamos com base nas informações do seu relatório como um de seus ativos, por exemplo, nos parece de alta qualidade, já que o Edifício Platinum está localizado na Rua Jerônimo da Veiga, no bairro Itaim Bibi e o imóvel está situado na melhor localização do Itaim, um dos melhores bairros para imóveis corporativos de São Paulo.

Também podemos notar que no HGJH11 a vacância do Edifício Platinum está bem controlada, atualmente com o imóvel apresentando vacância de 9%, extremamente abaixo da vacância média de São Paulo e da região do Itaim.

 

Após fazer a avaliação dos imóveis do portfólio de um fundo, sua localização, e etc, é também recomendado que o investidor avalie a gestão do fundo, se esse gestor tem um bom histórico de administração frente à este fundo e frente a outros, se as taxas de administração estão de acordo com o mercado, se o gestor está mantendo uma boa atuação na prospecção de inquilinos e tomando medidas que melhorem o retorno do fundo.

Podemos ver que também no HGJH11, a gestão do fundo - que é a Hedging Griffo - parece ser eficiente e estar alinhada aos interesses do cotista, já que a vacância do ativo está bem menor que a média da região de SP e o gestor recentemente realizou uma alteração de administradora do Condomínio para reduzir os custos do fundo, aumentando o retorno final aos cotistas. Perceba na ilustração retirada do último relatório do HGJH disponível

Nem todos os fundos imobiliários possuem imóveis em seus portfólios, há uma classe de fundo imobiliários que investem principalmente em ativos financeiros de dívida imobiliária.

No caso de fundos de recebíveis imobiliários, os chamados 'fundos de papel', a análise deverá levar em conta a qualidade de crédito de cada Certificado de Recebíveis e LCI presentes na carteira. Normalmente o investidor encontra informações sobre o devedor nos próprios relatórios mensais dos fundos, além da situação dos ativos em geral, se estão adimplentes, suas garantias, etc.

O ideal é o investidor procurar informações sobre a empresa devedora, para pesquisar e se informar sobre a saúde financeira da mesma, além de se informar melhor sobre os ativos cedidos como lastro. Caso você não consiga encontrar essas informações, faça uma ligação ou envie um e-mail para a equipe de relações com investidores do fundo, eles estarão, em geral, sempre aptos a esclarecer suas dúvidas.

Normalmente os fundos de recebíveis divulgam suas carteiras em seus relatórios. Nesta tabela podemos verificar as taxas de cada ativo, seus devedores, o indexador (CDI, Ipca, Igpm), vencimento e o Rating. Em tese, quanto maior o Rating, menor o risco do ativo.

Além disso, os gestores costumam dar alguns detalhes sobre os novos ativos da carteira, demonstrando quais suas garantias, qualidade do devedor, etc.

Veja no exemplo abaixo parte da carteira do fundo BCRI11 (Banestes Recebíveis Imobiliários) divulgada pelo gestor, além dos comentários feitos pela gestão referente aos novos ativos adquiridos

Somados, todos esses fatores acima mencionados permitem que o investidor identifique se o ativo em questão possui um bom portfólio, e sendo um ativo diferenciado, terá maiores chances de entregar um bom retorno ao investidor.

Entendemos que verificar a qualidade do ativo é fundamental na hora de comprar um ativo, mas avaliar o preço de um determinado fundo pode ser ainda mais importante.

Afinal, de nada adiantará você comprar um fundo de alta qualidade, que possui um ótimo imóvel, mas que esteja num preço extremamente caro. Você pagaria R$ 100,00 no quilo de uma banana orgânica, apenas por ela ser de boa procedência e não ter agrotóxicos? Ou R$ 2.000,00 numa camiseta apenas por ela ter uma marca melhor e um tecido de maior qualidade? Provavelmente não.

Nos fundos imobiliários a ideia é similar. De nada servirá comprarmos, por exemplo, um fundo com ótimos ativos, mas que entrega um Dividend Yield de 2% em seu máximo potencial e está com um preço muito elevado.

COMO AVALIAR O PREÇO DE UM FII?

Para avaliar o preço de um fundo podemos utilizar inúmeras métricas e há várias formas de se fazer.

Entendemos que para o investidor iniciante as formas mais simples de se avaliar um ativo são;

  • Analisar o Dividend Yield ou Cap Rate real do ativo (Ou seja, fundos com Renda mínima garantida devem ser analisados pelo seu resultado real) para entender se o retorno deste ativo é condizente com sua lucratividade, com sua geração de caixa efetiva e com o retorno esperado pelo investidor
  • Verificar o P/VP do fundo (Conforme já ensinamos no módulo anterior) para ter uma melhor noção se a cota do fundo não está muito mais cara do que seu patrimônio representa.
  • Comparar com os pares, ou seja, comparar com ativos similares, que tenham imóveis similares ou ativos dos mesmos perfis.

 

Caso, por exemplo, haja dois fundos que investem em shoppings do mesmo padrão, ambos com vacâncias reduzidas, receita de vendas similares e em regiões equivalentes, opte pelo que apresenta múltiplos e indicadores mais baratos.

Obviamente o exemplo é simplório e serve apenas quando os ativos são de perfis similares. Nunca é recomendado ao investidor utilizar apenas os indicadores de forma isolada.

De qualquer forma, aprendendo a avaliar a qualidade do ativo e o seu preço através de métricas e múltiplos (Valuation), o investidor já estará preparado para tomar boas decisões em seus investimentos e estruturar uma boa carteira de fundos imobiliários.

 

PS: Lembre-se sempre que caso você venha a não compreender completamente algum termo ou ideia exposta neste minicurso, estaremos disponíveis para tirar suas dúvidas por e-mail ou através do “inbox’ de nossa página de Facebook.

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