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Nós avisamos. A quarta-feira negra chegou – Entenda a situação do MFII11

By 18 de julho de 2018 No Comments

O dia 18 de julho de 2018 entrará para a história dos fundos imobiliários no Brasil.

Antes da abertura do pregão, piscou na tela do plantão da B3 o comunicado da CVM indicando a suspensão dos negócios com o FII Mérito Desenvolvimento Imobiliário – MFII11.

O comunicado afirma que a suspensão ocorreu pelo fato do fundo em questão – administrado pela Planner Corretora de Valores – ter atuado semelhante a uma “pirâmide financeira com indícios de fraude”, considerando ainda que os rendimentos distribuídos não refletem o seu real resultado financeiro, além de irregularidades na avaliação dos ativos e contabilidade.

O link original pode ser acessado aqui: https://bit.ly/2uxsRSy

Possivelmente, o gatilho final para esta situação tenha sido observado pela CVM após a aprovação da última emissão de cotas no valor de R$ 225 milhões, onde seria cobrado 20% (R$ 20 por cota) como Taxa de Ingresso.

Este é o ponto central, visto que os rendimentos estavam sendo sustentados pelo ingresso recorrente destas taxas, a fim de manter o rendimento em um patamar bastante alto – por isso associação ao esquema de pirâmide.

Fizemos uma entrevista com o gestor Alexandre Despontin, onde abordamos antecipadamente todos os temas levantados pela CVM em seu comunicado. As questões cruciais para os investidores que acompanham o trabalho da Suno foram tratadas de maneira clara e objetiva.

A conversa foi publicada no canal da Suno no YouTube em 12 de abril de 2018, mais de três meses antes da quarta-feira negra para os cotistas do MFII11. Convidamos você para assistir o vídeo novamente, com bastante atenção:

https://youtu.be/DlWHnlIRlTI

Some isso ao fato de que denúncias foram feitas e, neste momento, é prematuro afirmar se foram apenas investidores incomodados com a situação atual, ou mesmo instituições alertando a CVM sobre o tema.

O mais paradoxal, neste caso, é que o desenho do fundo é interessante e poderia fazer algum sentido, apesar de sua estratégia mais agressiva de alocação. Vale lembrar que MFII11 já fez parte da carteira da Suno, com entrada em abril de 2017, mas teve sua recomendação de venda em setembro do mesmo ano, justamente após a constatação de assimetrias.

Não queremos apedrejar ninguém, afinal de contas, somos incentivadores dos fundos imobiliários no Brasil e defendemos esta bandeira.

A questão a qual batemos muito na tecla foi em relação ao risco de imagem que estava gerando muito desconforto para toda indústria de FIIs nos Brasil, justamente pela insistência em linearizar a distribuição mensal, além, obviamente de emissões recorrentes com o mecanismo de taxa de ingresso.

Dito e feito.

E agora? O que poderá ocorrer?

Nestas horas, é difícil saber exatamente a evolução até o ponto final deste caso, que está longe de ser algo trivial.

A princípio, as instituições envolvidas – Planner e Mérito – serão obrigadas a apresentar toda documentação que comprove a viabilidade do fundo, conforme apresentado em todos os documentos, incluindo os Laudos de Avaliações e Demonstrações Financeiras das SPEs incorporadas ao FII, além da própria Holding que foi criada sob a estrutura do fundo.

No curto prazo, o rendimento mensal deverá ser preservado, visto que o FII continua operacional. Porém, ao longo do semestre, é possível que tenhamos algum impacto impossível mensurar neste momento, dado que as receitas de taxas de ingresso não existirão neste período inicial.

Por outro lado, o gestor terá a oportunidade de provar ao mercado que as SPEs são saudáveis e geram fluxo recorrente capaz de sustentar a distribuição no patamar atual.

É agora ou nunca.

A CVM, através de seu colegiado, tomou o caminho direto e suspendeu o Fundo ao invés de suspender apenas a Nova Oferta em sua 5ª emissão.

Da mesma forma, futuramente devemos ter algum parecer técnico da CVM sobre os pontos que foram levantados no comunicado até porque foram questões pesadas que estabelecem uma “nova régua” em todo o mercado de FIIs no Brasil, o que tem seu lado positivo.

A quarta-feira é negra, mas o mercado poderá sair fortalecido.

Não queremos aqui gerar pânico tampouco esperança.

Nestas horas, ter maturidade faz parte do processo de evolução do mercado e estamos certos de que as autoridades irão também buscar trazer mais transparência ao mercado buscando ainda mais o fortalecimento na governança dos fundos imobiliários.

Um dia de cada vez.

Reforçamos que a Suno Research é uma casa independente de pesquisas sobre investimentos no mercado financeiro. Para honrar esta condição, não é nosso papel fazer média com os gestores dos ativos. Temos que informar aos investidores que acompanham e prestigiam nosso trabalho o que eles precisam saber, acima de tudo.

Quando a vontade dos gestores coincide com as necessidades dos investidores, ótimo: é a situação ideal. Porém, nosso compromisso é, sobretudo, com os interesses dos investidores, mesmo que isto nos custe ter que fazer alertas antipáticos sempre que isto for nossa obrigação.

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Tiago Reis

Tiago Reis

Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research.