Por: Tiago Reis

Como funciona o financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH)?

Adquirir a casa própria é um dos desejos mais presentes na vida de qualquer pessoa. Porém, para conseguir realizar esse sonho, muitas vezes o comprador precisa contratar um financiamento para ajudar em sua aquisição. No Brasil, esse financiamento pode ser viabilizado por dois sistemas. Um deles é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Mas por apresentar mais vantagens e cobrar taxas de juros menores, o Sistema Financeiro de Habitação costuma ser o preferido dos compradores. Logo, isso faz do SFH a modalidade de financiamento imobiliário mais utilizada no país.

O que é o Sistema Financeiro da Habitação?

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um programa de financiamento habitacional do governo para facilitar a construção, aquisição ou reforma de imóveis residenciais no Brasil.

Criado em 1964 através da chamada Lei do SFH, a iniciativa tem como grande objetivo de reduzir o déficit habitacional do país, oferecendo crédito de longo prazo com juros baixos.

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Ou seja, com o SFH, boa parte da população que não possui condições para contratar um financiamento tradicional consegue adquirir sua casa própria com mais facilidade. O recente programa Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, é uma das iniciativas que fazem parte do SFH.

Como funcionam os financiamentos do SFH?

Contando com a Caixa Econômica Federal como principal intermediária, os financiamentos feitos através do Sistema Financeiro de Habitação possuem regras estipuladas pelo governo. Além disso, a aplicação dessas regras são fiscalizadas pelo Banco Central.

Uma dessas regras diz respeito ao valor máximo que o imóvel pode ter para ser financiado pelo SFH. Ou seja, nos estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e no Distrito Federal, por exemplo, o limite de financiamento do SFH é de R$ 950 mil. Já nas demais unidades federativas, o valor do imóvel não pode ultrapassar os R$ 800 mil.

Além disso, o financiamento por meio do SFH só cobre até 80% do valor total do imóvel. Esse valor inclui as despesas acessórias da operação.

Porém, o sistema também oferece uma série de facilidades e vantagens ao comprador. Dentre elas, estão o refinanciamento em até 50% do prazo inicial e a utilização do FGTS para abater o valor das prestações e amortizar a dívida.

Além disso, o prazo máximo para o pagamento do SFH também é mais longo que a média. Ele pode chegar até a 35 anos (420 meses).

Já a cobrança de juros do SFH é de no máximo de 12% ao ano. Entretanto, antes de fechar o financiamento, o interessado também precisa passar por uma análise financeira. Além disso, também é necessário apresentar alguma comprovação de renda.

Isso ocorre devido ao limite estabelecido pelo programa para o valor das parcelas, que não podem ser maiores que 30% da renda mensal de quem contrata.

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Exigências e requisitos para obter um financiamento pelo SFH

Para conseguir o financiamento, o interessado não pode ter restrições cadastrais junto a instituições de crédito ou aos próprios órgãos governamentais.

Por isso, pessoas físicas negativadas no Serasa, no SPC ou com qualquer irregularidade junto ao Banco Central ou à Receita Federal não podem realizar um financiamento pelo SFH.

Quanto ao imóvel a ser financiado, o Sistema Financeiro de Habitação exige que o mesmo:

  • Seja residencial e esteja localizado em área urbana;
  • Esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis;
  • Não tenha sido objeto de outro financiamento pelo FGTS nos últimos três anos;
  • Esteja localizado na mesma região onde o interessado reside ou trabalha há pelo menos um ano;

Além disso, o requerente também pode utilizar os recursos do seu FGTS para ajudar no financiamento. Entretanto, existem exigências adicionais para quem pretende fazer uso desse benefício. São elas:

  • Ter pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada sob o regime do FGTS;
  • Não ser titular de nenhum outro financiamento imobiliário pelo SFH;
  • Não ser proprietário de nenhum outro imóvel residencial urbano, seja em construção ou concluído.
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Como o SFH é financiado?

O Sistema Financeiro de Habitação utiliza principalmente os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para fomentar suas operações. Sendo assim, esse sistema é financiado, basicamente, pelo saldo das contas de Caderneta de Poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o FGTS.

De acordo com a lei, 70% da captação feita por essas duas fontes devem ser destinadas a financiamentos habitacionais. Deste total, 80% devem ser aplicados em operações do SFH. Já o restante dos recursos são advindos de demais captações realizadas a taxa de mercado, como as Carteiras Hipotecárias, por exemplo.

E você, já utilizou ou pretende utilizar o SFH para financiar o seu imóvel? Compartilhe conosco a sua experiência ou deixe sua dúvida abaixo nos comentários.

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Tiago Reis

Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research.

11 comentários

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  • […] total da compra. Porém, para que isso seja possível é necessário que o contrato tenha sido do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O valor das prestações pode ser diminuído em até 80% em 12 meses […]

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  • […] total da compra. Porém, para que isso seja possível é necessário que o contrato tenha sido do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O valor das prestações pode ser diminuído em até 80% em 12 meses […]

    Responder
  • William 20 de julho de 2019

    Bom dia

    Tenho um financiamento por um banco particular ativo. Neste financiamento não utilizo o FGTS. Portanto não uso o sistema SFH. O fato que mudei de localidade de trabalho, estou em uma outra cidade , posso fazer outro financiamento usando o fgts mesmo com esse financiamento em andamento?

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  • Carlos 24 de julho de 2019

    Prezado, tenho um contrato de alienação fiduciária (imóvel em garantia) junto ao banco privado. Pelo que soube junto ao banco, posso usar meu FGTS para quitar / amortizar as parcelas. Porém, ligando ao banco, eles me informaram que, como meu imóvel dado em garantia foi avaliado superior ao teto estabelecido (não sei onde isto aparece), não consigo usar o FGTS. Por favor, preciso de uma orientação técnica para saber como proceder para o caso. Ou seja, quero usar todas as possbilidades para aplicar meu FGTS e quitar meu saldo devedor junto ao banco.

    Responder
  • Fábio Mendes 21 de outubro de 2019

    Grato pelas as informações, farei mais estudos a respeito da troca e confrontarem meu contrato com a caixa econômica federal para saber o porquê das correções do saldo devedor uma vez que a TR está zerada nos últimos anos.

    Responder
  • Janaína Paula de Oliveira Corrêa 30 de outubro de 2019

    É seguro financiar um imóvel na planta sem que haja uma prévia definição do banco que irá financiar a obra?

    Responder
  • Pedro 6 de novembro de 2019

    Bom dia , estou coprando um imóvel no valor de 250 mil , porém foi avaliado pelo banco ITAU no valor de 311.
    Estou financiando pelo bando Itaú eu tenho direito ao desconto ?

    Responder
  • Luiz Alberto Langer Ferretto 13 de novembro de 2019

    Muito bem feito comentário um grande abraço..

    Responder
  • Isabela Sá Ferreira 9 de dezembro de 2019

    Existe a possibilidade de depois de adquirir o imóvel desistir do financiamento?

    Responder
  • [email protected] 15 de dezembro de 2019

    Tenho exatamemte a mesma dúvida que você… Não usei FGTS no primeiro que está ativo e agora mudei de local do serviço e farei outro, será que podemos usar?

    Responder
  • Walfrido 27 de maio de 2020

    No momento, não tenho sfh. Qual a possibilidade de adquirir um segundo imóvel em outra cidade e fora da região metropolitana. Mais de 150km. Obrigado!

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