MFII11 – 71 dias

Mais de dois meses se passaram desde aquela quarta-feira negra (18 de julho de 2018) que manchou o mercado de fundos imobiliários.

Sim, as cicatrizes ficarão.

Porém, uma coisa é certa: o mercado sairá vencedor!

Desde aquele momento, a Suno Research se posicionou de que a quarta-feira seria negra, mas o mercado sairia fortalecido.

Estamos convencidos que, apesar de todo desconforto e insegurança do bloqueio das cotas por 71 dias, o mercado evoluiu muito.

Todos, repito, todos nós aprendemos um pouquinho mais neste caso, e tiramos lições valiosas de como os fundos imobiliários, especialmente de desenvolvimento imobiliário, devem funcionar.

Uma série de ajustes foram feitos no Fundo MFII11 (Mérito Desenvolvimento Imobiliário) para que a CVM pudesse reavaliar o caso em seu Colegiado e revogar, por unanimidade, a suspensão das negociações. Dentre eles:

  • Distribuir rendimentos somente com base nos resultados operacionais do Fundo.
  • Adequar os investimentos existentes ao disposto no art. 45 da Instrução CVM nº 472/08.
  • Implementar medidas efetivas para assumir a gestão dos ativos imobiliários, em conformidade com o que dispõe a Lei nº 8.668/93.
  • Retirar o pedido de registro de oferta pública de cotas em curso, do qual constava a taxa de ingresso de 20%.

As cotas voltarão a negociar amanhã (27 de setembro de 2018).

Link oficial – https://goo.gl/JkMyXN

Voltando um pouco no tempo: na sexta-feira subsequente à suspensão (20 de julho), foi publicado um documento pela CVM indicando dezenas de pontos que deveriam ser apreciados.

O susto foi grande? Claro que foi.

Mas, logo depois, a administradora Planner a gestora Mérito foram entendendo melhor os anseios da CVM e ajustando as assimetrias do fundo. Alguns pontos, inclusive, eram interpretações divergentes que precisavam ser acertadas.

A Planner/Mérito manteve os cotistas informados em seu website com a publicação de Boletins que foram muito úteis até para resumir todos os desdobramentos das “centenas” de documentos que foram trocados entre as entidades.

A Suno Research procurou usar, na medida do possível, o espaço das Lives do Prof. Baroni às quintas-feiras (21h), inclusive com a presença de convidados especiais, para atualizar as informações sobre o caso.

Vale lembrar que o processo se iniciou em 2017 e, desde então, foram trocados centenas de documentos entre Planner/Mérito e CVM.

Porém, apenas após a suspensão das negociações é que estes dados se tornaram públicos.

Não queremos elaborar hoje um artigo técnico, até porque os problemas vistos em MFII11 já foram amplamente discutidos. O principal risco que víamos em MFII11 era de “imagem” e esta foi a nossa posição desde sempre.

Chegou a hora – a gestora provará aos cotistas e ao mercado de que as operações (SPEs) são saudáveis e rentáveis. Era só isso que a Suno Research queria desde o marco zero do episódio.

E claro, conseguir enxergar isso com transparência.

Só isso. Nada mais.

Nunca usamos palavras agressivas contra os envolvidos na administração e gestão do MFII11 até mesmo no momento mais crítico do fundo após a suspensão das cotas. Nosso objetivo nunca foi apedrejar ou julgar.

Porém, temos o compromisso de entender os fundos a fim de contribuir com o desenvolvimento da indústria de fundos imobiliários no Brasil em nossos materiais periódicos.

Ao que tudo indica, há em andamento um Processo Sancionador paralelo na CVM que manterá a lupa no fundo após a liberação das cotas – é um ponto adicional ainda mais saudável para o mercado a fim de garantir que todos os ajustes serão mantidos.

Foi muito estressante. Não temos dúvidas disto. O mercado de FIIs ficou em xeque por um momento.

Uma coisa é certa, o mercado acordou: gestores, administradores, enfim, todos envolvidos aprenderam um pouco mais com esta situação.

Vamos em frente, e agora nos resta aguardar os novos relatórios gerenciais com dados atualizados das operações, além do que está sendo feito em relação aos ajustes que foram apresentados ao longo destes dias.

ACESSO RÁPIDO
    Tiago Reis
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