fundos imobiliários

Você já investe em fundos imobiliários (FIIs)? Esse é um tipo de fundo de investimento que vem ganhando a preferência dos brasileiros nos últimos tempos.

Os fundos imobiliários são uma modalidade acessível, segura e rentável, de conseguir um rendimento mensal livre de imposto de renda. Investindo menos de R$ 100 por mês, já é possível receber aluguéis de dezenas de imóveis de alto padrão e de inquilinos de grande porte.

De 2017 a 2018, o número de investidores nesse tipo de fundo aumentou mais de 50%, ultrapassando a marca de 140 mil pessoas, de acordo com o último boletim da B³.

Muito desse movimento pode ser explicado pela queda da taxa de juros.

Ou seja, nessas circunstâncias, os investidores buscam alternativas de investimento que possam render mais do que a renda fixa.

De fato, os FIIs cumprem esse papel muito bem.

 

O que são os fundos imobiliárioso que são os FIIs

Tradicionalmente, o investimento em imóveis é restrito a poucos investidores, que geralmente possuem centenas de milhares ou milhões de reais destinados a isso.

Comprar um imóvel envolve muito dinheiro, além de burocracia. Por isso, a maioria dos poupadores levaria anos ou décadas para conseguir comprar a sua primeira propriedade.

Então, para popularizar esse mercado, surgiram em 1993 os fundos de investimento imobiliário, através da lei 8668.

Atualmente, cada vez mais, esse produto vem ganhando espaço das aplicações tradicionais. Ouça abaixo o que o CEO e fundador da Suno Research, Tiago Reis, comenta sobre o cenário atual dos FIIs:

Os FIIs nada mais são do que fundos de investimento que têm como objetivo investir em ativos imobiliários.

Mas a grande vantagem de montar essa estrutura de fundo é tornar acessível o investimento imobiliário.

Como?

É simples. O fundo é sempre dividido em cotas, que correspondem à menor fração possível.

Em um imóvel, a menor fração é o próprio imóvel. Você não pode ser dono só do banheiro, da sala, do quarto.

Por outro lado, nos FIIs você consegue ter uma participação fracionada.

Por exemplo, digamos que um fundo tenha 1.000.000 cotas. Além disso, o fundo adquiriu recentemente um prédio R$ 300 milhões.

Ou seja, o patrimônio por cota é de R$ 300. Assim, o investidor consegue, com apenas R$ 300, ter uma pequena parte do prédio, ainda que de forma indireta.

Tipos de fundos imobiliáriostipos de FIIs

Quando falamos de fundos de investimento imobiliário, existem cinco classificações amplas:

  • Fundos de tijolo
  • Fundos de recebíveis
  • Fundos de desenvolvimento
  • Fundos de fundos
  • Fundos híbridos

Claro que essa não é uma representação perfeita da realidade de todos FIIs.

Existem fundos mistos, que estão na intersecção dessa categorias. Ou então, fundos que mudam seu perfil ao longo do tempo.

Contudo, para a maioria dos FIIs, esse é um bom esquema para compreender os principais tipos de fundos.

Fundos de tijolo

Os fundos de tijolo nada mais são do que aqueles fundos que investem a maior parte do patrimônio em ativos reais, em imóveis já prontos. Por exemplo:

  1. Escritórios e lajes corporativas
  2. Shopping centers
  3. Galpões logísticos e industriais
  4. Hospitais
  5. Universidades
  6. Agências bancárias

A finalidade desses fundos é principalmente a obtenção de renda através de contratos de aluguel e arrendamento.

Mas também existem fundos que focam mais em vender os imóveis com lucro, ou seja, que buscam ganhos de capital.

Escritórios e lajes corporativas

Fundos classificados como lajes corporativas investem primordialmente em imóveis comerciais, como escritórios e lajes corporativas.

De acordo com a classificação da Associação Nacional das Entidades dos Mercado Financeiro e de Capitais (ANBIMA), pouco mais de 19% dos fundos da indústria eram dessa categoria.

Assim, é comum encontrarmos fundos imobiliários que detenham um ou mais prédios inteiros. Às vezes, o fundo também pode ser dono de apenas alguns andares do empreendimento.

O grande objetivo da maioria dos fundos de lajes é a obtenção de renda.

Em muitos casos encontramos fundos dessa categoria que detêm apenas um único imóvel (monoativo), e o próprio nome do fundo é o nome da propriedade. Exemplos:

  • Almirante Barroso
  • Torre Almirante
  • Edifício Ourinvest
  • Edifício Castelo
  • Edifício Galeria

Existem também os fundos que possuem mais de um ativo em sua composição (multiativos), como:

  • Rio Bravo Renda Corporativa
  • CSHG Real Estate
  • CHG JHSF Prime Offices
  • BM Brascan Lajes Corporativas

Em alguns raros casos, o fundo possui apenas um único inquilino (monoinquilino). Mas para a grande maioria, os imóveis são ocupados por vários inquilinos.

Também há de se destacar que a maioria dos locatários são empresas e não pessoas física.

A maioria dos fundos imobiliários de lajes (e dos fundos em geral)  ainda estão muito concentrados em São Paulo e Rio de Janeiro.

Padrão construtivo

Já em relação ao padrão de construção, geralmente os imóveis são de uma qualidade superior ao imóvel adquirido pelo investidor direto em salas comerciais, por exemplo.

Mas existem subdivisões também. Geralmente, os imóveis triple A (AAA) são os mais modernos enquanto os imóveis classificados como B ou C são mais antiquados.

Os imóveis AAA costumam ter certificações ambientais, gerador, reaproveitamento de água, pé direito elevado, áreas amplas, muitas vagas de garagens.

Já os prédios mais antigos costumam não dispor de tais amenidades. Às vezes, contudo, esses prédios são remodelados internamente para se atualizarem em relação ao mercado.

Shopping center

Os fundos imobiliários de shoppings buscam adquirir participações em shopping centers com o objetivo de auferir a renda de aluguel paga pelos lojistas.

Esse é o segundo tipo de fundo de tijolo mais popular.

Geralmente, o fundo possui direito a receber um aluguel mínimo ou uma proporção das vendas das lojas, o que for maior.

Existem shoppings mais antigos, já consolidados, e outros ainda em estágio mais inicial de maturação.

Podem ser monoativos, como:

  • Grand Plaza Shopping
  • Shopping Pátio Higienópolis
  • Shopping Parque D. Pedro
  • Floripa Shopping

Também existem fundos multiativos, como:

  • CSHG Brasil Shopping – Fundo de Investimento Imobiliário – FII
  • RB Capital General Shopping Sulacap
  • General Shopping Ativo e Renda
  • Malls Brasil Plural

Galpões logísticos e industriais

Os fundos de logística investem principalmente em galpões e centros de armazenamento e distribuição.

O objetivo aqui também é gerar renda. Novamente, temos fundos que investem em apenas uma propriedade ou mais de uma.

Exemplos de fundos imobiliários de logística:

  • Europar
  • CHSG Logística
  • Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil
  • Caixa TRX Logística e Renda

Várias características definem um galpão logístico, como:

  • Presença de docas elevadas
  • A altura do pé-direito
  • Resistência do piso
  • Sistemas de vigilância e combate a incêndio

Um grande diferencial neste tipo de ativo é a presença de contratos atípicos de aluguel.

Neste tipo de arranjo os contratos são de longo prazo, reajustados pela inflação. Além disso, se o inquilino desiste do imóvel, ele deve pagar uma multa elevada.

Por fim, muitos galpões são construídos levando em conta as necessidades específicas do inquilino (built-to-suit).

Assim, esse tipo de propriedade pode não ser tão adaptável a diversos inquilinos, como é o caso das lajes corporativas.

Hospitais

Os fundos imobiliários de hospitais são uma modalidade ainda incipiente aqui no Brasil. Esses fundos basicamente adquirem hospitais e uma operadora cuida da operação e paga o aluguel ao fundo.

Em 2018 existiam apenas cinco desses fundos, sendo que apenas três eram de bolsa:

  1. Hospital da Criança
  2. Hospital nossa senhora de Lourdes
  3. Novo Horizonte

Universidades

Temos também alguns fundos que investem em universidades. Novamente, existem poucos exemplos na indústria em 2018, que são:

  • Anhanguera Educacional
  • Campus Faria Lima
  • Aesapar

Agências bancárias

Os fundos de agência bancária investem em agências com a finalidade de auferir renda ou ganho de capital.

Geralmente, esses fundos são originados através de operações de sale and leaseback.

Nesses operações, o banco vende ao fundo as suas agências e depois as aluga de volta.

O objetivo é liberar recursos ao banco para serem utilizados na operação, pois a propriedade do imóvel pode não ser vantajosa para a instituição do ponto de vista financeiro.

Existiam somente quatro fundos dessa categoria em 2018:

  • BB Renda Corporativa
  • Banrisul Novas Fronteiras
  • Fundo de Investimento Imobiliário Agências Caixa – FII
  • Santander Agências

Outros

Logicamente existem fundos que investem em outros tipos de imóveis, por exemplo, hotéis e lojas de varejo de rua. Mas são a minoria.

Importante lembrar também que alguns fundos podem ser híbridos, possuindo participações em diferentes tipos de imóveis.

Fundos de recebíveis

A segunda categoria de fundos imobiliários é a dos fundos de recebíveis.

Esses fundos basicamente adquirem títulos de dívida imobiliária. Os principais tipos são:

  • Certificado de recebíveis imobiliários (CRI)
  • Certificado de recebíveis do agronegócio (CRA)

Esses títulos são originados a partir de operações de crédito imobiliário. O devedor, nesse caso, se compromete a pagar os juros combinados e o principal.

E fornece garantias como propriedades, fiadores, etc.

Já o credor, muitas vezes uma instituição financeira, pode optar por vender esses direitos de receber os pagamentos dessas dívidas (recebíveis). E é o fundo quem adquire esses direitos.

Na prática a estruturação é um pouco mais complicada, pois envolve uma instituição securitizadora, que serve para “empacotar” esses contratos de crédito e vender ao mercado.

Os CRI e CRA podem ser pré-fixados ou pós-fixados.

O mais comum, contudo, é encontrarmos operações pós-fixadas ao IGP-M e IPCA, geralmente com um prêmio maior do que nos títulos do Tesouro IPCA+.

Essa categoria de investimento é bastante interessante, pois funciona como uma renda fixa “turbinada” com um pouco mais de risco e de retorno.

Além disso, permite ao investidor comum adquirir exposição a diversos CRI e CRA com pouco dinheiro.

E é claro, contando sempre com gestores profissionais na escolha desses títulos.

Investir diretamente nesse tipo de produto exige bastante capital e conhecimento.

Se o investidor concentrar demais o risco de crédito, poderá ter perdas irreversíveis, pois não existe a garantia do FGC para essa aplicação.

Os fundos de recebíveis representam boa parte da indústria de fundos. Exemplos:

  • BB Recebíveis Imobiliários
  • Banestes Recebíveis Imobiliários
  • Iridium Recebíveis Imobiliários

Fundos de desenvolvimento

Esse tipo de fundo tem como finalidade desenvolver projetos imobiliários, para futura locação ou venda.

Os projetos mais comuns são residenciais.

Exemplos:

  • CSHG GR Louveira
  • RB Capital Desenvolvimento Residencial II
  • Kinea II Real Estate Equity

Os fundos de desenvolvimento são o tipo de fundo mais complexo de analisar, e o mais arriscado de se investir.

Esse tipo de fundo costuma demorar anos até começar a pagar algum rendimento, pois é necessário que o empreendimento primeiro esteja pronto.

Isso sem falar nos problemas de estouro de orçamento que possam ocorrer no caminho.

Uma outra peculiaridade desses fundos imobiliários é que alguns deles possuem prazo.

Isso é, após alguns anos, o fundo deixará de existir. Ou seja, antes desse prazo, o fundo devolve aos cotistas todo o patrimônio.

Muitos fundos de desenvolvimento utilizam a Renda Mínima Garantida (RMG) para atrair investidores para o projeto.

Essa é uma renda que sai do próprio bolso do cotista que participa do início do fundo. Ele paga à vista e recebe prazo.

Por isso, a única renda que importa no longo prazo é a renda real da operação.

E devido aos projetos de desenvolvimento, essa renda real pode demorar para ser gerada.

Fundos de fundos

Os fundos de fundos (FOF) nada mais são do que fundos imobiliários que investem em cotas de outros fundos imobiliários.

Por isso o nome fundos de fundos.

Esse tipo de fundo costuma ter uma diversificação bastante ampla, pois o fundo adquire cotas de vários fundos que, por si só, já investem em muitos ativos.

Assim, o investidor iniciante que ainda não é capaz de escolher fundos por conta própria, pode delegar essa tarefa ao gestor do FOF.

Exemplo: RBR Alpha

Fundos híbridos

O último tipo de fundo que iremos avaliar são os fundos híbridos.

Nesse caso, o fundo não tem uma estratégia definida, podendo migrar entre as diversas estratégias conforme as circunstâncias assim o permitirem.

Como investir e resgatarcomo investir e resgatar

Os fundos imobiliários são condomínios fechados.

Ou seja, não é possível aportar recursos no fundo caso não haja uma nova emissão de cotas.

Dessa forma, a única forma de investir é comprando as cotas de outros investidores que queiram se desfazer delas.

Para fazer isso basta abrir conta em uma corretora de valores e comprar as cotas pelo Home Broker.

O código de negociação termina em 11 ou 11B.

Exemplos:

  • BRCR11
  • GGRC11
  • KNIP11
  • FAMB11B

Os lotes são negociados de 1 em 1. Então o valor mínimo para investir é o preço de uma cota.

Para a maioria dos fundos esse valor é inferior a R$ 100.

A liquidação da compra ocorre em D+3, isso é, 3 dias úteis após a data da compra.

De acordo com o último boletim da B³ divulgado, haviam mais de 143 fundos negociados na B³. Esse número já foi de 69 em 2011.

Assim, é muito provável que cada vez existam mais opções para o investidor imobiliário.

Para realizar a venda das cotas, o procedimento é análogo ao das compras.

Basta preencher a ordem venda no Home Broker e esperar a liquidação da operação também em D+3.

Liquidez

Por outro lado, devemos também reconhecer que existem limitações de liquidez. Especialmente para aqueles fundos menos conhecidos.

O mercado de FIIs possui um volume de negociações muito menor do que no mercado de ações.

Assim, o investidor de fundos poderá ter dificuldade ao montar ou desmontar posições de investimento.

Fizemos um estudo recentemente, e dos 147 fundos listados, o resultado foi o seguinte:

  • 31% não tinham liquidez
  • 33% negociavam até R$ 100 mil por dia
  • 29% negociavam entre R$ 100 mil e R$ 1 milhão por dia.
  • 7% negociavam mais de R$ 1 milhão por dia.

A boa notícia é que a liquidez dos fundos deve aumentar nos próximos anos com o crescimento da base de investidores.

Contudo, para a maioria dos investidores, dificilmente a menor liquidez dos fundos imobiliários será um problema.

O motivo é que a maioria dos cotistas quer o usufruto da renda dos ativos imobiliários, e não tem muito interesse em ficar negociando com as cotas.

Custoscustos

Logicamente, investir em fundos imobiliários exige algumas despesas, algumas pagas pelo investidor e outras pagas pelo fundo.

De fato, classificamos esses custos em três tipos:

  • Custos de transação
  • Custos de manutenção
  • Tributação

Custos de transação

Os custos de transação são aquelas taxas pagas pelo investidor quando ele compra ou vende cotas na bolsa de valores.

De um lado, existem os custos fixos, que não dependem do volume transacionado.

De outro lado, existem aqueles custos variáveis, que são dados como uma porcentagem do volume da transação.

Custos fixos

O principal custo fixo é corretagem. A corretagem é a remuneração paga à corretora de valores.

Essa não é uma taxa muito alta, e quanto maior o volume da compra ou venda, menos impacto ela terá no rendimento das suas aplicações.

Por exemplo, uma corretagem de R$ 5 é cobrada independentemente se a ordem for de R$ 500, R$ 5 mil ou R$ 50 mil.

Ultimamente, já existem corretoras que já não cobram corretagem.

O outro custo fixo é o ISS, PIS e COFINS, que costumam ser cobrados somente se há a cobrança de corretagem.

Esses custos são irrelevantes.

Custos variáveis

Os custos variáveis são basicamente a taxa de negociação e liquidação, que são cobradas pela bolsa de valores, a B³.

No agregado, essas taxas giram em torno de 0,03%.

Contraste isso com a corretagem de imóveis, que costuma ser de 6% do valor da venda.

Custos de manutenção

Os custos de manutenção são aqueles custos incorridos pelos fundos imobiliários para manterem a sua estrutura, além dos custos relacionados aos ativos do fundo.

Para manter um fundo em funcionamento são necessários diversos profissionais e instituições, como:

  • Adminsitrador
  • Gestor
  • Custodiante
  • Escriturador
  • Auditor

Logicamente isso envolve custos, que são agregados sob a rubrica de taxa de administração.

A taxa de administração geralmente é cobrada como um percentual sobre o patrimônio do fundo ou seu valor de mercado.

Em alguns casos, pode ainda ser cobrada como um percentual das receitas do fundo.

Na maioria dos casos, essa taxa possui um valor mínimo obrigatório que deve ser pago pelo fundo, e que costuma ser reajustado por índice de preços, como IGP-M.

Mas também existem aqueles custos para manter os imóveis em funcionamento, como:

  • Condomínio
  • Luz
  • Água
  • IPTU
  • Reformas

Entre outros…

Tributação

A tributação dos fundos imobiliários possui regras diferentes para os ganhos de capital e rendimentos.

Tributação sobre rendimentos

Por lei, os FIIs devem distribuir semestralmente aos cotistas, no mínimo, 95% dos seus lucros apurados sob o regime de caixa.

Em geral, esses rendimentos são isentos de Imposto de Renda. Mas para que isso ocorra, tanto o fundo quanto o cotista devem se enquadrar em algumas condições.

O fundo precisa ter mais de 50 cotistas e as suas cotas devem ser negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

Já o cotista precisa ser pessoa física e não deve deter mais de 5% do total de cotas do fundo.

Tributação sobre ganho de capital

De maneira geral, o lucro auferido com a venda de cotas em bolsa de valores é tributado a uma alíquota de 20%.

Esse lucro é sempre apurado em períodos mensais e leva em conta o agregado de todas as operações com fundos imobiliários.

O IR de 20% deve ser pago pelo investidor até o último dia útil do mês seguinte ao das operações. Uma parte desse imposto é retida na fonte (IRRF 0,005% do valor bruto da venda).

Assim, o investidor deve pagar somente a diferença.

O recolhimento do IR é individual, através do preenchimento do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF).

Na prática, você também pode compensar perdas que tenha tido no passado com os lucros futuros. Dessa forma, você consegue reduzir o lucro tributável.

Além disso, o saldo de IRRF também pode ser deduzido do IR devido.

Vantagens e Desvantagensvantagens e desvantagens

Para avaliar as vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários é interessante compará-lo com o investimento direto em imóveis.

Assim, você conseguirá ter um parâmetro de referência.

Acessibilidade

  • Imóveis: É necessários dezenas ou centenas de milhares de reais para comprar um imóvel.
  • FIIs: Com menos de R$ 100 já é possível receber rendimentos.

Liquidez

  • Imóveis: Liquidez baixíssima. Pode demorar meses ou anos para vender um imóvel.
  • FIIs: Liquidez diária razoável para mais da metade dos fundos listados em bolsa.

Custos de transação

  • Imóveis: Em torno de 6% de corretagem (podendo chegar a 10% com ITBI, registro, etc.)
  • FIIs: Ao redor de 0,03% mais corretagem (desprezível).

Qualidade do inquilino

  • Imóveis: Geralmente Pessoa Física, com risco maior de crédito.
  • FIIs: Geralmente Pessoa Jurídica de grande porte, com risco menor de crédito.

Qualidade do imóvel

  • Imóveis: Variável, mais geralmente imóveis mais antigos.
  • FIIs: Variável, mas geralmente imóveis mais modernos.

Reinvestimento

  • Imóveis: Lento. Demora anos até que a renda de aluguéis possa acumular para comprar um novo imóvel.
  • FIIs: Rápida. Com cotas sendo negociadas abaixo de R$ 100, é muito mais fácil reinvestir os rendimentos.

Diversificação

  • Imóveis: Geralmente baixa. Poucas pessoas detêm muitos imóveis para aluguel.
  • FIIs: Depende do fundo, mas existem vários muito diversificados (como multiativos e FOF).

Tributação sobre os rendimentos

  • Imóveis : rendimentos isentos de IR até um certo limite
  • FIIs: rendimentos isentos na maioria dos casos.

Tributação sobre o ganho de capital

  • Imóveis : alíquota de 15%, com exceções.
  • FIIs: alíquota de 20%.

Oportunidades

  • Imóveis : mercado menos eficiente. Existem mais oportunidades, mas precisam ser estudadas a fundo.
  • FIIs: mercado mais eficiente. As oportunidades são mais escassas.

 

Como escolher um fundocomo escolher um fundo

Para escolher um fundo imobiliário, o investidor deverá em conta vários fatores, como:

  • Qualidade do ativo
  • Qualidade do gestor
  • Riscos
  • Preço

Entre outros..

Se você ainda não se sente confortável para escolher um fundo por conta própria, nós possuímos uma série de recomendações em nossas carteiras.

Mas para aqueles que desejam procurar as oportunidades em fundos imobiliários, elaboramos um pequeno resumo dos principais pontos mencionados acima.

Qualidade do ativo

A qualidade dos ativos que compõem o fundo é de suma importância, tanto nos fundos de tijolo quanto nos fundos de recebíveis e FOF.

Lajes Corporativas

Por exemplo, quando falamos de fundos imobiliários de lajes corporativas, é importante avaliar a localização do imóvel, se fica em uma boa região comercial.

Além disso, o padrão construtivo é fundamental. Prédios mais modernos costumam dar menos despesas e atrair inquilinos com menor risco de crédito.

Também é importante que o fundo detenha a maioria da participação nos empreendimentos, para que assim possa defender em assembleias de condomínio os interesses dos cotistas.

Shoppings

Analisar a qualidade dos shoppings também é fundamental.

Um fator importante é a concorrência de shoppings na mesma região, e se está localizado em ruas acessíveis por carro e fluxo a pé.

Além disso, o padrão do shopping deve ser compatível com o poder de compra dos habitantes da região.

De nada adianta um shopping de luxo em uma região pobre, ou então, um shopping popular em um bairro nobre.

Por fim, a administração do shopping tem um papel fundamental para manter a atratividade do empreendimento perante os consumidores.

Assim, é necessário que atue ativamente para aumentar o fluxo de pessoas e veículos para dentro do shopping.

Galpões Logísticos

Também é essencial avaliar a qualidade dos galpões logísticos.

Geralmente, as melhores propriedades costumam estar localizadas próximas de grandes rodovias.

Além disso, é importante que a propriedade detenha:

  • Pé direito alto
  • Piso resistente
  • Docas elevadas
  • Sistemas de monitoramento e combate a incêndio

Fundos de Recebíveis e FOF

Quando falamos nos fundos imobiliários de recebíveis, é importante verificar a composição da carteira de CRI e CRA.

Afinal, se espera que as operações sejam de boa qualidade e possuam garantias suficientes para honrar com os compromissos em caso de eventual inadimplência.

Já nos FOF, é o gestor quem irá decidir aonde alocar o capital do fundo.

Mas, de qualquer forma, é importante que você também analise por conta própria a composição da carteira do fundo.

Qualidade do gestor

A figura do gestor nos fundos imobiliários vem ganhando proeminência nos últimos anos.

É verdade que em fundos monoativos de renda o gestor tem um trabalho mais fácil. Afinal, basta acompanhar apenas uma propriedade e os seus inquilinos.

De qualquer forma, é importante que ele faça as devidas manutenções na propriedade e que também negocie com os atuais inquilinos e prospecte novos.

Já quando falamos de fundos com dezenas de ativos e inquilinos, o gestor tem maiores responsabilidades. Afinal, são muitas propriedades e locatários para acompanhar.

Além disso, vários desses fundos realizam novas emissões e, assim, é necessário que o gestor tenha perícia para alocar esse capital de forma rentável para os atuais e novos cotistas.

O mesmo raciocínio se aplica com os fundos de recebíveis, onde é necessário que o gestor tenha, principalmente, uma capacidade em adquirir CRIs e CRAs de boa qualidade.

Por fim, a presença do gestor em um FOF é essencial. Afinal, é ele quem irá escolher quais fundos comprar, e quando e como vender as suas cotas.

Riscos

Investir em fundos imobiliários obviamente possui seus riscos, pois estamos falando de um investimento em renda variável.

Existem riscos específicos a cada tipo de fundo, e também os riscos gerais da indústria.

Por exemplo, nos fundos focados em renda, os principais riscos são a vacância prolongada e a inadimplência, pois além da diminuição da renda distribuída aos cotistas, ocorre também o aumento das despesas com luz, água e condomínio.

Além disso, existem os riscos de processos legais e outros danos à propriedade que possam exigir grandes desembolsos de recursos por parte do fundo.

Já nos fundos de desenvolvimento os riscos são de estouro de orçamento, e de atraso na entrega das obras pela falta de licenças, habite-se, etc..

Também existem aqueles riscos relacionados ao mercado de negociação das cotas dos FIIs, principalmente a liquidez e a oscilação do preço da cota.

Pode ser difícil para um investidor montar e desmontar posições na quantidade, preço e data em que deseja.

Além disso, o sobe e desce das cotações no curto prazo pode assustar os investidores mais impacientes, ou mesmo causar prejuízos àqueles que desejam resgatar o investimento, por exemplo.

Por fim, também existem os riscos que podem afetar a indústria dos fundos imobiliários em geral, como mudanças na regulação e no tratamento tributário.

Preço

É lógico que todo fundo, por melhor que seja, também não pode ser comprado por um preço exagerado.

Sempre existe um patamar de preços a partir do qual o investimento passa a não ser mais rentável.

Essa é a arte do valuation, que é a arte de estimar o preço justo de um determinado ativo.

Basicamente existem duas técnicas para calcular o preço justo, que são através de múltiplos ou Fluxo de Caixa Descontado (DCF).

E para aplicar o método de DFC, é muito importante que o investidor conheça o significado do Funds From Operations (FFO). No vídeo abaixo, Tiago Reis explica o que é o FFO:

” O FFO significa, em inglês, funds from operations, o que significa em português fluxo de caixa proveniente das operações.

Seria um fluxo de caixa operacional que os imóveis produzem, geralmente, através da renda imobiliária proveniente dos aluguéis.

Eu acho fundamental olhar o FFO, muito mais importante do que olhar o Dividend Yield, pois, em muitos casos, o Dividend Yield é superior ao FFO.

Geralmente, quando isso ocorre, é uma situação de desequilíbrio, é uma situação, inclusive, insustentável.

Eu gosto muito de olhar o FFO, pois, ao contrário do Dividend Yield, ele mostra o que está acontencendo de fato com a renda imobiliário.

E a longo prazo, vai ser ele que vai determinar o dividendo que aquele FII vai pagar.

Portanto, é de suma importância pro investidor, além de olhar o Dividend Yield, olhar também o FFO, pois, se o Dividend Yield for incompatível com o FFO, provavelmente esse Dividend Yield vai ter que ser revisto no  futuro.

E uma queda do Dividend Yield pode pegar de surpresa muitos investidores.

Se você não quer ser pego de surpresa, eu recomendo você analisar o FFO. “

Conclusão sobre os fundos imobiliáriosconclusão fundos imobiliários

Os fundos imobiliários são uma excelente forma de se expor aos ativos imobiliários. Essa aplicação costuma proporcionar rendimentos mensais livres de imposto de renda, provenientes de dezenas de imóveis e inquilinos de excelentes ativos.

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Rodrigo Wainberg

Rodrigo Wainberg

Profissional aprovado no Level III da certificação CFA, investidor em ações há 6 anos, possui registro de Analista e Consultor de Valores Mobiliários, e é Bacharel em Física pela UFRGS.