hipoteca

Muitos brasileiros realizam operações financeiras diariamente nas mais diversas instituições bancárias presentes no Sistema Financeiro Nacional linka o artigo sobre isso, porém poucos conhecem, de fato os conceitos que existem por detrás da hipoteca.

Diante dessa realidade, é interessante para um investidor que se esclareça pelo menos os principais pontos ligados à hipoteca. De modo que assim, possa aumentar o seu nível de educação financeira e, por consequência, melhorar os resultados de suas aplicações no longo prazo.

O significado de hipoteca pode ser definido como uma espécie de garantia de pagamento de um empréstimo ou financiamento, por exemplo, em alguma instituição financeira, que normalmente é contraída por uma pessoa física ou jurídica.

Vale mencionar que, nesses casos, essa garantia é operacionalizada através da oferta de um bem, que geralmente é acordado entre as partes por meio de um imóvel.

Dessa forma, um tipo de “seguro” para o credor é estabelecido na operação, e caso o devedor não venha a honrar corretamente com os seus compromissos acordados no ato do fechamento do contrato, se tornando um inadimplente, o referido bem hipotecado pode ser tomado pelo credor para quitação de parte ou até mesmo do montante total dessa dívida.

  1. Como funciona a hipoteca?
  2. A hipoteca no Brasil
  3. O mercado de hipoteca ao redor do mundo
  4. Conclusão sobre hipoteca

Como funciona a hipoteca?

como funciona a hipoteca

Muitas pessoas se questionam como funciona a hipoteca.

A hipoteca, assim como a alienação fiduciária, é um mecanismo que, quando bem utilizado, favorece a ambas as partes, o credor e devedor.

Isto ocorre, pois, a garantia física do bem imóvel reduz os juros pago pelo devedor bem como o risco corrido pelo devedor.

Mas, de que forma isto ocorre?

É bastante simples. Imagine que você necessita de um empréstimo de R$ 100 mil.

O banco pode está relutante em lhe fornecer tal quantia pois você tem um salário de apenas R$ 5 mil e pode ter dificuldade de honrar com a dívida caso perca o seu emprego.

Assim, devido ao risco elevado, o banco se dispõe a emprestar dinheiro a você apenas pelo valor de 20% ao mês, o que é uma taxa muito elevada.

Porém você também é dono de um imóvel que lhe foi herdado no valor de R$ 150 mil.

Você pode, então, oferecer este imóvel como garantia do empréstimo ao banco.

Neste caso perceba que o risco que o banco corre é agora muito menor. Pois, caso você se torne inadimplente, o banco pode executar a garantia através da venda do imóvel que cobre, com sobra, o valor total do empréstimo.

Devido a este menor risco o banco estará disposta a lhe emprestar os R$ 100 mil por uma taxa bem menor, por exemplo, de 5% ao mês.

Ou seja, a hipoteca entregou mais garantia ao banco do pagamento e menor custo para o cliente.

Obviamente que, como frisado anteriormente, este recurso deve ser utilizado de forma inteligente.

Se você incorrer em algum empréstimo sobre o qual não tem condições de pagar pode acabar perdendo a sua garantia e ficando em uma situação financeira delicada.

Assim como que, para o banco, é importante saber avaliar corretamente o valor do imóvel para não assumir uma garantia com o valor inferior ao do empréstimo concedido.

Hipoteca no Brasil

hipoteca no brasilEm nosso país, nas últimas décadas, o processo hipotecário acabou por se tornar menos praticado no mercado.

Nesse cenário, o mesmo foi sendo substituído, aos poucos, pelas instituições financeiras e pelos bancos, pelo conhecido e tradicional empréstimo com garantia de imóvel.

Muitos especialistas afirmar que esse fenômeno se desencadeou muito por conta da alta burocracia a qual era submetida o processo de tomada de um imóvel de propriedade do devedor quando no da hipoteca.

Não precisa de muito esforço para se entender que essa dificuldade atrapalhava bastante a recuperação do capital fornecido pelos bancos no âmbito do financiamento estabelecido anteriormente.

Entretanto, é importante que se esclareça que o empréstimo com garantia de imóvel, atualmente bastante praticado no Brasil, em muito se assemelha com a hipoteca.

Haja visto que, em ambos os casos, é comum que o devedor, ou seja, o tomador do compromisso financeiro, ofereça seu imóvel como garantia no ato da operação de crédito.

A grande diferença entre os dois processos, contudo, se faz no fato de que o empréstimo com garantia de imóvel conta com o respaldo da alienação fiduciária, o que tende a tornar o processo de transferência do bem do devedor para o credor mais barato, rápido, além de muito mais ágil e menos burocrático.

É interessante destacar, neste sentido, que nesta modalidade de empréstimo, o dono do bem normalmente transfere a propriedade fiduciária do imóvel para a instituição financeira até que o contrato seja encerrado – e a dívida esteja, portanto, devidamente quitada.

Em paralelo, o referido imóvel continua sob posse do comprador, porém a alienação fiduciária fica registrada na matrícula do imóvel, oferecendo maior segurança às instituições financeiras.

Vale ressaltar, ainda, que esse “seguro” adicional do empréstimo com garantia de imóvel para as instituições financeiras faz com que o consumidor encontre, normalmente, taxas de juros mais atrativas para contratação deste tipo de financiamento.

Isso pode ser um diferencial importantíssimo no longo prazo e pode representar uma grande economia de dinheiro.

Por que as taxas de hipoteca no Brasil são bastante altas?

É um questionamento comum por parte da população o porquê de as taxas de hipoteca e alienação fiduciária no Brasil são tão altas.

Não há somente uma causa para este fato, mas é possível elencar algumas, tais como:

  • Risco de crédito elevado
  • Captação cara de recursos
  • Alta carga tributária
  • Concentração bancária

Risco de crédito elevado

Não há como negar que a operação de emprestar recursos no Brasil envolve, na média, um alto risco.

Emprestar recursos para uma pessoa física ou jurídica comum no Brasil é mais arriscado do que empresas recursos para pessoa física ou jurídica de países desenvolvidos, como os EUA.

Isto ocorre pois nas economias desenvolvidas além de o poder de compra da sociedade ser maior, o ciclo econômico tende a ser muito mais estável.

O Brasil sofre constantemente com picos de inflação, desemprego e queda do PIB.

Enquanto que em outros países estas variáveis costumam ser bem mais estáveis.

Quando há uma alta do desemprego, aumento da inflação ou queda do PIB o risco de os devedores se tornarem inadimplentes aumenta consideravelmente.

Por isso, devido ao risco maior, se embute um prêmio maior para os empréstimos no Brasil.

Este maior prêmio se traduz em uma taxa de juros mais elevada para o consumidor final.

Captação cara de recursos

No Brasil, quando comparado ao resto do mundo, é muito mais caro para as instituições financeiras obterem fundos.

O preço de uma obtenção de fundos é representado pelo custo do empréstimo.

Os custos desse empréstimo oscilam ao redor da taxa básica de juros de cada país.

No Brasil a Selic em 2016 chegou até a taxa de 14,25% ao ano. Isto torna muito caro para as instituições financeiras captarem recursos.

E para elas obterem lucro o empréstimo deve ser realizado a uma taxa superior à taxa de captação. Isto torna o crédito ainda mais caro para o consumidor final.

Em 2018 a taxa Selic meta chegou ao seu mínimo histórico de 6,5%, e com isso houve também uma queda no custo do empréstimo para a hipoteca.

No entanto, mesmo a taxa de 6,5% ainda é muito alta quando comparada a outros países.

Na Alemanha, por exemplo, a taxa básica é de 0%. Isto significa que os bancos podem captar recursos de forma muito barata e repassar ao consumidor por um custo também baixo.

O fato de a taxa de juros básica do Brasil ser alta se relaciona ao risco de crédito do país.

Alta carga tributária

Incide sobre os bancos e instituições financeiras uma alta carga tributária nas operações de empréstimos e nos lucros.

Sendo assim, os bancos precisam elevar os seus preços de forma a obter um lucro na operação.

Esta é a justificativa mais utilizada pelas próprias instituições financeiras para justificar as taxas de hipoteca elevadas.

Concentração bancária

Outro motivo bastante apontado como causa do alto custo do financiamento com garantia é a concentração bancária.

De fato, o sistema financeiro brasileiro apresenta uma concentração que é rara em termos mundiais.

O mercado de crédito é concentrado na mão de poucos e grandes players.

Esta falta de concorrência acirrada pode contribuir diretamente para o aumento do custo final.

Tipos de hipoteca no Brasil

Existem 3 principais tipos de hipoteca reconhecidos pela legislação brasileira, são eles:

  • Convencional
  • Jurídica
  • Legal

Convencional

Como o próprio nome indica este é o tipo mais comum de hipoteca.

Ocorre quando por livre e espontânea vontade um devedor firma um contrato com um credor no qual consta uma garantia física.

Por exemplo, um financiamento de imóvel com garantia de hipoteca pode ser considerado do tipo convencional.

Jurídica

Ocorre quando por ordem da justiça brasileira.

É comum em casos em que há condenação que envolvem valores a serem restituídos os juízes solicitem a hipoteca de bens.

Legal

Este é um modelo muito específico de hipoteca previsto em lei que garante a credores específicos os seus direitos.

É fornecido a credores como: Fazenda pública, filhos e herdeiros.

O papel da hipoteca/alienação fiduciária nos fundos imobiliários

A hipoteca assim como a alienação fiduciária também fornece um papel muito importante na indústria de fundos imobiliários FIIs.

Mais especificamente dos FIIs conhecidos como “fundo de papel”.

Estes fundos se distinguem por possuírem em seus portfólios títulos de dívida, e não imóveis físicos como os fundos imobiliários mais comuns. Por isto estes fundos são chamados de fundo de papel ou fundo de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).

Estes títulos de dívida envolvem operações de crédito e financiamento imobiliário.

Para fornecer mais segurança ao detentor dos títulos existe, muitas vezes, o mecanismo de hipoteca ou de alienação fiduciária do imóvel a ser financiado.

Isto entrega muito mais segurança para o investidor de fundos imobiliários.

Se você deseja saber mais sobre como funcionam os fundos imobiliários pode acessar o nosso guia completo sobre FIIs.

A Suno Research fornece ainda uma carteira recomendada completa de fundos imobiliários, que conta com a experiência do Professor Marcos Baroni em sua composição.

O mercado de hipotecas ao redor do mundo 

hipoteca no mundoComo dito anteriormente, embora o mercado de hipoteca tenha se reduzido no Brasil ele é muito expressivo ao redor do mundo.

Isto ocorre devido à segurança jurídica que nações mais desenvolvidas apresentam e que assim permitem que os credores se sintam confiantes de conceder empréstimos utilizando as hipotecas.

Outro fator que contribui para o maior índice de financiamentos ao redor do mundo quando comparado com o Brasil é o fato de as taxas serem menores.

Nos EUA as hipotecas oscilam ao redor e uma taxa de 4%. Em algumas ocasiões as taxas podem ficar tão baixas quanto 2% ao ano.

Quando comparadas às taxas fornecidas pelos bancos brasileiros estes valores são irrisórios.

As taxas brasileiras, mesmo com a taxa Selic em sua mínima histórica, é ainda mais que o dobro das taxas americanas.

Em 2018 a taxa mínima para se obter um financiamento imobiliário no Brasil de era de 9%.

Portanto, é possível dizer que é muito mais acessível para um americano obter uma hipoteca do que para um brasileiro.

Hipoteca nos EUA – Crise do subprime

Como já frisado anteriormente é hipoteca é um instrumento válido apenas se for utilizado com inteligência e muita cautela.

Muitas pessoas se recordam deste mercado devido ao fato da crise financeira de 2008.

A hipoteca nos EUA de qualidade duvidosa é apontada como a principal causa de crise que atingiu duramente a economia global em 2008.

Isto ocorreu pois os bancos passaram a emprestar dinheiro a pessoas com um risco de crédito bastante elevada sem cobrar, para isso, um custo alto.

Ainda, o valor das garantias não foi corretamente avaliado. Muitos bancos ao executarem as suas hipotecas viram em seus balanços ativos com valores substancialmente menores do que o valor dos empréstimos.

Isso causou sérias perdas a grandes instituições financeiras americanas.

Somou-se a este caos de concessão de crédito uma onda especulativa com instrumentos derivativos financeiros de alta complexidade. Dessa forma a crise de 2008 foi uma das maiores da história recente.

A história desta crise é retratada no filme “A Grande Aposta”. Este filme que, como você pode ver no vídeo abaixo, é um dos 5 filmes que investidores não devem deixar de assistir.

Conclusão sobre hipoteca

conclusão sobre hipotecaComo foi possível perceber, apesar de não ser mais tão utilizada no Brasil como em outros tempos, e também não ter a representatividade que possui em outros mercados, o conceito por detrás da hipoteca ainda é muito importante de ser compreendido. Certamente ainda possui o seu devido peso no que diz respeito à fluidez da economia na maioria dos mercados financeiros do planeta.

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Tiago Reis

Tiago Reis

Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research.