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Um Brinde aos Fundos Imobiliários

By 4 de setembro de 2017 No Comments
Fundos

O principal objetivo deste artigo, até mesmo para brindarmos a SEMANA DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS, será trazer alguns pontos que devem ser observados a fim de orientar os investidores iniciantes a dar os seus primeiros passos.

A ideia inicial foi produzir um material que tivesse uma leitura leve, agradável e bastante didática.

Podemos dizer que montar uma carteira de Fundos Imobiliários seja o primeiro grande desafio de todos investidores que decidem inserir esta classe de ativos em sua carteira para geração de renda passiva.

A motivação pode vir por decisão própria, conversa com familiares (amigos), orientação profissional ou mesmo uma simples leitura de algum artigo nas principais mídias.

No início, tudo parece uma grande sopa de letrinhas e, de fato, é! O sentimento chega a ser meio que paradoxal: tudo parece diferente e ao mesmo tempo, muito igual.

A vontade é desistir. Mas, calma!

Há um caminho. Não único, mas talvez seja uma estratégia simples (porém não simplória) que lhe traga mais segurança, especialmente neste primeiro momento.

O erro clássico de todos iniciantes é se guiarem exclusivamente pela Renda Mensal: eles buscam em algum lugar na Internet uma “tabelona” que tenham todos os fundos listados em bolsa com seus respectivos percentuais de distribuição.

Daí, fazem uma comparação fria e direta com o que estão recebendo no “bancão” onde tem algum capital investido.

Pronto. Este é o “começo do fim”.

Se você NÃO der este passo rumo ao abismo, suas chances certamente serão MAIORES.

Pois bem.

Qual é o PRIMEIRO grande passo (The Big Step)?

Acesse o website oficial da B3 (Bolsa) com todos os Fundos Imobiliários listados:

Ao entrar nesta página, uma lista com todos os FIIs (e seus respectivos códigos) irão aparecer.

Agora, o óbvio: comece pelo primeiro. Simples assim.

Em seguida, temos uma “Guia” chamada de “INFORMAÇÕES RELEVANTES” (clique) e logo mais abaixo uma opção chamada de “RELATÓRIOS” (clique).

That´s The Big Step.

Você está diante de UM GRANDE PASSO que poderá mudar completamente suas escolhas de agora em diante.

Agora é com você!

Sim, tem que entrar um a um. Vai te tomar alguns de seus valiosos dias (no presente) de estudo, em busca de dias ainda melhores (no futuro).

Agora, a “tarefa de casa” é conhecer o que há por trás desta sopa de letrinhas.

Ao acessar o PRIMEIRO RELATÓRIO, é como se um véu caísse sobre os nossos olhos. Sim, chega a ser “mágico”.

Papel e caneta em mãos e vamos começar a anotar.

Isso mesmo: anote tudo que for possível sobre cada fundo.

Eu não tenho dúvidas que este PRIMEIRO FILTRO será suficiente para que possa chegar em uma lista inicial entre 50 e 60 fundos que lhe pareçam interessantes.

Nesta hora, surge o que nós chamamos de HIERARQUIA DE VALORES e, por mais que já tenhamos estudado o mercado e o comportamento de investidores, este “ranking” inicial tem uma boa parcela de individualismo.

É daí que ocorre o alinhamento com o seu PERFIL.

Você, apenas você, é capaz de dizer (e sentir) em um primeiro momento o que lhe poderá tirar o sono. Afaste-se deste tipo de ativo. Por maior retorno e recomendações que possa receber, ele irá te tirar o sono em algum momento.

Investimento é para trazer tranquilidade, conforto e segurança. Perder o sono é a última coisa que deve passar pela sua cabeça.

Ok. Vamos em frente.

Ao acessar dezenas de relatórios gerenciais, você será capaz de perceber o que há dentro de cada um deles, rentabilidade, vacância, inquilinos, risco de crédito, taxas de administração (gestão e consultoria).

Nossa!!!! Mas e agora, como decidir.

Acalme-se. Você está apenas coletando dados iniciais.

Ainda não é hora de tomar uma decisão final. A tarefa consiste em aplicar um filtro para os Fundos Imobiliários que te saltam aos olhos e o sentimento seja:

EU QUERO UM PEDACINHO DISTO DAÍ.

É interessante observar a pluralidade de cada fundo ao perceber os riscos concentrados e pulverizados.

Além disto, localização (vocação da região,) qualidade construtiva e perfil dos inquilinos são itens também importantes a serem destacados.

Uma dica interessante é acessar o “Google Maps” pelo endereço do ativo e, quando possível, claro, visite-o pessoalmente.

Estou certo de que isso muda (reforça ou afasta) o sentimento de segurança de onde está colocando seu dinheiro.

É com absoluta certeza um grande salto!

Curioso que até o “capricho” do Gestor na elaboração dos relatórios é um ponto que nos chama a atenção de alguma forma, não é? Claro, afinal, é ele que está tomando conta do seu patrimônio e a perenidade está em suas mãos.

O GESTOR é uma figura central, pois bons ativos mal administrados podem trazer resultados pífios ao longo de uma vida de ACUMULAÇÃO e falharem na hora da FRUIÇÃO da renda.

Uma derrapagem aqui, outra ali são inevitáveis, mas o ponto chave é o quão TRANSPARENTE foi todo o processo. Isso agrega VALOR e reforça os laços de confiança.

Por outro lado, boa parte das vezes, cotistas se escondem e não buscam uma forma de interagir com os Gestores em busca de mais dados sobre os fundos.

Neste sentido, vamos para o SEGUNDO grande passo.

Após o filtro inicial, faça meia dúzia de ligações telefônicas e procure conhecer mais sobre suas escolhas. O Gestor é o profissional mais indicado para lhe dar detalhes e tirar suas dúvidas.

Alguns fundos são geridos pelo mesmo gestor. Basta um “call” e vários FIIs da sua lista poderão ser questionados.

Pela minha longa experiência e imersão no mercado de Fundos Imobiliários, eu só tenho uma certeza: não há e nunca teremos FIIs absolutamente perfeitos.

Por isso, criar uma hierarquia de valores se torna fundamental para que evite o “gira-gira” em busca de sabe-se lá o quê.

Por vezes, encontramos investidores angustiados e inquietos com suas escolhas. De novo, investir tem de trazer conforto e segurança para VOCÊ.

Tudo que vá contra isso, fuja! Não hesite.

Chegamos ao TERCEIRO e último passo

Agora, você tem em mãos uma lista de fundos para que você possa interagir com investidores especializados e com mais experiência a fim de VALIDAR as suas premissas.

É isso.

Parece difícil, mas entendo que seja mais uma questão de FOCO e DISCIPLINA.

Vamos começar?

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Marcos Baroni

Marcos Baroni

Marcos Baroni, professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira.