Investindo em Fundos Imobiliários

Os imóveis estão entre os investimentos preferidos do brasileiro, afinal de contas, a sensação de segurança de se investir em um imóvel, a tendência de valorização dos imóveis no longo prazo, protegendo o patrimônio da inflação, aliada ao recebimento de aluguéis e fluxo de renda passiva que esses ativos proporcionam, são fatores que normalmente proporcionam aos investidores retornos interessantes no longo prazo.

Essa valorização é um dos principais motivos que levam os brasileiros a terem uma grande preferência pelo investimento imobiliário, pois sentem-se seguros e convictos de que fizeram um bom investimento para o longo prazo.

O índice MGV-R do Banco Central, por exemplo, que mede em reais o valor médio das garantias registradas no SCR (Sistemas de Informações de Crédito do Banco Central), deixa evidente a clara tendência de valorização dos imóveis no longo prazo, visto que hoje a média de valor de um imóvel financiado está em R$ 160 mil, contra cerca de R$ 45 mil em 2004, uma valorização, de fato, expressiva.

Obviamente que nos últimos anos, como já falamos, por conta da recessão enfrentada pelo país, elevação do desemprego e no caso, correção as fortes valorizações anteriores, os imóveis não apresentam uma valorização relevante nos últimos 3 anos, mas ainda assim, isso não elimina a tendência positiva de longo prazo.

Além da valorização dos imóveis, o fato do proprietário poder alugá-lo e obter renda, é outro fator que torna o imóvel um dos investimentos mais populares no país.

Ou seja, investir em imóvel, é uma forma de se obter valorização patrimonial no longo prazo e ainda obter uma renda, seja para a sua aposentadoria ou para complementar a sua renda ativa proveniente do trabalho.

Como já falamos em outros artigos e publicações, os Fundos Imobiliários são uma forma interessante de se investir em imóveis com pouco dinheiro, diversificando de maneira inteligente, tendo acesso a imóveis diferenciados, e obtendo uma rentabilidade através de aluguéis mais elevada.

Enquanto o rendimento através de aluguéis que um investidor obtém normalmente investindo em um imóvel diretamente fica em torno de 0,30% a 0,50% ao mês, os Fundos Imobiliários chegam a oferecer algumas opções que pagam rendimentos de mais de 0,80% ao mês.

Além disso, enquanto os aluguéis recebidos do investimento em imóveis diretamente são tributados, os rendimentos dos Fundos Imobiliários são isentos, o que confere uma grande atratividade a essa modalidade.

Ainda, uma das maiores atratividades dos Fundos imobiliários é o fato de que o investidor consegue, com pouco dinheiro, adquirir cotas e participar de grandes empreendimentos, o que possibilita também o reinvestimento de dividendos imediato, o que não é viável no investimento direto em imóveis.

Por exemplo, caso o investidor de Fundos Imobiliários receba um aluguel mensal de R$ 500,00, ele poderá utilizar esse recurso imediatamente na compra de novas cotas. O fundo FLMA11, por exemplo, que detém participação no empreendimento Square Faria Lima em São Paulo, é um FII que custa menos de R$ 2,00 em bolsa, sendo assim, o investidor poderia reinvestir os R$ 500,00 comprando mais de 250 cotas do mesmo, elevando sua participação no empreendimento.

Já no investimento direto em imóveis, isso não é possível, afinal de contas, não se consegue comprar uma “fração” de um imóvel ou mesmo adquirir um novo imóvel com R$ 500,00, e caso o investidor deseje utilizar os aluguéis para comprar outro ativo imobiliário, terá de acumular por muitos anos, talvez décadas, para conseguir realizar o reinvestimento.

Esse fato é um grande diferencial positivo dos fundos imobiliários e possibilita um “forte” efeito dos juros compostos, visto que o aplicador aumenta sua participação nos FIIs mensalmente, adquirindo mais cotas, possuindo mais m² proporcionalmente e aumentando sua renda.

Para demonstrar a atratividade do investimento em Fundos Imobiliários e o potencial da reaplicação dos dividendos, enumeramos abaixo alguns Fundos Imobiliários que possuem um histórico mais longo na bolsa de valores e avaliamos a rentabilidade entregue nesses ativos no longo prazo, considerando sempre o reinvestimento de dividendos, o que deixamos claro que é muito importante e fundamental para obter um retorno elevado.

RIO BRAVO RENDA CORPORATIVA  – FFCI11

O fundo de escritórios gerido pela Rio Bravo entregou um retorno bastante atrativo no longo prazo, tendo gerado uma rentabilidade total de mais de 650% ao investidor que adquiriu suas cotas no início e reinvestiu todos os dividendos.

RioBravo FFCI11

Esse retorno foi muito superior ao do CDI, por exemplo, que entregou um retorno de menos de 400% (bruto) nos últimos 13 anos e meio, e também muito superior ao desempenho do Ibovespa no período, que entregou um retorno de cerca de 230%.

Como podemos ver, o efeito do reinvestimento de dividendos é muito forte no longo prazo, e a rentabilidade obtida pelo investidor em FFCI11 foi equivalente a mais de 16% ao ano, o que é, sem dúvidas, um retorno muito expressivo.

Nem mesmo o fato da vacância do FFCI ter se elevado consideravelmente nos últimos anos (vacância projetada atual em 23,2%) tirou a atratividade do investimento. Conforme a vacância seja reduzida nos próximos anos, é esperado que o retorno fique ainda melhor.

FII Edíficio Ourinvest – EDFO11B

O FII EDFO11B, que detém participação no Edifício Ourinvest, localizado na Avenida Paulista, é outro exemplo de fundo que entregou uma rentabilidade muito atrativa ao longo do tempo.

Considerando a valorização da cota e a reaplicação dos dividendos, EDFO11B gerou uma rentabilidade de cerca de 650% nos últimos 11 anos e meio, o equivalente a uma taxa de retorno anual de cerca de 19,50% ao ano, o que é muito superior aos outros “benchmarks”.

EDFO11B

Vale lembrar que o EDFO11B vem sendo afetado, embora de forma mais leve, pelo cenário adverso do mercado imobiliário, com uma vacância que se elevou nos últimos 12 anos e algumas revisionais negativas.

Conforme o mercado de lajes corporativas se recupere, com uma maior absorção líquida e menor vacância, esperamos que EDFO11B se beneficie de eventuais revisionais positivas no futuro e uma menor vacância, o que se refletirá em rendimentos maiores e um retorno ainda mais elevado para o longo prazo.

FII Almirante Barroso – FAMB11

O FII Almirante Barroso, é proprietário do imóvel Almirante Barroso, que fica localizado na Av. Rio Branco, 174, centro do Rio de Janeiro. O imóvel atualmente é locado para a Caixa.

Esse FII talvez seja um dos que mais entregaram rentabilidade aos seus investidores desde a sua constituição, e é um grande exemplo de como os Fundos Imobiliários podem gerar retornos expressivamente altos, caso o investidor adquira as cotas a preços atrativos e reinvista todos os dividendos.

Ultimamente o fundo vem sofrendo com desvalorizações por conta do cenário adverso do mercado imobiliário RJ e uma certa apreensão quanto à continuidade da Caixa no imóvel, ou mesmo em relação a uma possível redução nos preços praticados, mas ainda assim, o retorno foi muito positivo.

FAMB11

Desde 2005, considerando o reinvestimento de dividendos e valorização da cota, o retorno absoluto de FAMB11 foi de cerca de 1.110%, um retorno equivalente a cerca de 23,2% ao ano, algo que parece inimaginável para um investimento “passivo” em imóveis, que visa receber rendimentos no longo prazo e obter alguma valorização.

FII Shopping Higienópolis – SHPH11

O fundo SHPH11, que detém participação no Shopping Pátio Higienópolis, localizado em São Paulo, também entregou um retorno expressivo aos seus investidores nos últimos anos.

Com receitas crescentes, uma localização privilegiada e um público fiel, além de um padrão diferenciado, o Shopping vem entregando uma performance positiva ao longo dos anos, refletindo na renda e na cotação do ativo.

O fundo SHPH11, inclusive, é uma forma do investidor se beneficiar não apenas da valorização imobiliária e recebimento de aluguéis, mas também do crescimento da economia, do consumo e do setor de Shoppings.

Veja abaixo o retorno entregue nos últimos 10 anos pelo FII SHPH11.

SHPH11 A

Muito interessante também é perceber que o SHPH11, apesar de ser apenas um Fundo Imobiliário, que não possui a estrutura de uma empresa e nem o intuito de se expandir, com novas participações, etc, entregou um retorno bem mais elevado que uma grande empresa do setor de Shoppings, que é o Iguatemi, que tem suas ações negociadas na Bovespa pelo código de IGTA3.

SHPH11 IGAT3

Como os FIIs possuem uma estrutura muito menos onerosa, sem funcionários, sem bônus “gordos” a serem pagos aos executivos, e principalmente, sem dívidas, que consomem drasticamente parte do fluxo de caixa das empresas de Shoppings de capital aberto para financiarem seus crescimentos, o retorno absoluto acaba sendo muito mais atrativo no longo prazo.

Além disso, o fato dos FIIs distribuírem pelo menos 95% dos seus lucros, torna o investimento muito atrativo para quem busca renda mensal, o que naturalmente possibilita um retorno muito elevado no longo prazo, caso a renda seja reaplicada. Já num investimento em ações do setor de Shoppings, o acionista recebe baixos dividendos, e não tem esse efeito multiplicador ao seu lado.

Hedging Griffo Brasil Shopping FII – HGBS11

Outro fundo de Shoppings que acabou “performando” bem acima de empresas do segmento e que entregou um retorno muito elevado nos últimos tempos é o HGBS11, fundo administrado pela Hedging Griffo e que possui participação em 8 Shoppings Centers em 7 cidades diferentes.

HGBS11 MULT3

Desde novembro de 2006, início das negociações do fundo, a TIR líquida proporcionada aos investidores, considerando o reinvestimento de dividendos, foi de 17,73% ao ano, um retorno equivalente a quase 300% do CDI líquido no período, e muito acima de índices de mercado como Ibovespa, IMA-B, dentre outros.

OUTROS FUNDOS E SUAS PERFORMANCES

Veja abaixo a rentabilidade entregue por outros Fundos Imobiliários, que também permitiram aos investidores obterem rentabilidades extremamente atrativas nos últimos anos, o que reforça nossa visão positiva sobre os FIIS, e a importância de ter uma parcela desses ativos na carteira de todo investidor.

Hedging Griffo Real Estate FII – HGRE11

HGRE11

Fator Veritá FII – VRTA11

VRTA11

FII Torre Norte – TRNT11

trnt11

Observações e Conclusão

É evidente que os fundos imobiliários são instrumentos muito eficientes em gerar renda e entregar rentabilidade elevada ao investidor no longo prazo, sendo assim, ativos essenciais na carteira de qualquer investidor de longo prazo.

Obviamente que alguns fatores devem ser observados antes de se adquirir um FII, como a qualidade do imóvel, seu histórico de vacância, os preços do aluguel por m² e a qualidade e velocidade do gestor em realizar locações e prezar pelo interesse dos cotistas.

Ainda, o investidor deve ter consciência de que por se tratar de um investimento em renda variável, e os Fundos terem suas cotas negociadas em bolsa, elas sofrem oscilações, e por vezes, a oscilação pode ser negativa, tornando o retorno momentâneo negativo.

Imóveis também sofrem reduções dos preços, mas como eles não são negociados em bolsa e o proprietário não percebe ou sequer vê alguns negócios sendo praticados por preços menores, acaba dando a impressão que os imóveis “só valorizam”, o que não é verdade.

De qualquer forma, assim como o proprietário de um imóvel não precisa vendê-lo obrigatoriamente quando os preços caem, o investidor de FIIs também não precisa fazê-lo, sendo assim, por mais que os preços sofram retrações em algum momento, o investidor não precisa vender, e a sugestão é que mantenha o ativo para o longo prazo, onde a tendência de preços é positiva.

Além disso, essencial para se realizar um ótimo investimento em FIIs é pagar um preço atrativo, tentando evitar comprar no “topo” do ciclo imobiliário, visto que pagar muito caro impactará de forma expressiva a rentabilidade do investidor no longo prazo.

Por fim, se o investidor adquirir ativos de qualidade, por preços atrativos, e obviamente, reinvestir os dividendos, sem sombra de dúvidas a rentabilidade obtida pelo investidor poderá ser bastante elevada, desde que tenha paciência e esteja focando o longo prazo.

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Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research.

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