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    Incorporação imobiliária: entenda como funciona essa atividade

    Incorporação imobiliária: entenda como funciona essa atividade
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    O mercado imobiliário é visto por muitos como um ótimo segmento para se realizar investimentos. Um desses investimentos (realizado, nesse caso, por empresas) é a incorporação imobiliária.

    Incorporação imobiliária é uma das etapas envolvidas dentro de toda a lógica do mercado de imóveis. Logo, entender como ela funciona é primordial para quem deseja investir ou trabalhar no setor.

    O que é incorporação imobiliária?

    A incorporação imobiliária é o conjunto de atividades voltadas a construir edificações ou grupos de edificações voltados para a alienação. Além da construção, a incorporação imobiliária também compreende a comercialização das unidades construídas, seja de forma parcial ou total.

    Sendo assim, a incorporação é o processo através do qual uma pessoa física ou jurídica erge uma obra de condomínio em terreno pertencente a outro proprietário. Dessa forma, ocorre a incorporação de uma obra a um terreno.

    Por sua vez, o incorporador comercializa o projeto e os inquilinos passam a ser os investidores. Algumas vezes, o proprietário do terreno é pago com unidades da edificação.

    Na incorporação, os imóveis são vendidos na planta ou enquanto estão sendo edificados. Dessa forma, a obra continua através dos recursos dos compradores.

    Lei de incorporação imobiliária

    A Lei do Condomínio e Incorporações ou Lei de incorporação imobiliária é a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro 1964. Ela regula a atuação dos incorporadores, que constroem e promovem certas edificações.

    Portanto, a Lei de incorporação imobiliária trata do processo de formalização legal de um projeto que vai ser executado. Tal formalização se dá por meio do cartório imobiliário.

    A Lei refere-se a incorporação de empreendimentos imobiliários, através de incorporadora de imóveis.

    Como funciona a incorporação?

    Conforme estabelecido na Lei, a incorporadora imobiliária deve fazer o registro das particularidades da obra. Isso ocorre através do contrato de incorporação imobiliária.

    Na incorporação de empreendimentos imobiliários, devem aparecer certas especificações:

    • Totalidade da área;
    • Áreas interna e externa;
    • Área por unidade;
    • Quantidade de unidades.

    O contrato de incorporação imobiliária viabiliza a comercialização dos imóveis. Inclui obras coletivas:

    1. Condomínio;
    2. Prédios;
    3. Loteamentos;
    4. Outros tipos de obras coletivas.

    O que faz uma incorporadora imobiliária?

    Para estabelecer o que é uma incorporadora imobiliária, segue-se a Lei 4.591/64. Ela diz que a incorporadora de imóveis tem sob como dever a efetivação da comercialização das partes dos empreendimentos que vão ser erguidos. Tal responsabilidade do incorporador é registrada.

    Portanto, uma incorporadora imobiliária age conforme a Lei ao construir e alienar, de forma parcial ou total, uma obra formada por unidades autônomas. A natureza ou o destino dessas unidades não importam.

    Assim, toda incorporação de empreendimentos imobiliários exige um incorporador imobiliário. Esse incorporador pode consistir em pessoa jurídica ou física, e entregará a obra finalizada mediante prazos, preços e determinações prévias.

    O incorporador imobiliário pode ser:

    • Aquele que tem a propriedade do terreno;
    • O cessionário do lugar;
    • O promitente-cessionário.
    • Aquele que realiza a contratação de construções de prédios com a finalidade de constituir condomínios.

    A incorporadora deve divulgar o empreendimento, bem como permitir que o contrato seja cumprido. Ainda precisa entregar a construção dentro do prazo, sendo o articulador do projeto.

    Patrimônio de afetação

    A Lei n. 10.931/2004 estabeleceu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação em relação à incorporação imobiliária. O patrimônio de afetação assegura que as unidades vão continuar sendo construídas, e entregues aos donos, ainda que o incorporador vá à falência ou caia em insolvência.

    Qual a diferença entre incorporadora e construtora?

    Construtoras também podem ser incorporadoras. Porém, a incorporadora se responsabiliza por todo o projeto e ela própria deve contratar a construtora do empreendimento.

    Assim, as questões atreladas diretamente à construção pertencem à construtora: mão de obra e materiais, por exemplo. Já a organização que administrou a construção em conjunto com o proprietário do terreno, e que vende as unidades, é a incorporadora.

    A incorporação imobiliária permite que o cliente se sinta mais seguro, uma vez que as determinações técnicas do empreendimento serão cumpridas, de acordo com a Lei. Essas condições técnicas estarão registradas em cartório. Além disso, tem permitido o desenvolvimento do mercado de imóveis.

    Tiago Reis
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    10 comentários

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    • Igor 19 de junho de 2019

      Excelente artigo!

      Responder
    • Guilherme Augusto 27 de julho de 2019

      Parabéns ao Tiago e a equipe envolvida no desenvolvimento do conteúdo.

      Responder
    • Dayane 4 de fevereiro de 2020

      Ótimo artigo, obrigada!

      Responder
    • Joao Pedro 10 de fevereiro de 2020

      Vocês tem alguma indicação de curso de incorporação imobiliária?

      Responder
    • Dalva 20 de fevereiro de 2020

      Em Rio das ostras RJ, no mês de março, o CRECI oferecerá este curso!!

      Responder
    • Eduardo 11 de março de 2020

      como funciona seu curso online sobre incorporação ?

      Responder
    • RENATO M NEVES 10 de abril de 2020

      Muito esclarecedor, mas em regra geral, como no meu caso que moro numa casa construída numa área de terreno de 700 m2 como é efeito esse calculo? É possivel receber como pagamento dois apartamento?

      Responder
    • Paulo C. M. Jordane 30 de abril de 2020

      Parabéns Tiago,
      Muito bom seu artigo.
      Você sabe onde posso conseguir estatísticas desse segmento imobiliário?
      Tipo, percentual que o setor ocupa na economia Brasileira, por estado ou algo parecido?
      Sou estudante de mestrado e vou pesquisar o como as empresas desse segmento administram seu capital de giro, como se financiam.
      Obrigado

      Responder
      • Suno Research 1 de maio de 2020

        Obrigado pelo feedback, Paulo!
        Procure informações com a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). Acredito que poderá ajudar em sua pesquisa.
        Abraços

        Responder
    • edson gomes 28 de junho de 2020

      bom dia dr!
      comprei um terreno e um construtor fez a casa, com contrato pra me entergar a casa pronta para morar.
      quem faz a documentação de :
      1 – habitisse?
      2 – incorparaçao junto a prefeitura?
      3 – quem paga essas custas?

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