Por: Tiago Reis

IFIX: entenda como funciona o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários

Índices do mercado financeiro servem para serem termômetros do desempenho de determinado grupo de ativos. E, no Brasil, um importante índice, que vem ganhando cada vez maior relevância entre investidores, é o IFIX.

Por isso, conhecer o IFIX é fundamental entre investidores, principalmente por aqueles que investem em fundos de investimentos imobiliários (FIIs). Nesse artigo, portanto, iremos mostrar o que esse índice é, como ele funciona e qual foi a sua rentabilidade histórica.

O que é o IFIX?

O IFIX é a sigla para Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários. Esse índice busca representar o desempenho e a performance média dos principais fundos de investimentos imobiliários (FIIs) negociados na bolsa brasileira, a B3.

O índice começou a ser divulgado em 2012 e, desde esse ano, o IFIX mostra o retorno total dos FIIs da bolsa. Isso significa que ele não apenas demonstra a variação de preços dos fundos, mas também leva em conta as distribuições de proventos realizadas ao longo do tempo.

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Essa divulgação do IFIX é fundamental para que os investidores possam acompanhar a rentabilidade dos fundos imobiliários ao longo do tempo. Assim, é possível comparar, por exemplo, a performance desses ativos contra o desempenho das ações da bolsa, representadas pelo índice Bovespa, o Ibovespa.

O que é um índice?

Um índice do mercado serve para demonstrar graficamente o desempenho de um conjunto de ativos. Contudo, para determinar esse conjunto de ativos a ser acompanhado pelo índice, há sempre uma metodologia de seleção, que pode ser, por exemplo, dada por:

  • Tipo de ativo;
  • Valor de mercado;
  • Setor de atuação;
  • Localização do ativo;
  • Pagamento de dividendos.

Enfim, os critérios para criar um índice são infinitos. Contudo, todos esses possuem o objetivo primário de incluir em sua cesta de ativos, papéis com algum tipo de semelhança. Vale destacar, ainda, que o principal objetivo desses índices é de servir como benchmark para aplicações financeiras. Isto é, como uma espécie de referência de desempenho financeiro.

Além disso, muitas vezes os índices podem ser replicados por fundos de investimentos passivos, os ETFs (Exchange Traded Funds). Assim, o investidor passa a ter a possibilidade de ter seu investimento ligado diretamente a algum índice.

No caso do índice IFIX, há também uma metodologia própria que busca demonstrar o desempenho médio dos fundos imobiliários brasileiros.

Como funciona o IFIX?

IFIX

Para que o IFIX seja calculado, existem alguns critérios fundamentais, que existem em qualquer tipo de índice. Nesse sentido, há o critério de inclusão, que seleciona quais FIIs entrarão para o cálculo do índice. E também o critério de ponderação, que determina o peso de cada fundo dentro desse índice.

Critério de inclusão do IFIX

Para que um fundo de investimento imobiliário esteja incluído no cálculo do IFIX, é preciso que ele cumpra alguns critérios estabelecidos pela B3. Assim, serão selecionados para compor o índice aqueles FIIs que cumprirem os seguintes critérios da metodologia do IFIX:

  • Ter presença e ser negociado em 60% dos pregões no período de vigência das três carteiras anteriores do índice;
  • Não ser classificado como “penny stock”, isto é, não ter preço unitário da cota abaixo de 1 real;
  • Estar classificado entre os ativos elegíveis que durantes as últimas 3 carteiras representem 99% do somatório dos indicadores do Índice de Negociabilidade, em ordem decrescente.

Portanto, na hipótese de um FII disponível para o investidor na bolsa não cumprir um dos critérios acima, então o seu desempenho deixa de fazer parte do cálculo do IFIX. Contudo, como pode ser observado, os critérios de inclusão desse índice são bastante amplos.

E além da metodologia de inclusão de FIIs no IFIX, existem também os critérios de ponderação do IFIX.

Critério de ponderação do IFIX

Os critérios de ponderação do IFIX servem para determinar o peso de cada um dos fundos imobiliários dentro desse índice. E, nesse sentido, destaca-se que essa ponderação é realizada pelo valor de mercado de cada fundo.

Em outras palavras, quanto maior o valor de mercado do fundo, maior será a sua representação dentro do índice. Contudo, existe uma determinação de que a participação de um fundo no IFIX não pode ser superior a 20% do índice.

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Quais fundos imobiliários fazem parte do IFIX?

Como pode ser observado no item anterior, da metodologia e critérios do IFIX, a maior parte dos fundos imobiliários presentes na bolsa brasileira (B3) acabam fazendo parte do IFIX.

Isso ocorre porque os critérios de exclusão desse índice dos fundos imobiliários são brandos – o que faz com que a maior parte dos FIIs da bolsa esteja presente nesse índice.

Nesse sentido, ele considera em seu cálculo, por exemplo, todos os fundos que representam o somatório de 99% dos ativos com o maior índice de negociabilidade. Ou seja, apenas o 1% menor na ordem decrescente desse índice estará de fora do IFIX.

Já no caso do Ibovespa, por exemplo, que é o índice de ações da bolsa, essa porcentagem cai para 85%, fazendo com que vários papéis fiquem fora do índice.

Mas, apesar de a maioria dos FIIs fazerem parte do IFIX, é possível elencar quais são os principais fundos imobiliários que fazem parte do índice. Ou seja, aqueles que possuem maior relevância e peso no índice dos FIIs.

A seguir, alguns dos principais fundos de investimentos imobiliários (FIIs) do IFIX e o seus respectivos pesos no índice. Vale destacar que esse peso pode e irá variar ao longo do tempo conforme o valor de mercado de cada fundo muda.

Enfim, os principais fundos imobiliários do IFIX são:

KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária)

O KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária) é o maior fundo imobiliário brasileiro. Este fundo teve um excelente histórico de ocupação em seus imóveis, que são mesclados entre ativos de galpões logísticos e de lajes corporativas. A participação do KNRI11 no IFIX é de 5,9%.

KNIP11 (Kinea Índice de Preços)

O KNIP11 (Kinea Índice de Preços) é também um dos maiores FIIs do mercado. Além disso, esse é um fundo de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), e por isso é considerado um fundo de papel. A participação do KNIP11 no IFIX é de 5,0%.

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KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários)

O KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários) já foi o maior fundo imobiliário brasileiro. Este fundo é também um fundo de papel, tendo títulos de dívidas imobiliárias dentro de seu portfólio. A participação do KNCR11 no IFIX é de 4,8%.

HGBS11 (Hedge Brasil Shopping)

O HGBS11 (Hedge Brasil Shopping) é um grande fundo de shoppings centers. Por isso, ele possui participação em grandes shoppings e outlets no Brasil. A participação do HGBS11 no IFIX é de 3,8%.

BRCR11 (BTG Pactual Corporate Office)

O BRCR11 (BTG Pactual Corporate Office) é um fundo de laje corporativa. Nesse sentido, possui escritórios alugados, sendo que seus imóveis estão localizados principalmente em São Paulo e no Rio de Janeiro. A participação do BRCR11 no IFIX é de 3,5%.

BBPO11 (BB Progressivo II)

O BBPO11 (BB Progressivo II) é um fundo mesclado entre lajes corporativas e agências bancárias. Além disso, o destaque é que esse fundo é bastante diversificado geograficamente, tendo imóveis em todo o Brasil. A participação do BBPO11 no IFIX é de 3,4%.

XPML11 (XP Malls FII)

O XPML11 é um fundo imobiliário mais recente, criado no final de 2017. O grande destaque desse FII fica para a sua participação em importante shoppings centers brasileiros. A participação do XPML11 no IFIX é de 3,3%.

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JSRE11 (JS Real Estate Multigestão)

O JSRE11 (JS Real Estate Multigestão) é um fundo de tipo híbrido. Ou seja, possui vários investimentos no mercado imobiliário, incluindo títulos de dívida, FIIs e imóveis corporativos. A participação do JSRE11 no IFIX é de 3,2%.

HGLG11 (CSHG Logística)

O HGLG11 (CSHG Logística) é um fundo de imóveis logísticos que teve uma grande expansão no ano de 2018. Por isso, se tornou um dos maiores FIIs do segmento logístico. A participação do HGLG11 no IFIX é de 3,0%.

HGRE11 (CSHG Real Estate)

O HGRE11 (CSHG Real Estate) é um fundo de lajes corporativas que já foi bastante diversificado. Nesse sentido, teve escritórios, faculdades e até imóveis logísticos em sua composição. A participação do HGRE11 no IFIX é de 2,8%.

HSML11 (HSI Mall)

O HSML11 (HSI Mall) é um fundo de tijolos do mercado. Isso porque ele investe o capital dos cotistas em imóveis físicos, sendo que o destaque fica para shoppings centers. A participação do HSML11 no IFIX é de 2,5%.

XPLG11 (XP Log)

O XPLG11 (XP Log) é um fundo imobiliário recente, que fez sua primeira oferta em 2019. Além disso, o seu foco é exclusivamente em imóveis do setor logístico. A participação do XPLG11 no IFIX é de 2,5%.

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Qual foi a rentabilidade histórica do IFIX?

Levando em consideração todas essas informações colocadas em relação ao índice de fundos imobiliários, alguns investidores podem acabar se perguntando: mas qual foi a rentabilidade histórica do IFIX?

Alguns podem se enganar e pensar e dizer que esse tipo de investimento não foi tão rentável assim, ao longo do tempo. Justificando isso pelo fato de os FIIs não poderem trabalhar com alavancagem financeira e por não serem um investimento em empresas, mas em imóveis.

Contudo, essa afirmativa está incorreta. Inclusive, nos EUA, os Real Estates Investments Trusts (REITs), que são uma espécie de fundos imobiliários americanos, superaram a rentabilidade do S&P500 (principal índice do mercado americano) na última década.

Mas, enfim, quanto rendeu os fundos imobiliários, principalmente em relação ao Ibovespa?

Comparação do IFIX com o Ibovespa

No gráfico a seguir é possível conferir a comparação do IFIX com o Ibovespa. Sendo que o início da representação é em 2012, quando o índice de fundos imobiliários começou a ser divulgado.

IFIX

Nesse gráfico, em azul está a rentabilidade acumulada dos FIIs desde 2012. Já em laranja está a performance acumulada do Ibovespa neste mesmo período.

Ou seja, como pode ser observado, a rentabilidade dos dois índices foi muito parecida, tendo o IFIX superado o Ibovespa até janeiro de 2020. Portanto, não é possível sequer considerar que o investimento em fundos imobiliários não foi rentável até hoje.

Além disso, outro destaque foi a volatilidade apresentada pelo IFIX ao longo do tempo. Nesse sentido, o índice dos FIIs teve uma variação de preço muito inferior em relação ao índice das maiores ações da bolsa. E, ainda, distribuindo recorrentemente proventos mensalmente ao longo desse tempo.

Por isso, é possível afirmar que o investimento em FIIs não apenas foi extremamente rentável nos últimos anos, como também mais estável e previsível em relação à média das maiores companhias de capital aberto da bolsa.

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Outros índices do mercado brasileiro

Como foi dito no início, o IFIX é apenas um dos índices do mercado brasileiro. Contudo, existem diversos outros desses índices que buscam representar grupos de ativos específicos do Brasil.

Alguns desses outros índices são:

1. Ibovespa

O principal índice financeiro do mercado brasileiro é o Ibovespa. Isso porque ele representa a performance das maiores e principais empresas de capital aberto do Brasil. Assim, é possível avaliar o desempenho dessas companhias ao longo do tempo e comparar sua performance com outros índices.

Além disso, o Ibovespa é bastante utilizado como benchmark financeiro para fundos de investimentos. Isto é, como uma referência de rentabilidade que os fundos tentam superar ao longo do tempo.

2. IBrX-50

Outro importante índice brasileiro é o IBrX-50, sendo que esse índice tem o objetivo de representar o desempenho financeiro das 50 ações das empresas mais negociadas da bolsa brasileira.

Portanto, ao contrário do Ibovespa e do IFIX, que podem variar ao longo do tempo em número de ativos, o IBrX-50 sempre irá demonstrar o desempenho de 50 ativos. Sendo sempre os 50 mais negociados da bolsa.

3. SMLL

O SMLL é outro índice brasileiro muito importante. Isso porque ele representa o desempenho financeiro das Small Caps da bolsa. Isto é, a performance das menores companhias de capital aberto, levando em consideração o seu valor de mercado.

4. IDIV

Por sua vez, o IDIV é outro índice bastante conhecido e de grande relevância no mercado brasileiro. Afinal, ele representa a performance das ações das empresas que mais distribuíram lucro em forma de proventos, seja dividendos ou juros sobre capital próprio (JCP).

Por isso, o IDIV acaba sendo conhecido também como o índice das “pagadoras de dividendos”. E como a estratégia de investir em empresas que pagam frequentemente dividendos é bastante conhecida, o IDIV acaba recebendo bastante atenção dos investidores.

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5. IMOB

Por último, há também o IMOB. Nesse caso, esse índice do mercado brasileiro busca representar o desempenho das ações brasileiras de empresas de capital aberto que atuam no mercado imobiliário. Ou seja, companhias que exploram imóveis ou que praticam a construção civil.

Vale destacar que além desses cinco índices que citamos, existem dezenas de outros índices de ativos negociados na B3. Sendo que cada eles irá representar uma cesta diferente de ativos que possuem semelhanças entre si.

Como investir no IFIX?

Primeiramente, é preciso deixar claro que não é possível investir diretamente no IFIX. Isso porque ele é um índice financeiro fictício, que apenas é calculado com base na performance dos fundos imobiliários. Portanto, não há uma cota ou ação do IFIX que pode ser comprada pelo investidor.

Em alguns casos, existem ETFs (Exchange Traded Funds) de gestão passiva que investem estritamente nos ativos de determinado índice. Sendo essa uma forma de se expor ao desempenho e à performance de um indice em específico.

Contudo, até então não existe um ETF que invista exatamente nos mesmos ativos e na mesma proporção dos FIIs constantes no índice de FIIs. Então, ainda não é possível ter acesso a um investimento que replique o desempenho do IFIX.

Para isso, seria preciso que o próprio investidor comprasse todos os fundos imobiliários presentes do IFIX nas mesmas proporções do índice. Isto é, obviamente, quase que impossível e também muito trabalhoso.

Portanto, a melhor opção é, de fato, investir em fundos imobiliários. Assim, é possível, inclusive, selecionar os melhores FIIs disponíveis e as melhore oportunidades. Dessa forma o investidor poderá obter um rendimento superior em relação ao próprio índice dos FIIs.

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Vale a pena investir em FIIs?

Sem dúvida o investidor deve ter em mente que vale a pena investir em FIIs. Isso pôde ser comprovado, por exemplo, pela demonstração da rentabilidade média desse investimento ao longo do tempo, que se comparou com a performance da bolsa.

E além dessa alta rentabilidade proporcionada pelos fundos imobiliários, outra grande vantagem desse investimento é a distribuição recorrente de dividendos. Sendo os proventos são distribuídos, via de regra, mensalmente e ainda com isenção de imposto de renda.

Por conta disso, esse investimento é muito indicado para qualquer tipo de investidor. Afinal de contas eles são uma excelente forma de formar uma renda passiva crescente ao longo do tempo.

Ainda, além da alta rentabilidade e da recorrência de distribuições de dividendos, os fundos imobiliários também possuem uma volatilidade menor que as ações da bolsa. Por isso, eles são uma excelente forma de estabilizar a variação de uma carteira de investimentos.

E então, conseguiu tirar suas dúvidas e entender melhor sobre o que é e como funciona o IFIX? Deixe abaixo os seus comentários e questionamentos.

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Perguntas frequentes sobre o IFIX
O que é o índice IFIX?

O IFIX é a sigla para Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários. Sendo que esse índice busca demonstrar o desempenho da cotação da maior parte dos FIIs da bolsa somado a essa rentabilidade os proventos distribuídos.

Como funciona o IFIX?

O IFIX funciona de acordo com uma metodologia de inclusão e de ponderação de fundos imobiliários específica. Essas metodologias selecionam os FIIs que farão parte do IFIX e determina o peso de cada um deles na composição do índice.

Quais fundos imobiliários estão no IFIX?

Por conta do caráter inclusivo da metodologia do IFIX, a maior parte dos fundos imobiliários disponíveis estão representados por esse índice. Sendo que o peso de cada FII dentro do IFIX é dado pelo valor de mercado de cada um deles.

Como investir em fundos imobiliários?

Para investir em fundos imobiliários, o investidor precisa de abrir conta em uma corretora de valores e transferir o dinheiro a ser investido para essa conta. Então, depois basta escolher o melhor FII para investir e, então, comprar algumas cotas no mercado.

O que quer dizer Ibovespa?

O Ibovespa é um dos índices do mercado brasileiro que é negociado pela B3. Esse índice busca representar o desempenho das ações das maiores empresas de capital aberto negociadas na bolsa do Brasil.

Tiago Reis

Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research.