Por: Tiago Reis

Radar do Mercado: Tecnisa (TCSA3) – Resultados refletem desafio operacional do setor nos últimos anos

A Tecnisa apresentou ontem (22) ao mercado os seus números frente ao quarto trimestre e do exercício de 2017 e, de acordo com o repassado, a companhia manteve o foco na comercialização de estoques, não realizando lançamentos no 2017, estratégia essa que, de certa maneira, já era esperado por boa parte do mercado.

Assim, as Vendas Contratadas Brutas, parcela Tecnisa, somaram R$ 174 milhões no trimestre, contribuindo para uma velocidade de venda, medida pelo indicador de Venda sobre Oferta (VSO) Bruta, de 14%, velocidade expressiva, ainda mais se for considerado que 99% das vendas do trimestre foram de unidades concluídas.

Já os Distratos no período somaram R$ 64 milhões, uma redução de 51% em relação ao 4T16. Provisão para Distratos cai 25% ao longo do ano, para R$ 371 milhões.

Dessa forma, as Vendas Contratadas Líquidas, parcela Tecnisa e líquidas de distratos, totalizaram R$ 110 milhões no 4T17, com uma VSO Líquida de 9%, que se compara a Vendas Líquidas de R$ 263 milhões no 4T16.

No entanto, cabe ressaltar que a comparação entre períodos foi impactada pela venda, no 4T16, da torre corporativa localizada no bairro planejado Jardim das Perdizes, com VGV próprio de R$ 211 milhões.

No acumulado do ano, as Vendas Contratadas Líquidas totalizaram R$ 373 milhões, estável em relação ao mesmo período do ano anterior, com uma VSO Líquida de 26%.

Com isso, a sua Receita Líquida atingiu R$ 61 milhões no 4T17, redução de 7% em relação ao 4T16, resultado do menor volume de vendas líquidas contratadas no período. No acumulado do ano, a Receita Líquida totalizou R$ 299 milhões, redução de 9% em relação a 2016.

Ainda no 4T17, as Despesas Gerais e Administrativas alcançaram o montante de R$ 17 milhões, estável em relação ao 3T17 e redução de 35% em relação aos R$ 26 milhões registrados no mesmo período do ano anterior. Dessa forma, as Despesas Gerais e Administrativas encerraram 2017 em R$ 76 milhões, uma redução de 33% nominal ante 2016, e em linha com o guidance divulgado em 24 de março de 2017. Para 2018, a companhia informou que projeta Despesas Gerais e Administrativas de R$ 60 milhões.

Assim, no 4T17 o seu EBITDA totalizou um prejuízo de R$ 163 milhões, o que representou uma Margem EBITDA de -266%. Para efeitos comparativos, a Tecnisa apresentou um prejuízo de R$ 248 milhões com margem de -380% no 4T16. A magnitude dos números é explicada pela existência de remensurações dos custos de terrenos e unidades em estoque.

No acumulado de 2017, o seu EBITDA apresentou um prejuízo de R$ 457 milhões com uma Margem EBITDA de -153%. Incorporando no cálculo os encargos financeiros apropriados no Custo dos Imóveis Vendidos e as despesas com stock option, as quais não tem impacto de caixa, o EBITDA Ajustado totaliza um prejuízo de R$ 390 milhões, com Margem EBITDA Ajustada de -131% no 2017.

Em relação ao seu resultado financeiro, no 4T17 a companhia apresentou uma despesa de R$ 13 milhões, que se compara a -R$ 2 milhões no 4T16. No 2017 o Resultado Financeiro Líquido foi de -R$ 53 milhões.

Apesar do processo de desalavancagem, o aumento da Despesa Financeira em relação ao 4T16 está relacionado a realocação dos juros de dívidas atreladas a projetos que, no momento em que os respectivos empreendimentos são entregues ou têm seus custos remensurados, passam a transitar, independentemente da fração vendida, na despesa financeira e não mais no custo dos imóveis vendidos.

Já a redução da Receita Financeira em relação ao 4T16 relaciona-se, majoritariamente, a menor posição de caixa médio no período; pelo menor volume de carteira própria de recebíveis; bem como pelos distratos do período, que prejudicam a linha “Variação monetária ativa e juros” com a reversão dos juros contabilizados em períodos anteriores.

Entre os indexadores utilizados para a atualização monetária, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA totalizou inflação de 0,86% no 4T17, versus 0,20% no 3T17 e 0,52% no 4T16; enquanto que o Índice Geral de Preços – Mercado IGP-M totalizou inflação de 1,19% no 4T17 versus deflação de 1,28% no 3T17 e inflação de 0,33% no 4T16.

Dessa maneira, o ainda elevado nível de distratos e baixo volume de lançamentos nos últimos anos, comprometeu a geração de receitas da companhia, prejudicando a diluição de custos fixos.

Adicionalmente, eventos não-recorrentes como provisões para remensuração dos custos de unidades em estoque, bem como perdas com empréstimos para parceiros, fez com que a Tecnisa encerrasse o 4T17 com um prejuízo de R$ 175 milhões. Com isso, no trimestre a companhia apresentou uma Margem Líquida de -287% versus -385% no 4T16.

No acumulado do ano de 2017, o prejuízo foi de R$ 521 milhões, com uma Margem Líquida de -174%.

Ainda, a Tecnisa encerrou o 4T17 com uma posição consolidada de caixa (Disponibilidades e Aplicações Financeiras) de R$ 87 milhões, volume 50% inferior ao registrado no mesmo período do ano anterior e 11% inferior ao registrado no 3T17.

No mesmo período, o seu Endividamento Líquido consolidado encerrou o 4T17 em R$ 613 milhões, redução de 3% e 31%, respectivamente, em relação ao 3T17 e 4T16. Do Endividamento Total, R$ 414 milhões correspondem a Dívidas Corporativas e R$ 285 milhões correspondem a dívidas de Financiamento à Produção.

A variação da dívida líquida no 4T17 resultou em uma geração de caixa de R$ 20 milhões. No entanto, cabe ressaltar que caso seja considerada a redução de R$ 60 milhões da dívida líquida dos projetos consolidados por equivalência patrimonial, a Geração de Caixa Total Ajustada resultaria em R$ 80 milhões.

Vale destacar, também, que prejudicado pelo prejuízo apurado no período, o indicador de Dívida Líquida sobre o Patrimônio Líquido subiu 6 p.p. em relação ao 3T17, para 57%. Já o indicador de Dívida Corporativa Líquida sobre Patrimônio Líquido (que exclui os financiamentos à produção) subiu 7 p.p. quando comparado ao trimestre anterior, encerrando o trimestre em 31%.

Os resultados do último período da Tecnisa transpareceram de maneira bem clara a dificuldade a qual o seu segmento de atuação atravessou nos últimos anos.

Com o país enfrentando crises políticas e econômicas, o volume dos estoques de grande parte dessas empresas se ampliou de maneira intensa, inviabilizando a realização de lançamentos no ano de 2017.

Diante disso, não só a Tecnisa, mas outras diversas companhias do setor de incorporação, construção e intermediação de vendas de imóveis apresentaram desafios operacionais relevantes nesses últimos anos.

Neste sentido, fica bastante coerente recomendar a não participação neste empreendimento nesse momento.

Nesse setor, temos preferência pela Eztec, companhia essa que já fez parte de nossas carteiras de recomendações, porém, no momento, encontra-se com seu preço acima daquele que proporcionaria uma margem de segurança interessante no âmbito de um investimento de longo prazo.

Tiago Reis

Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research.

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