Para analisarmos o mercado imobiliário de forma técnica, com base em dados, alguns indicadores são utilizados. Portanto, alguns desses indicadores, como é o caso do VSO (vendas sobre oferta) e o IVV (velocidade de vendas), se fazem presente na vida dos corretores.

O mercado imobiliário possui um comportamento diferente de outros mercados de bens, onde destaca-se o alto custo das unidades geradas e o elevado prazo de maturação. Nesse contexto, indicadores como IVV e VSO se comportam como termômetros de mercado para os investidores de FII.

VSO, ou vendas sobre oferta, é um indicador utilizado na análise da oferta imobiliária. Sua principal função é demonstrar o percentual de unidades comercializadas em relação a um total de disponíveis. Ou seja, ele indica se a comercialização de um empreendimento imobiliário está evoluindo de forma prevista ao longo de um determinado período.

VSO

Analogamente, outro indicador se faz presente nesse meio. É o caso do IVV, índice de velocidade de vendas, que também indica o sucesso de comercialização do negócio.

O IVV considera o tempo de exposição do imóvel no mercado, sua localização, preço, tamanho, entre outras características.

Ambos indicadores refletem a movimentação de compra dos ativos no mercado, tornando-os uma forma eficiente de medir o quanto a empresa está performando seus negócios.

Índices da construção civil: vso, ivv, etc…

No intuito de obtermos a “temperatura do mercado imobiliário”, são monitorados através de índices os lançamentos, vendas e estoques.

Os dados são coletados mensalmente por iniciativas privadas (interno) ou órgãos públicos. Dentre eles estão:

  • Ademi – Associação Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo
  • Fundação IPEAD – FACE UFMG
  • CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção
  • Entre outras…

Para se calcular o VSO, em um determinado período, contamos com a seguinte equação:

  • VSO = vendas / (vendas + oferta)

Entende como oferta o sobressalente das construtoras, acrescidos dos lançamentos entregues daquele período. Quanto maior o valor desse índice, melhor.

VSO

Análise do mercado imobiliário

Uma das principais análises do mercado imobiliário diz respeito à compatibilização entre oferta e demanda imobiliária. A oferta, segundo especialistas de mercado, varia de acordo com fatores tais como:

  • Localização
  • Preço de venda
  • Tipologia
  • Dimensão
  • Condições de negócio
  • Diferenciação do imóvel
  • Aspectos tecnológicos
  • Aspectos sustentáveis

A oferta imobiliária é composta pela produção anual somada ao estoque habitacional da região analisada.

Cenário conturbado

Na última década, o mercado imobiliário no Brasil experimentou fases bem distintas. Contudo, essas fases foram impactadas pelos diferentes cenários econômicos, tanto no âmbito nacional, como internacional.

A crise econômica de 2008 impactou negativamente a expansão e prosperidade do mercado de construção civil em todo o mundo. Foi justamente neste pós-crise que a economia brasileira deu sinais de prosperidade, e o mercado imobiliário seguiu esta tendência.

A final de contas, uma economia aquecida e próspera remete a uma melhora nos índices de emprego, e consequentemente na renda do consumidor. Portanto, essas características garantem condições propícias para o investimento em um imóvel.

Entretanto, o desaquecimento nacional se deu a partir de 2013, quando se iniciou um novo cenário de enfraquecimento. Por fim, esse cenário negativo desestabilizou vários setores da nossa economia, impactando fortemente o mercado imobiliário.

Conclusão sobre VSO

Indicadores como o VSO e IVV refletem a atratividade que os produtos imobiliários exercem sobre o mercado de imóveis. Portanto, tais referências são de suma importância para medir a eficiência com que as incorporadoras realizam seus negócios.

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Tiago Reis

Tiago Reis

Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research.