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    VSO: Entenda o significado desse indicador no mercado imobiliário

    Para analisarmos o mercado imobiliário de forma técnica, com base em dados, alguns indicadores são utilizados. Portanto, alguns desses indicadores, como é o caso do VSO (vendas sobre oferta) e o IVV (velocidade de vendas), se fazem presente na vida dos corretores.

    O mercado imobiliário possui um comportamento diferente de outros mercados de bens, onde destaca-se o alto custo das unidades geradas e o elevado prazo de maturação. Nesse contexto, indicadores como IVV e VSO se comportam como termômetros de mercado para os investidores de FII.

    VSO, ou vendas sobre oferta, é um indicador utilizado na análise da oferta imobiliária. Sua principal função é demonstrar o percentual de unidades comercializadas em relação a um total de disponíveis. Ou seja, ele indica se a comercialização de um empreendimento imobiliário está evoluindo de forma prevista ao longo de um determinado período.

    VSO

    Analogamente, outro indicador se faz presente nesse meio. É o caso do IVV, índice de velocidade de vendas, que também indica o sucesso de comercialização do negócio.

    O IVV considera o tempo de exposição do imóvel no mercado, sua localização, preço, tamanho, entre outras características.

    Ambos indicadores refletem a movimentação de compra dos ativos no mercado, tornando-os uma forma eficiente de medir o quanto a empresa está performando seus negócios.

    Índices da construção civil: vso, ivv, etc…

    No intuito de obtermos a “temperatura do mercado imobiliário”, são monitorados através de índices os lançamentos, vendas e estoques.

    Os dados são coletados mensalmente por iniciativas privadas (interno) ou órgãos públicos. Dentre eles estão:

    • Ademi – Associação Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo
    • Fundação IPEAD – FACE UFMG
    • CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção
    • Entre outras…

    Para se calcular o VSO, em um determinado período, contamos com a seguinte equação:

    • VSO = vendas / (vendas + oferta)

    Entende como oferta o sobressalente das construtoras, acrescidos dos lançamentos entregues daquele período. Quanto maior o valor desse índice, melhor.

    VSO

    Análise do mercado imobiliário

    Uma das principais análises do mercado imobiliário diz respeito à compatibilização entre oferta e demanda imobiliária. A oferta, segundo especialistas de mercado, varia de acordo com fatores tais como:

    • Localização
    • Preço de venda
    • Tipologia
    • Dimensão
    • Condições de negócio
    • Diferenciação do imóvel
    • Aspectos tecnológicos
    • Aspectos sustentáveis

    A oferta imobiliária é composta pela produção anual somada ao estoque habitacional da região analisada.

    Cenário conturbado

    Na última década, o mercado imobiliário no Brasil experimentou fases bem distintas. Contudo, essas fases foram impactadas pelos diferentes cenários econômicos, tanto no âmbito nacional, como internacional.

    A crise econômica de 2008 impactou negativamente a expansão e prosperidade do mercado de construção civil em todo o mundo. Foi justamente neste pós-crise que a economia brasileira deu sinais de prosperidade, e o mercado imobiliário seguiu esta tendência.

    A final de contas, uma economia aquecida e próspera remete a uma melhora nos índices de emprego, e consequentemente na renda do consumidor. Portanto, essas características garantem condições propícias para o investimento em um imóvel.

    Entretanto, o desaquecimento nacional se deu a partir de 2013, quando se iniciou um novo cenário de enfraquecimento. Por fim, esse cenário negativo desestabilizou vários setores da nossa economia, impactando fortemente o mercado imobiliário.

    Conclusão sobre VSO

    Indicadores como o VSO e IVV refletem a atratividade que os produtos imobiliários exercem sobre o mercado de imóveis. Portanto, tais referências são de suma importância para medir a eficiência com que as incorporadoras realizam seus negócios.

    Tiago Reis
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