Fundos Imobiliários

MFII11 – 71 dias

By 26 de setembro de 2018 No Comments
MFII11

Mais de dois meses se passaram desde aquela quarta-feira negra (18 de julho de 2018) que manchou o mercado de fundos imobiliários.

Sim, as cicatrizes ficarão.

Porém, uma coisa é certa: o mercado sairá vencedor!

Desde aquele momento, a Suno Research se posicionou de que a quarta-feira seria negra, mas o mercado sairia fortalecido.

Estamos convencidos que, apesar de todo desconforto e insegurança do bloqueio das cotas por 71 dias, o mercado evoluiu muito.

Todos, repito, todos nós aprendemos um pouquinho mais neste caso, e tiramos lições valiosas de como os fundos imobiliários, especialmente de desenvolvimento imobiliário, devem funcionar.

Uma série de ajustes foram feitos no Fundo MFII11 (Mérito Desenvolvimento Imobiliário) para que a CVM pudesse reavaliar o caso em seu Colegiado e revogar, por unanimidade, a suspensão das negociações. Dentre eles:

  • Distribuir rendimentos somente com base nos resultados operacionais do Fundo.
  • Adequar os investimentos existentes ao disposto no art. 45 da Instrução CVM nº 472/08.
  • Implementar medidas efetivas para assumir a gestão dos ativos imobiliários, em conformidade com o que dispõe a Lei nº 8.668/93.
  • Retirar o pedido de registro de oferta pública de cotas em curso, do qual constava a taxa de ingresso de 20%.

As cotas voltarão a negociar amanhã (27 de setembro de 2018).

Link oficial – https://goo.gl/JkMyXN

Voltando um pouco no tempo: na sexta-feira subsequente à suspensão (20 de julho), foi publicado um documento pela CVM indicando dezenas de pontos que deveriam ser apreciados.

O susto foi grande? Claro que foi.

Mas, logo depois, a administradora Planner a gestora Mérito foram entendendo melhor os anseios da CVM e ajustando as assimetrias do fundo. Alguns pontos, inclusive, eram interpretações divergentes que precisavam ser acertadas.

A Planner/Mérito manteve os cotistas informados em seu website com a publicação de Boletins que foram muito úteis até para resumir todos os desdobramentos das “centenas” de documentos que foram trocados entre as entidades.

A Suno Research procurou usar, na medida do possível, o espaço das Lives do Prof. Baroni às quintas-feiras (21h), inclusive com a presença de convidados especiais, para atualizar as informações sobre o caso.

Vale lembrar que o processo se iniciou em 2017 e, desde então, foram trocados centenas de documentos entre Planner/Mérito e CVM.

Porém, apenas após a suspensão das negociações é que estes dados se tornaram públicos.

Não queremos elaborar hoje um artigo técnico, até porque os problemas vistos em MFII11 já foram amplamente discutidos. O principal risco que víamos em MFII11 era de “imagem” e esta foi a nossa posição desde sempre.

Chegou a hora – a gestora provará aos cotistas e ao mercado de que as operações (SPEs) são saudáveis e rentáveis. Era só isso que a Suno Research queria desde o marco zero do episódio.

E claro, conseguir enxergar isso com transparência.

Só isso. Nada mais.

Nunca usamos palavras agressivas contra os envolvidos na administração e gestão do MFII11 até mesmo no momento mais crítico do fundo após a suspensão das cotas. Nosso objetivo nunca foi apedrejar ou julgar.

Porém, temos o compromisso de entender os fundos a fim de contribuir com o desenvolvimento da indústria de fundos imobiliários no Brasil em nossos materiais periódicos.

Ao que tudo indica, há em andamento um Processo Sancionador paralelo na CVM que manterá a lupa no fundo após a liberação das cotas – é um ponto adicional ainda mais saudável para o mercado a fim de garantir que todos os ajustes serão mantidos.

Foi muito estressante. Não temos dúvidas disto. O mercado de FIIs ficou em xeque por um momento.

Uma coisa é certa, o mercado acordou: gestores, administradores, enfim, todos envolvidos aprenderam um pouco mais com esta situação.

Vamos em frente, e agora nos resta aguardar os novos relatórios gerenciais com dados atualizados das operações, além do que está sendo feito em relação aos ajustes que foram apresentados ao longo destes dias.

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Tiago Reis

Tiago Reis

Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research.