Por: Tiago Reis

Radar do mercado: LOG Comercial Properties (LOGG3) Divulga Resultados do 3T19

  • Companhia alega estar pronta para desenvolver e entregar +1 milhão de ABL (Área Bruta Locável) nos próximos 5 anos.
  • Recentemente, foi realizada a Oferta Subsequente de Ações com R$ 638 milhões de captação, com o objetivo de fomentar novos investimentos.
  • Reciclagem de capital pela venda de ativos para FII por R$ 202 milhões.
  • Estrutura de capital pronta para crescimento com bons spreads.

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Expansão significativa dos resultados financeiros:

A companhia manteve sua estratégia de gestão de passivo financeiro, aproveitando para alongar o prazo e reduzir o custo.

No 3T19, foi concluída a 17ª emissão de debêntures da empresa, no montante total de R$ 230 milhões, com um prazo de cinco anos, a um custo de 116,5% do CDI (equivalente a 6,3% a.a.).

Ainda no 3T19, foi resgatada antecipadamente a 3ª emissão de debêntures e determinados contratos de financiamento à construção, totalizando pagamentos antecipados de aproximadamente R$ 180 milhões, cujo custo médio ponderado era de 159% do CDI (cerca de 8,6% a.a., sendo 9,3% a.a. para os contratos de financiamento à construção e 7,4% a.a. para a 3ª emissão de Debêntures).

A Companhia ainda vê espaço para novas operações que tenham o objetivo de melhorar o perfil do passivo e reduzir seus custos.

O objetivo da LOG é conseguir aumentar o spread entre o retorno dos investimentos (yield on cost) e o custo do funding.

Isso porque a compressão da taxa de juros vem aumentando custo do funding em seu cash on cash, ou o fluxo de caixa dos projetos após o custo financeiro.

Exemplo: Recentemente, foi entregue um empreendimento localizado em Extrema – MG, esta margem é de 41,9% no ano 11. Como a dívida associada a este empreendimento é de 108% do CDI, quanto mais a taxa de juros cair, menor o custo financeiro e maior o spread de fluxo de caixa livre.

Além disso, em complemento à gestão do passivo, no início do 3T19, a empresa iniciou o processo de reciclagem de ativos.

Resultado Operacional e Financeiro

A demanda no mercado de condomínios logísticos ainda continua boa, e a vacância do portfólio estabilizado da empresa no período caiu 1,6 p.p. em relação ao mesmo período de 2018, atingindo 4,5% em Set/19.

Foram entregues 7,5 mil m² de ABL (Área Bruta Locável) no 3T19, atingindo 837,6 mil m² de ABL Entregue no total, sendo 88 mil m² nos nove meses de 2019.

Está programada ainda a entrega de mais 80 mil m² de ABL no 4T19, atingindo quase 168 mil m² de ABL entregues no ano.

Este crescimento tem refletido nos resultados financeiros da companhia.

A LOG Commercial Properties é uma empresa cujo propósito é desenvolver, construir e locar galpões, e realizar projetos de loteamento. O primeiro galpão foi entregue em 2009, na cidade de Contagem/MG.

Seu principal atributo de geração de valor aos seus acionistas é através da eficiência na construção e o uso de alavancagem versus receitas previsíveis de aluguéis de longo prazo.

Tiago Reis

Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research.

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