Comparativo entre Fundos Imobiliários e Imóveis

Microcurso de Fundos Imobiliários | Aula 2

Como vimos na publicação anterior, os Fundos Imobiliários (FII’s) são veículos que permitem ao investidor se expor à empreendimentos imobiliários através de ativos listados em bolsa.

Portanto, é inevitável a comparação entre Fundos Imobiliários e imóveis físicos.

Apesar de terem raízes em comum, existem diferenças relevantes entre investir em Fundos Imobiliários e imóveis convencionais.

Quando comparamos com imóveis, quais são as vantagens e desvantagens de se investir em fundos imobiliários?

Maior dividendo: a renda obtida através de FII’s:

O valor pago em dividendos pelos FII’s, em geral, é superior ao de imóveis físicos. Isso ocorre pois, além da isenção fiscal (a renda dos fundos imobiliários é isenta de imposto de renda), os FII’s hoje negociam com desconto em relação às propriedades físicas.

Dessa forma, investir em fundo imobiliário costuma ser uma forma também de comprar participação em um empreendimento com um bom desconto.

Possibilidade de retornos maiores

Com a possibilidade de o investidor reinvestir os dividendos que recebe mensalmente em novas cotas de fundos imobiliários, aumentando a sua participação, o investidor de FIIs costuma atingir retornos espetaculares no longo prazo.

Há inúmeros fundos antigos ou mesmo recentes que performaram muito acima dos benchmarks de mercado, e entregaram retornos bastante superiores à imóveis físicos por exemplo. Fundos como SHPH11, FAMB11, ALMI11B, FCFL11B, dentre inúmeros outros, entregaram ao investidor retornos fantásticos.

SHPH11
Retorno histórico do Fundo SHPH11

Diversificação:

Imóveis tem um ticket alto e, portanto, exige-se um grande volume investido para que o investidor possa se diversificar em várias propriedades. Os fundos imobiliários permitem que o investidor diversifique com um valor muito menor e diversas propriedades em geografias diferentes.

Através dos fundos imobiliários um investidor pode se tornar sócio de um Shopping por apenas R$ 70,00. Há fundos que possuem em seu portfólio inúmeras lajes corporativas de alto padrão que são negociados em bolsa por menos de R$ 2,00.

Dessa forma, com pouco dinheiro o investidor poderá adquirir participações em vários projetos diferentes. O que seria totalmente inviável no investimento direto em imóveis.

Liquidez:

A liquidez dos Fundos Imobiliários é menor do que a liquidez das ações, é verdade. Mas mesmo assim, os FII’s são mais líquidos do que imóveis, que podem demorar meses para serem vendidos. Além disso, se você tem R$500 mil aplicado em imóveis e necessita de R$100 mil, não é possível vender só uma parte do imóvel. No caso de FII’s você pode vender somente uma parte da posição que detém caso necessite.

Custos de transação:

Os custos de transação de imóveis podem chegar em até 6% do valor do imóvel, se somarmos a corretagem e o ITBI (Imposto sobre transmissão de bens). Os custos de corretagem de FII’s são bem menores, e só é pago imposto de renda em caso de lucros.

Existem corretoras que sequer cobram taxas de corretagem para negociação de fundos imobiliários, e outras cobram valores baixos, como R$ 5,00 ou até menos.

Gestão profissional:

Os fundos são geridos por profissionais de mercado. São especialistas no que fazem. Isso faz com que a propriedade, na média, irá ser administrada melhor do que o indivíduo conseguiria sozinho. Além disso, livra o indivíduo das “dores de cabeça” de administrar um imóvel.

Nos fundos imobiliários a gestão é entregue à terceiros (administrador) e o investidor pode ficar descansado. De qualquer forma, sempre é importante o investidor se informar sobre seus fundos, e sobre a eficiência da gestão do mesmo. Nem todos os gestores fazem um bom trabalho, é preciso ter consciência disso.

Vantagem tributária:

Os FII’s são isentos na distribuição de dividendos para as pessoas físicas. Isso significa que toda a renda imobiliária, excluindo as despesas, poderá ser distribuída sem pagar imposto de renda, ao contrário de imóveis tradicionais que o governo por ficar com até 27,5% da renda, dependendo da faixa de renda do investidor.

Qualidade dos Inquilinos:

Na média, os inquilinos dos imóveis dos FII’s apresentam menor risco de inadimplência e atraso que o investidor conseguiria em imóveis tradicionais. Os imóveis dos FII’s tendem a atrair grandes empresas, instituições com risco de crédito baixo. O BC Fund, um dos maiores FII’s do Brasil, tem inadimplência histórica inferior a 1%.

Volatilidade:

O fato dos fiis serem cotados em bolsa de valores e sofrerem oscilações de preços diariamente, levam aos FII’s um componente de volatilidade, que não existe nos imóveis tradicionais, mesmo porque não existem ofertas todos os dias por um imóvel.

Além do mais, pelo fato de imóveis tradicionais no investimento direto não serem cotados em bolsa, o investidor não percebe suas possíveis oscilações, e assim, tem a impressão de estar investindo em um ativo que sempre se valoriza e que não sofre oscilações negativas.

O Caráter mais volátil dos FII’s pode ser um empecilho para a venda no preço desejado em caso de necessidade.

Risco Regulatório:

Em dezembro de 2015, foi feita a tentativa no congresso e senado de criar uma tributação sobre os rendimentos dos FII’s. Felizmente, esta medida não foi para frente no Congresso, mas mostra que o Estado e seu apetite arrecadatório já se mostraram interessados em acabar com os incentivos fiscais dos FII’s.

Caso venha um dia a perder sua isenção fiscal, os Fundos Imobiliários iriam perder, inevitavelmente, parte de sua atratividade e rentabilidade diferenciada.

Não detém controle da propriedade:

Quem investe em FII’s não detém o controle da propriedade. Não é possível reformar um imóvel decadente dentro de um FII sem um consenso e acordo entre os cotistas. Isso não acontece quando a propriedade é de um investidor individual.

Como podemos ver, os fundos imobiliários são uma alternativa altamente rentável e acessível de se investir em imóveis, e que deveria ser considerada por todos os investidores individuais interessados em renda imobiliária e dividendos.

 

Vemos os Fundos Imobiliários como essenciais dentro de uma carteira previdenciária, e que junto dos investimentos em ações, poderão trazer um grande retorno aos investidores, levando-os à independência financeira.

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