Um dos trabalhos mais desafiadores da minha carreira foi editar o Guia Suno Fundos Imobiliários escrito por Marcos Baroni e Danilo Bastos. Foi a primeira vez que participei de um projeto editorial sem atuar como autor ou coautor. Por isso, deixo claro que não me considero autoridade em FIIs, pois “autoridade” é um conceito atrelado ao autor, não ao editor.

Ocorre que, como editor, tive o privilégio de fazer a primeira leitura do livro, o que refiz várias vezes no processo revisional, durante as trocas de sugestões com os autores. Além do mais, também invisto em fundos imobiliários e já contei minha história num artigo para a Suno.

Em função disso, cada vez mais pessoas do meu convívio me procuram para sanar dúvidas sobre fundos imobiliários. Em geral são amigos e parentes com medo de investir em ações, mas dispostos a ingressar na Bolsa por meio dos FIIs – e realmente este é um bom começo.

É muito difícil abordar um assunto como este do zero, mas em geral procuro enfatizar que investidores novatos precisam se reconhecer como defensivos e conservadores num primeiro momento, antes de procurar por emoções mais fortes. Então, o primeiro ponto a ser considerado é a diversificação: uma boa carteira de fundos imobiliários deve ser distribuída em alguns bons ativos, sem jamais ser concentrada demais.

A diversificação pode ocorrer por dois caminhos, dependendo do volume dos aportes que o investidor irá fazer. Se o investidor sacou um fundo de garantia, vendeu um carro ou apartamento, por exemplo, a diversificação pode ocorrer logo no primeiro mês.

Mas se a trajetória dos aportes em fundos imobiliários está começando com o valor poupado naquele mês, oriundo de um ofício ou empreendimento, então recomendo que se faça apenas uma compra inicial, alternando os ativos ao longo dos meses para compor a diversificação lentamente. O número de ativos numa carteira dependerá das oportunidades que o mercado financeiro apresenta, sendo variável de investidor para investidor.

Com algumas corretoras operando com taxa zero de comissão para fundos imobiliários, pode haver um estímulo para pulverizar as compras das cotas e mesmo o incentivo para o giro da carteira, com eventuais vendas. A despeito de tal facilidade, recomendo concentrar os aportes em poucas operações, por uma razão muito simples: fica mais fácil para relatar a movimentação em Bolsa na declaração anual de imposto de renda.

Afinal de contas, se o investidor em questão já deu o grande passo para gerir a própria carteira de ativos, não faria muito sentido terceirizar o preenchimento da documentação da Receita Federal. E quem começa a investir em renda variável precisa dar atenção especial neste quesito. Portanto, com menos aportes realizados no primeiro ano, aprender a declará-los será uma tarefa mais simples. O Fiikipedia da Suno tem um ótimo tutorial a respeito.

O segundo ponto importante para o investidor novato que seja defensivo e conservador – e continuar assim mesmo sendo mais experiente não é problema algum – é priorizar a liquidez. A facilidade de vender cotas de um fundo imobiliário é um dos grandes diferenciais frente ao investimento em imóveis tradicionais. Neste aspecto, dentre as centenas de opções que temos no mercado de capitais, podemos restringi-las aos ativos que fazem parte do IFIX – Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da Bolsa de São Paulo – composto pelos ativos listados na B3 com maior volume de transações.

Para saber se um fundo imobiliário pertence ao IFIX, um caminho fácil é consultar o site FIIS.com.br, que tem um link específico relacionando todos os fundos desta categoria. A propósito, esta é uma página que facilita muito a vida do investidor novato, pois oferece acesso simplificado a diversas informações sobre renda mensal dos fundos, além de relatórios e comunicados oficiais de cada um deles.

Não se aprende sobre fundos imobiliários com a tela do home broker aberta. O investidor de fundos imobiliários é, sobretudo, um estudante que faz a lição de casa, dedicando tempo para a leitura de informes mensais e trimestrais dos fundos, relatórios gerenciais e prospectos de distribuição de cotas, entre outros documentos que os gestores e administradores dos fundos publicam regularmente.

O grande atrativo dos fundos imobiliários é a renda passiva mensal que quase todos eles entregam. Os rendimentos dos FIIs equivalem ao aluguel de imóveis tradicionais, com a diferença de que não é necessário investir grandes somas para começar a receber proventos proporcionais ao capital alocado já no mês seguinte. Outra diferença está no retorno financeiro: enquanto uma casa alugada, por exemplo, rende muitas vezes abaixo da poupança, algo em torno de 0,4% ao mês, certos fundos entregam retornos mensais de quase 1% sobre o capital investido.

Cuidado, porém, com retornos muito elevados: eles podem não ser duradouros. Verificar o histórico de pagamento de proventos é muito importante, bem como estudar projeções futuras. De certo, caso tais rendimentos sejam reinvestidos na compra de mais cotas de fundos, o princípio dos juros compostos será ativado, turbinando os retornos no longo prazo.

Por fim, vale destacar que existem diversos tipos de fundos imobiliários: fundos de tijolos, fundo de papéis, fundos de fundos e fundos de desenvolvimento.

Fundos de tijolos possuem ativos diretamente relacionados com imóveis: agências bancárias, galpões de logística, centros comerciais, entre outros. Fundos de papeis investem em produtos financeiros como LCIs e CRIs, que por natureza não são “perpétuos” e forçam os gestores dos fundos a recalibrar as carteiras internas de tempos em tempos, ao passo que os fundos de tijolos têm dificuldade maior de girar ou manter seus ativos atraentes.

Fundos de fundos compõem suas carteiras com cotas de outros fundos, e igualmente necessitam de gestão precisa para manter a renda mensal satisfatória. Já os fundos de desenvolvimento investem em empreendimentos que vão gerar retorno futuro, como loteamentos e construção de shoppings.

Para quem está começando a investir em fundos imobiliários, aconselho a focar nos fundos de papéis e fundos de fundos, pois de certo modo estamos lidando com profissionais ocupados diariamente com análise de ativos. No caso de fundos de tijolos e fundos de desenvolvimento, nós mesmos temos que avaliar cada tipo de ativo, embora nem sempre temos condições de fazer isso com propriedade – algo que só melhora com a experiência.

Logicamente não quero ditar regras com esta exposição. Procurei apenas passar um pouco daquilo que venho aprendendo com as verdadeiras autoridades no assunto, como Danilo Bastos e Marcos Baroni. A propósito, o Baroni também é autor dos artigos do Fiikipedia da Suno Research, que por sua vez oferta acesso à sua carteira de ativos selecionados com extrema diligência, mediante uma assinatura.

Após tomar gosto pelos aportes em renda variável, sentindo a confiança que os fundos imobiliários transmitem, o investidor novato poderá migrar também para os investimentos em ações de empresas pagadores de dividendos. Neste caso, sugerimos dois livros para embasamento desta jornada: o Guia Suno Dividendos e o Guia Suno de Contabilidade para Investidores – ambos escritos em parceria com Tiago Reis.

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Jean Tosetto

Jean Tosetto

Arquiteto e urbanista formado pela FAU PUC de Campinas, tem escritório próprio desde 1999. Autor e editor de livros, é adepto do Value Investing. Colabora com a Suno Research desde janeiro de 2017.