Por: Marcos Baroni

Rumo ao 1 milhão de investidores em FIIs

Inicialmente, lembro a todos que o Fiikipedia é um ambiente colaborativo. Hoje, recebo o artigo do Vinícius Klem que pode traçar um panorama da importante marca próxima a 1 milhão de investidores de fundos imobiliários no Brasil.

O que tem por trás dessa marca?

Olá pessoal, tudo bem com vocês? Me chamo Vinicius Klem, tenho 24 anos, sou estudante de Ciências Contábeis e trabalho na área. Sou fundador da página do Capital de valor (@capitaldevalor_), lá falo sobre investimentos em Fundos Imobiliários e Ações desde o básico até os assuntos mais técnicos. Antes de mais nada, gostaria de agradecer ao Professor Baroni pelo convite e oportunidade de conversar um pouco com vocês. Vamos falar sobre a marca de 1 milhão de investidores em Fundos Imobiliários que devemos chegar ainda nesse mês de agosto e relacionar esse avanço às principais características do porquê esse ativo é interessante para aquele que deseja iniciar na Renda Variável.

Sabe-se que o movimento de queda dos juros causa uma certa migração dos investidores de renda fixa para renda variável em busca de um retorno mais atrativo. Desde 2016 esse deslocamento, principalmente de pessoa física, vem se tornando cada vez maior. Dados divulgados no fim de 2019 pela B3 mostraram um aumento de 427,5 mil no número de investidores em Fundos Imobiliários, sendo 115 mil apenas nos últimos dois meses do ano. Em 2020, até o momento já são 957 mil investidores em FIIs, um avanço de 6,32% em relação ao mês de junho. Esse crescimento está representado na imagem abaixo.

Fonte – Boletim B3 ref. julho de 2020

Ainda sobre esse aumento do número de investidores, nota-se que essa evolução é mais representada por pessoa física do que qualquer outro tipo de investidor, inclusive os institucionais. Conforme o Boletim da B3 de julho de 2020 o número de pessoas físicas que investem nesse ativo é de 952.435 mil, pessoas jurídicas não financeiras com 3.383 mil seguidos dos investidores institucionais com 898. A tabela abaixo corrobora com esses dados apresentados.

Fonte – Boletim B3 ref. julho de 2020

Sabe-se que no mercado acionário, à vista, quem tem maior relevância são os investidores estrangeiros e os institucionais dado a proporção do volume negociado. Por outro lado, com os Fundos Imobiliários a situação já muda de figura. A participação no volume negociado é, aproximadamente, 70% representada pelos investidores pessoas físicas seguido pelos investidores institucionais. Esses dados estão em consonância com a afirmação de que nos FIIs o protagonismo muda de lado. Confira a imagem abaixo.

Fonte – Boletim B3 ref. julho 2020

Soma-se a queda dos juros mais a afinidade do brasileiro com o setor imobiliário e conseguimos ter uma base do porquê desse avanço exponencial. Com toda essa evolução o Mercado fica cada vez mais aquecido e abre espaço para novos Fundos surgirem na Bolsa. Em 2017 eram apenas 156 Fundos listados na Bolsa de Valores e conforme o levantamento feito pela B3 esse número aumentou para 269. Um crescimento de mais de 72% em menos de três anos.

Fonte – Boletim B3 ref. julho de 2020

Todo esse movimento de alta demanda dos Fundos Imobiliários possibilita também a captação de mais recursos com novas ofertas ao Mercado – sobre o processo de subscrição, aconselho darem uma olhada nos últimos artigos feitos pelo Mateus e o João – e, com essa captação de dinheiro o Fundo consegue adquirir novos ativos aumentando seu portfólio. Bom para o cotista que fica com um ativo mais diversificado e com maior capacidade de gerar renda e ótimo para o Fundo que aumenta seu Valor de Mercado e seu Patrimônio Líquido. A figura abaixo ilustra o aumento desses dois pontos com o passar do tempo.

Fonte – Boletim B3 ref. julho de 2020

Mas e se eu disser a vocês que existem mais motivos dos Fundos Imobiliários estarem caindo na graça dos investidores?

Os Fundos Imobiliários são investimentos atrelados ao setor de imóveis, quando você investe nesse ativo necessariamente está exposto ao setor. Na página do @capitaldevalor_ sempre me perguntam: “Vinicius, quero começar a investir em renda variável, o que você me aconselha?”. A minha resposta é, praticamente, sempre a mesma: “Comece estudando os Fundos Imobiliários”. Os principais motivos para essa resposta são:

1 – Fácil compreensão;

2 – Baixa volatilidade;

3 – Pouco capital para começar;

4 – Liquidez;

5 – Rendimentos isentos e mensais;

Porém, não confunda quando dizem que os FIIs são simples de entender com algo simplório, isso pode levar você a cometer erros fatais. Mas sim, o entendimento é mais simples quando relacionamos com investimentos em ações uma vez que o brasileiro já tem enraizado uma cultura de comprar imóveis e, por isso, esse setor já está inserido no nosso cotidiano desde muito cedo.

Um grande medo de todo investidor iniciante é a oscilação de preço dos ativos no curto prazo, ouve-se sempre que as ações subiram 10% em um dia de negociação e no outro já estava com uma desvalorização maior ainda. Pois bem, essa é outra vantagem dos fundos imobiliários. Esses ativos possuem maior previsibilidade de resultados do que, por exemplo, ações de empresas o que justifica sua menor volatilidade. Outro motivo para essa baixa variação da cotação dos Fundos imobiliários é por atraírem investidores com perfil de acumular patrimônio diminuindo o volume de negociação diário. Quando comparado com o Ibovespa, os fundos imobiliários apresentam uma volatilidade 3,7 vezes inferior no mesmo período.

Fonte – Hedge, Economática e Bacen ref. agosto de 2019

Desse modo, quando você decide investir nessa classe de ativos não é preciso muito capital para começar já que existe a possibilidade de comprar apenas 1 (uma) cota do Fundo escolhido. Em relação aos preços dos Fundos Imobiliários existe uma gama enorme de opções, você os encontra por dez, cinquenta e até acima de cem reais.

No Brasil, desde muito cedo aprendemos que comprar imóveis e colocá-los para alugar é a melhor maneira de gerar renda no setor imobiliário – e longe de mim dizer que essa é uma maneira ruim de investir nesse setor – mas você há de concordar comigo que caso o locatário saia do imóvel não é tão simples encontrar outro, certo? E, se no meio de uma emergência precisarmos de dinheiro não temos como vender uma parte do imóvel. Nota-se, então, uma falta de liquidez nessa maneira de investir em imóveis físicos. Tal problema não se encontra nos Fundos Imobiliários pois caso o cotista queira se desfazer de parte ou da totalidade de suas cotas, basta vendê-las para outro interessado na Bolsa de Valores. Com isso, é muito mais fácil e rápido vender cotas de um Fundo Imobiliário do que vender um imóvel de fato, sem contar que o investidor ainda pode lucrar com a valorização de suas cotas. Portanto, a Liquidez é outro fato determinante de se investir nessa classe de ativo.

Fonte – Boletim B3 ref. julho de 2020

Na imagem acima é possível auferir o aumento de forma exponencial do volume médio diário anual de negociação de 2016 até julho de 2020. Fato esse que corrobora com a narrativa de que investir em Fundos Imobiliários se tem muito mais liquidez do que em imóveis físicos.

Agora, a característica mais atrativa dos FIIs, seus rendimentos isentos e mensais. Quando você dá o seu dinheiro para o gestor do Fundo, ele basicamente adquire imóveis físicos ou investe em dívidas atreladas à renda fixa (LCIs e CRIs) que são chamados de Fundos de Recebíveis Imobiliários. Então, se o fundo compra um imóvel financiado com parte do seu dinheiro você se torna dono – respeitando à proporcionalidade das cotas, é claro – e como proprietário passa a ter direito ao recebimento dos aluguéis desse imóvel, todos os meses.

Importante lembrar que o Fundo não precisa repassar esses aluguéis regularmente mês a mês, a lei que rege a distribuição dos rendimentos deixa bem claro a obrigatoriedade de repassar 95% de todo o lucro líquido do semestre. Desse jeito, o gestor poderia pagar aos acionistas apenas no último mês do semestre respeitando a legislação vigente, mas na prática é difícil encontrar um Fundo Imobiliário que não opte por entregar esses rendimentos regularmente todos os meses. Além disso, esse valor cairá na sua conta da corretora sem desconto de imposto de renda.

Um estudo feito através do Economática colocou lado a lado os Dividend Yield dos FIIs e das Ações mostrando uma grande superioridade do primeiro frente ao segundo. Esse estudo legitima os Fundos Imobiliários como um bom ativo para acúmulo de patrimônio visando uma renda passiva a longo prazo. Confira essa larga vantagem no gráfico abaixo

Diante do exposto, conseguimos entender melhor o porquê desse aumento torrencial no número de investidores em Fundos Imobiliários principalmente nesse ano de 2020. A taxa Selic a 2% ao ano ainda deve causar uma migração muito grande dos investidores alocados em renda fixa para a Bolsa brasileira e até o final do ano o número de CPFs deverá aumentar ainda mais na Bolsa. A tendência é de que os Fundos Imobiliários sejam mais beneficiados com essa queda na taxa de juros, porque essa classe de ativo é menos arriscada em comparação com as ações – razões já comentadas aqui – gerando uma segurança maior devido à sua baixa volatilidade e seus rendimentos mensais. Atualmente, somos pouco mais de 1% de investidores em renda variável frente a um número de mais de 65% de pessoas que aplicam no mercado acionário nos Estados Unidos. Esse número, por mais baixo que seja, nos mostra um espaço gigantesco de crescimento nos próximos anos para chegarmos a patamares semelhantes aos dos norte-americanos.

Mais uma vez agradeço ao Professor Baroni pela oportunidade de colaborar nesse projeto de tanto sucesso que é o Fiikipedia e reiterar minha total admiração. No mais, deixo-me à disposição de todos que quiserem conversar sobre investimentos de todos os tipos, desde Renda Fixa até Fundos Imobiliários e Ações. Nos vemos em breve! Um abraço, do @capitaldevalor_.

Telegram Suno
Marcos Baroni

Marcos Baroni é analista CNPI, especialista em Fundos Imobiliários da Suno Research e professor há 22 anos em cursos de graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Formado na área de TI e com especialização em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira. Há 12 anos, leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a independência financeira através dos fundos imobiliários como ativos geradores de renda passiva e formação de patrimônio.

5 comentários

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  • Débora Santos 27 de agosto de 2020

    Amei esse artigo!

    Responder
  • Gabriel 27 de agosto de 2020

    Altosss!

    Responder
  • Gabriel 27 de agosto de 2020

    Altosss artigo

    Responder
  • Marcelo Grumiché 27 de agosto de 2020

    Excelente artigo! Futuro dos investidores: FII’s 👏🏻👏🏻

    Responder
  • Guilherme Einloft 28 de agosto de 2020

    Top demaisss!!!

    Responder
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