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Por que investir em Fundos Imobiliários?

By 18 de agosto de 2017 No Comments
como funcionam os fundos imobiliários

Sabemos que o hábito de investir em imóveis é muito comum no Brasil, contudo, isso não se repete com FIIs, onde o número de investidores ainda é muito baixo.

Esse baixo número de investidores se deve, provavelmente, devido à falta de conhecimento que as pessoas têm em relação à esta prática.

Frequentemente recebemos perguntas dos nossos leitores sobre o porquê de investir em Fundos Imobiliários e quais seriam os benefícios desta forma de investimento se comparada às outras.

Visto isso, explicaremos os motivos que tornam os Fundos Imobiliários um instrumento do mercado de capitais muito atrativo para quem foca em uma estratégia de dividendos no longo prazo.

O que são Fundos Imobiliários?

Basicamente, Fundos Imobiliários são fundos de investimento de condomínio fechado, geridos por um administrador cujo objetivo é investir em ativos imobiliários como shoppings, galpões, imóveis residenciais, imóveis de varejo, lajes corporativas, entre outros, e que pode, também, investir em ativos de dívida imobiliária como LCI e CRI.

Ou seja, os investidores aportam os recursos no fundo e o fundo, administrado pelo gestor, investe em ativos imobiliários para obter os rendimentos proporcionados pelo ativo, através de aluguel, comercialização, etc.

O mercado de FIIs no Brasil

Atualmente existem cerca de 130 FIIs listados, contudo, existem cerca de 80 a 90 ativos que realizam negócios com frequência no secundário.

O número de investidores é crescente em relação ao ano passado, porém continua bem baixo, há cerca de 97 mil CPFs ativos, o que representa um número bem menor do que o total da Bolsa de Valores.

Podemos observar na tabela abaixo os fundos mais negociados neste ano, com base no último levantamento realizado pela B3, em junho:

Motivos para se investir em FIIs

Conforme citamos acima, as dúvidas e incertezas em relação aos Fundos Imobiliários são muitas, portanto, citaremos alguns motivos pelos quais é uma forma de investimento que vale muito a pena:

Isenção de Imposto de Renda

Este é um dos maiores incentivos da indústria de FIIs, a isenção de imposto de renda para o investidor pessoa física que não detenha mais do que 10% do PL de um FII e que seja listado pela bolsa.

Evidentemente, dividendos pagos por ações também são isentos de imposto de renda, contudo, este é uma vantagem dos FIIs em comparação com produtos de renda fixa e imóveis físicos, que possuem uma taxação superior.

Retorno Histórico

Os Fundos Imobiliários apresentam um retorno histórico muito positivo. Para demonstrar, podemos comparar o retorno de fundos mais antigos que tenham um histórico representativo ao CDI.

Podemos ver abaixo o retorno histórico do fundo FAMB11, que começou a ser negociado em 2005, comparado ao CDI com base 100:

FAMB11

Ou também podemos comparar o fundo SHPH11, do Shopping Higienópolis, que começou a ser negociado no final de 2007, com o CDI:

SHPH11

Percebe-se que de fato, o retorno dos fundos consegue obter uma performance muito superior ao do CDI, que optamos por utilizar como base de comparação devido ao fato de que o índice de fundos imobiliários foi criado recentemente, portanto não possui um histórico no longo prazo.

Rendimentos Mensais e Elevados

Uma das grandes vantagens de se possuir FIIs na carteira é o pagamento de dividendos mensais, visto que este é um dos poucos produtos presente no mercado que pagam mensalmente com elevado grau de previsibilidade.

A maioria das ações distribui dividendos trimestralmente, semestralmente e até anualmente, dependendo do caso.

Ademais, o elevado Payout dos fundos imobiliários é outro atrativo, já que os administradores são obrigados a distribuir 95% do lucro acumulado no semestre.

Diversificação

Outra característica interessante dos FIIs é a possibilidade de comprar cotas e assim receber o fluxo de dividendos de diversas fontes.

Uma carteira com cerca de 20 fundos consegue pulverizar quase que totalmente a chance de interrupção total de fluxo mensal, o que garante aos investidores certa segurança em relação a renda mensal derivada dos dividendos.

Além disso, diferente de imóveis físicos, é muito mais fácil de investir em diversas propriedades, em geografias diferentes, uma vez que com pouco dinheiro o investidor consegue adquirir participação em vários projetos diferentes.

Liquidez

Sabemos que a liquidez dos Fundos Imobiliários é menor que a de ações, no entanto, se compararmos com Imóveis físicos os FIIs são bem mais líquidos.

Ainda, caso haja a necessidade, você consegue vender apenas uma parte da posição que detém e não tudo, como acontece com imóveis.

Renda Fixa “melhorada”

Nos Fundos Imobiliários temos os ativos de Recebíveis Imobiliários, onde o investidor com apenas R$100,00 tem acesso indiretamente à dezenas de CRIs e LCIs.

De maneira geral, são fundo que possuem uma rentabilidade melhor do que as da Renda Fixa, pagando em média 9% + inflação. Outros, atrelados ao CDI, chegam a pagar mais de 100% líquido do índice.

Menores Custos de Transação

Se comparados aos custos de transação de imóveis físicos, que podem chegar à 6% do preço do imóvel, os custos de corretagem dos FIIs são bem menores.

Algumas corretoras cobram valores bem baixos de taxa de corretagem, enquanto outras sequer cobram.

Praticidade

Em relação aos imóveis físicos, os FIIs são muito práticos, uma vez que não cabe aos investidores realizar a gestão das propriedades. Há uma equipe de administradores que toma conta disto.

Logo, investidor não precisa se preocupar com burocracias como buscar um inquilino, ou acionar alguém que atrasou o pagamento do aluguel, o que torna muito mais simples e prática essa forma de investimento.

Conclusão

Entendemos que muitas pessoas não se sentem à vontade com este instrumento de investimento que são os Fundos Imobiliários, principalmente pela falta de conhecimento.

 

Por isso, nós criamos um curso gratuito para quem busca aprender a investir em Fundos Imobiliários, onde explicamos desde o básico desta prática até como selecionar os fundos para o investimento

Como pudemos ver, os fundos imobiliários apresentam algumas vantagens em relação aos imóveis físicos, renda fixa e até mesmo ações.

Portanto, achamos que os FIIs são de extrema importância e recomendamos que façam parte de uma carteira previdenciária, isto é, aos investidores com foco no longo prazo e no recebimento de dividendos.

 

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Tiago Reis

Tiago Reis

Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research.