Indicadores e métricas que você precisa saber ao investir

Microcurso de Fundos Imobiliários | Aula 3

Após você ter entendido o que são fundos imobiliários, quais são os principais tipos e classes fundos, as maiores vantagens e etc, você precisará saber como avaliar um fundo imobiliário.

Para concluir se um fundo está barato, está caro ou é atrativo ou não, inevitavelmente o investidor deverá checar seus indicadores e principais métricas, como múltiplos, Dividend Yield, etc.

Como forma de ajudá-lo no reconhecimento e entendimento dessas métricas e indicadores, enumeramos os principais dados que você deverá verificar e estudar antes de investir em um FII:

Vacância

A vacância é um dos dados mais importantes em um fundo imobiliário, já que este dado está ligado diretamente à capacidade do fundo em pagar rendimentos maiores ou menores e também à qualidade do ativo.

Imóveis bons, que são bem geridos, que possuem diferenciais e são bem localizados, dificilmente sofrem com vacâncias elevadas, e quando acabam sofrendo com vacância, esse indicador normalmente é bem menor que o do mercado em geral.

A vacância atual é sempre fundamental ser avaliada, mas a histórica pode ser até mais importante. Recomendamos que você avalie a vacância do imóvel por longos períodos, justamente para verificar a resiliência do imóvel tanto em períodos em que o mercado está favorável, quanto em períodos mais adversos, como o atual por exemplo. Esses dados de vacância estão incluídos nos relatórios mensais dos fundos, assim como no nosso Radar de FIIs, divulgado semanalmente para nossos clientes.

Veja um exemplo abaixo de como os dados de vacância são apresentados geralmente no relatório mensal dos FIIs. O fundo utilizado como exemplo é o HGJH11, que é proprietário de duas torres comerciais localizadas em SP. Achamos essa informação na página 2 do relatório e o fundo atualmente encontra-se com uma vacância de 12,5%, bem abaixo das médias de São paulo.

vacancia do FII

Dividend Yield

Os fundos imobiliários são ativos geradores de renda mensal, e uma de suas maiores vantagens é essa capacidade de gerar fluxo mensal aos investidores.

Dessa forma, é muito importante você saber avaliar e verificar o Dividend Yield do fundo, ou seja, seu retorno de dividendos anual, para entender se o fundo está pagando um retorno adequado e condizente com o que você espera.

De nada adiantará o investidor adquirir um ativo bem consolidado e de alta qualidade se esse ativo tem um Dividend Yield muito baixo, e não tem muito potencial de crescimento por exemplo. Além do mais, se você espera um dividendo de pelo menos 8% anuais, pode ser bastante decepcionante verificar que de fato o fundo está pagando menos de 4%.

O Dividend Yield, no entanto, nunca deve ser avaliado isoladamente e não deve ser a única métrica a ser avaliada pelo investidor, já que muitos fundos imobiliários possuem DY altos, mas sem consistência, ou estão passando pelo período de Renda Garantida, que é um dividendo com prazo de validade.

Para calcular o Dividend Yield é muito fácil, basta o investidor somar todos os rendimentos mensais pagos pelo fundo nos últimos 12 meses e dividi-lo pela cotação atual do fundo. O resultado obtido, multiplica-se por 10 e então o investidor obtém o Dividend Yield dos últimos 12 meses.

Para exemplificar, vamos usar como base o FII HGJH11 novamente. Esse fundo é negociado hoje a R$ 1275,00 por cota e pagou cerca de R$ 7,65 mensalmente em média nos últimos 12 meses, como mostra a ilustração retirada do relatório mensal

DY

Como o fundo pagou R$ 7,65 por mês nos últimos 12 meses, multiplicaremos esses R$ 7,65 por 12 para verificar o valor total pago no período. No caso, foram R$ 91,80 pagos aos cotistas. Dividindo R$ 91,80 por R$ 1275,00, chegaremos a 0,072. Multiplicando 0,072 por 100, chegaremos a 7,20. Portanto, o fundo HGJH11 hoje negocia com um Dividend Yield de 7,20% baseado nas distribuições dos últimos 12 meses.

Caso o fluxo de rendimentos desse fundo em questão permanecesse estável, o investidor comprando as cotas hoje a R$ 1275,00, receberia nos próximos 12 meses cerca de 7,2%. Fácil, não?

O nosso Radar de FIIs enviado semanalmente informa sempre os Dividend Yield atualizados dos principais fundos imobiliários, além de outras métricas.

Valor Patrimonial do fundo e da cota

O Valor Patrimonial é o indicador que representa o valor do laudo de avaliação dos ativos de um determinado fundo. Ou seja, é um valor diferente do valor de mercado (da cota negociada em bolsa)

Em tese, o Valor Patrimonial do Fundo demonstra por quanto aqueles imóveis que estão dentro dos Fundos seriam negociados no mercado tradicional, no "mundo real". Normalmente os Fundos Imobiliários são negociados abaixo de seu valor Patrimonial, ou seja, os imóveis detidos pelo fundo costumam ter um valor maior do que o que é representado pelo valor da cota no mercado.

Supondo que um Fundo tenha o Valor patrimonial de R$ 50 M, e em bolsa o seu valor de mercado seja de R$ 43 M. Caso o gestor resolvesse vender os ativos do fundo e liquidá-lo, seria possível que o gestor conseguisse realizar a venda por volta de R$ 50 M em todos os ativos do fundo. Dessa forma, o cotista receberia por suas cotas um valor cerca de 16% maior.

Veja no exemplo do relatório do fundo BMLC11B onde encontramos dados do Valor patrimonial do fundo e da Cota logo na primeira página, na coluna da esquerda

Avaliar o patrimônio do Fundo e da cota pode ser importante para dar a noção ao investidor se ele está levando um ativo com desconto ou pagando muito caro por estes imóveis.

Cap Rate

O Cap rate, abreviação de Capitalization Rate, é uma métrica que representa a taxa de retorno implícita de um ativo imobiliário que é proporcionada pela sua renda. Avaliar o Cap Rate de um fundo é fundamental para o investidor verificar o retorno que aqueles ativos no portfólio do fundo estão proporcionando.

Para calcular o Cap Rate é fácil e simples. Vamos supôr que um imóvel tenha o valor de R$ 50 M. Este imóvel hoje produz uma renda de R$ 380 mil por mês, ou R$ 4,56M ao ano. Utilizando o mesmo cálculo que já utilizamos para estimar o Dividend Yield, chegaremos ao Cap Rate do imóvel.

Este imóvel do nosso exemplo, teria um Cap Rate de 9,12%. Lembrando que diferente do Dividend yield, que é a renda final paga ao cotista por um fundo, o Cap Rate avalia individualmente cada imóvel e a renda por ele proporcionada, sem considerar as despesas do fundo, como taxas de gestão e administração.

Dessa forma, é normal que um Fundo que tenha imóveis com Cap Rate de 10%, acabe entregando um retorno em Dividendos um pouco menor, por conta dessas despesas.

Em teoria, quanto maior o Cap Rate melhor. Na prática, porém, as propriedades com maior Cap Rate possuem um risco mais elevado, e geralmente estas propriedades estão em localidades menos demandadas, com maior vacância, e com menor liquidez.

Preço/Valor Patrimonial da Cota

O Preço sobre Valor Patrimonial da Cota representa o ágio ou deságio em que aquele ativo está sendo negociado. Para calcular o Valor Patrimonial de uma cota, basta você dividir o valor do Patrimônio Líquido do fundo pelo número de cotas. É simples e fácil.

Finalizado isso, compare o valor Patrimonial da Cota com o valor de mercado. Para calcular essa relação, faça a divisão do valor de mercado da cota, pelo seu valor patrimonial. Digamos que a cota de um fundo esteja negociando na bolsa por R$ 100,00 e o seu Valor Patrimonial por cota seja de R$ 85,00, então o múltiplo P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) desse ativo será de 1,17, ou seja, ele está negociando acima do seu Valor Patrimonial.

Normalmente cotas de mercado que estejam sendo negociadas bem abaixo do Valor Patrimonial podem representar oportunidades, mas também podem mostrar que há algum problema estrutural ou pontual dentro dos ativos de um fundo.

Novamente, lembre-se que não devemos avaliar uma métrica isoladamente. O bom investidor de Fundos Imobiliários irá considerar todas as métricas possíveis, a gestão, a qualidade do ativo e então a partir daí tomará sua decisão.

Número de Cotas

O número de cotas é a quantidade de cotas que um fundo possui, ou seja, a quantidades de cotas que representam o patrimônio total do fundo. Para verificar o número de cotas o investidor deve acessar os relatórios ou informes mensais, que normalmente são publicados no site da BMF&Bovespa.

Usando o relatório do BMLC11B como exemplo novamente, veja como é fácil encontrar o número de cotas de um fundo

numero de cotas

Valor por m² do aluguel

Esse indicador mostra ao cotista se o aluguel atual praticado por um imóvel está de acordo com os valores praticados na mesma região, se está caro ou barato.

É comum que imóveis muito bem localizados, com vacâncias pequenas, tenham um valor por m² mais elevado. Por outro lado, imóveis em regiões com sobre-oferta e menos procuradas, possuem aluguéis menores.

Caso você verifique um valor de m² muito aquém da realidade daquela região, desconfie. Caso este locatário resolva sair do imóvel, dificilmente o gestor conseguirá um novo locatário com as mesmas condições

Área Bruta Locável (ABL)

A ABL é todo o espaço disponível para locação de um imóvel, e analisar o tamanho de sua ABL é de extrema importância, afinal, através da ABL poderemos calcular o Valor por m² (Conforme item anterior) e termos uma noção da dimensão do imóvel.

No relatório do HGJH11 por exemplo, podemos encontrar esses dados na última página do documento e verificamos que o Fundo possui 12.613 m² de ABL.

Valor por m² do Imóvel em relação à cotação de mercado

O Valor por m² do imóvel considerado pela cotação na bolsa normalmente pode mostrar ao investidor oportunidades sensacionais, ou alertá-lo sobre imóveis muito caros.

Um Fundo que tem um imóvel com laudo de avaliação de R$ 100M, mas que pelo preço da cota em bolsa, o valor do imóvel sairá R$ 60 M, está sendo negociado de forma barata.

Se considerarmos que este imóvel tenha 8000 M² de ABL (Área Bruta Locavel), então seu valor por m² com base no valor de patrimonial será de R$ 12.500,00. Já com base na cotação em bolsa (que é o que investidor está pagando), estará em R$ 7.500,00, representando dessa forma um bom desconto.

Poderíamos dizer que o investidor a cada R$ 7.500,00 reais aplicados no fundo, estaria se tornando proprietário de 1m² do imóvel.

Taxas de administração e gestão

Todo gestor e administrador de fundos imobiliários cobra taxas mensais para realizar a gestão e administração do fundo. Normalmente as taxas são pequenas proporcionalmente ao patrimônio do fundo e às suas receitas, porém, por vezes essas taxas são elevadas.

Taxas de administração altas podem acabar prejudicando a rentabilidade final do fundo e as distribuições de dividendos e, portanto, consideramos fundamental o investidor sempre checar as taxas que são cobrada por cada fundo.

Para encontrar as taxas, basta novamente acessar os relatórios. Veja que no fundo BMLC11B as taxas de Adm e gestão são de 0,50% o valor total do Patrimônio Líquido. Este fundo também conta com uma taxa de gerenciamento dos ativos que é de 0,95% sobre a receita mensal do fundo.

taxas

Essas são as principais métricas e indicadores que você deve se atentar ao investir em Fundos Imobiliários.

Lembrem-se que no nosso Guia definitivo de Fundos imobiliários ensinamos com um passo a passo o investidor a encontrar os relatórios mensais dos FII’s, dessa forma, a leitura do nosso Guia também faz parte deste curso e é uma leitura fundamental

Confira no link o Guia Gratuito de Fiis: 

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