incorporação imobiliária
Por: Tiago Reis

Incorporação imobiliária: entenda como funciona essa atividade

O mercado imobiliário é visto por muitos como um ótimo segmento para se realizar investimentos. Um desses investimentos (realizado, nesse caso, por empresas) é a incorporação imobiliária.

Incorporação imobiliária é uma das etapas envolvidas dentro de toda a lógica do mercado de imóveis. Logo, entender como ela funciona é primordial para quem deseja investir ou trabalhar no setor.

O que é incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é o conjunto de atividades voltadas a construir edificações ou grupos de edificações voltados para a alienação. Além da construção, a incorporação imobiliária também compreende a comercialização das unidades construídas, seja de forma parcial ou total.

Sendo assim, a incorporação é o processo através do qual uma pessoa física ou jurídica erge uma obra de condomínio em terreno pertencente a outro proprietário. Dessa forma, ocorre a incorporação de uma obra a um terreno.

Por sua vez, o incorporador comercializa o projeto e os inquilinos passam a ser os investidores. Algumas vezes, o proprietário do terreno é pago com unidades da edificação.

Na incorporação, os imóveis são vendidos na planta ou enquanto estão sendo edificados. Dessa forma, a obra continua através dos recursos dos compradores.

Lei de incorporação imobiliária

A Lei do Condomínio e Incorporações ou Lei de incorporação imobiliária é a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro 1964. Ela regula a atuação dos incorporadores, que constroem e promovem certas edificações.

Portanto, a Lei de incorporação imobiliária trata do processo de formalização legal de um projeto que vai ser executado. Tal formalização se dá por meio do cartório imobiliário.

A Lei refere-se a incorporação de empreendimentos imobiliários, através de incorporadora de imóveis.

E-book - Investindo em Fundos Imobiliários

Como funciona a incorporação?

Conforme estabelecido na Lei, a incorporadora imobiliária deve fazer o registro das particularidades da obra. Isso ocorre através do contrato de incorporação imobiliária.

Na incorporação de empreendimentos imobiliários, devem aparecer certas especificações:

  • Totalidade da área;
  • Áreas interna e externa;
  • Área por unidade;
  • Quantidade de unidades.

O contrato de incorporação imobiliária viabiliza a comercialização dos imóveis. Inclui obras coletivas:

  1. Condomínio;
  2. Prédios;
  3. Loteamentos;
  4. Outros tipos de obras coletivas.

E-book Investindo em REITs

O que faz uma incorporadora imobiliária?

Para estabelecer o que é uma incorporadora imobiliária, segue-se a Lei 4.591/64. Ela diz que a incorporadora de imóveis tem sob como dever a efetivação da comercialização das partes dos empreendimentos que vão ser erguidos. Tal responsabilidade do incorporador é registrada.

Portanto, uma incorporadora imobiliária age conforme a Lei ao construir e alienar, de forma parcial ou total, uma obra formada por unidades autônomas. A natureza ou o destino dessas unidades não importam.

Assim, toda incorporação de empreendimentos imobiliários exige um incorporador imobiliário. Esse incorporador pode consistir em pessoa jurídica ou física, e entregará a obra finalizada mediante prazos, preços e determinações prévias.

O incorporador imobiliário pode ser:

  • Aquele que tem a propriedade do terreno;
  • O cessionário do lugar;
  • O promitente-cessionário.
  • Aquele que realiza a contratação de construções de prédios com a finalidade de constituir condomínios.

A incorporadora deve divulgar o empreendimento, bem como permitir que o contrato seja cumprido. Ainda precisa entregar a construção dentro do prazo, sendo o articulador do projeto.

Patrimônio de afetação

A Lei n. 10.931/2004 estabeleceu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação em relação à incorporação imobiliária. O patrimônio de afetação assegura que as unidades vão continuar sendo construídas, e entregues aos donos, ainda que o incorporador vá à falência ou caia em insolvência.

Investindo no Tesouro Direto

Qual a diferença entre incorporadora e construtora?

Construtoras também podem ser incorporadoras. Porém, a incorporadora se responsabiliza por todo o projeto e ela própria deve contratar a construtora do empreendimento.

Assim, as questões atreladas diretamente à construção pertencem à construtora: mão de obra e materiais, por exemplo. Já a organização que administrou a construção em conjunto com o proprietário do terreno, e que vende as unidades, é a incorporadora.

A incorporação imobiliária permite que o cliente se sinta mais seguro, uma vez que as determinações técnicas do empreendimento serão cumpridas, de acordo com a Lei. Essas condições técnicas estarão registradas em cartório. Além disso, tem permitido o desenvolvimento do mercado de imóveis.

Tiago Reis

Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research.

2 comentários

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *

  • Igor 19 de junho de 2019

    Excelente artigo!

    Responder
  • Guilherme Augusto 27 de julho de 2019

    Parabéns ao Tiago e a equipe envolvida no desenvolvimento do conteúdo.

    Responder
Leia Mais...
Outras Seções

Ações

206 artigos
Ações

FIIs

53 artigos
FIIs

GARANTA ACESSO AOS DESCONTOS EXCLUSIVOS DA CYBERWEEK

não perca tempo! As ofertas terminam em:

DIAS
 HOR
 MIN
 SEG

CLIQUE NO BOTÃO ABAIXO PARA ACESSAR AS OFERTAS:

%d blogueiros gostam disto: