Investindo em Fundos Imobiliários

Os Fundos Imobiliários (FII’s) são uma excelente alternativa para investidores  que se interessam por imóveis e que buscam renda e valorização de seu patrimônio.

Via de regra, normalmente são constituídos sob a forma de condomínio fechado, geridos e administrados por um gestor e administrador.

Atuando dessa forma, caracterizam-se ainda por terem como objetivo principal investir em ativos imobiliários de determinadas classes e perfis – normalmente definidos como fundo de tijolos – mas também que pode investir em ativos de dívida imobiliária, como LCI, CRI.

Em outras palavras, os FII’s nada mais são que comunhões de recursos destinados à aplicação em ativos do setor imobiliários.

Dessa forma, os investidores aplicam seu capital no determinado ativo de sua escolha e este, por sua vez, através de seu gestor e administrador, adquire um ou mais ativos imobiliários para usufruir dos rendimentos proporcionados pelo fundo, seja pelo seu aluguel, comercialização ou mesmo pagamento de juros.

Os principais pontos positivos dos fundos imobiliários são a sua recorrência e intensidade no pagamento de dividendos (mensais e generosos), como também fornecerem a possibilidade de qualquer investidor se tornar sócio de grandes empreendimentos por valores “irrisórios”, além do fato de possibilitarem o reinvestimento imediato dos rendimentos, potencializando, com isso, o efeito dos juros compostos numa carteira.

Tipos de fundos imobiliários

Para quem tem interesse de investir nessa classe de ativos, é importante que se conheça as diferentes vertentes de fundos imobiliários disponíveis no mercado.

Muitos FII’s investem o dinheiro levantado com as vendas de suas cotas em diversos segmentos diferentes de empreendimentos, como lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, hospitais ou até mesmo de imóveis residenciais e, portanto, costumam apresentar perfis diferentes.

Fundos de escritórios e lajes corporativas

Estes normalmente são fundos que investem preponderantemente em ativos comerciais, como escritórios, lajes corporativas e salas comerciais em geral. Dessa forma, esses fundos podem deter um ou vários prédios, poucas ou muitas salas e lajes corporativas e, com isso, o fundo pode ser concentrado em apenas um ativo ou ser diversificado.

Fundos logísticos e industriais

Investem principalmente em ativos do segmento logístico e da indústria em geral tais como galpões logísticos, condomínios logísticos, condomínios industriais, depósitos, fábricas, entre outros.

Consideramos esta categoria como uma boa opção para a formação da carteira do investidor, já que muitos destes fundos possuem ativos com contratos de longo prazo e contratos atípicos (diferenciados) que garantem maior estabilidade, em geral, aos cotistas.

Fundos de shoppings e varejo

Normalmente esta classe investe em participações de shoppings centers, e podem deter participação em um ou vários shoppings.

Paralelamente, os fundos de varejo costumam investir em imóveis comerciais e lojas de rua, como imóveis locados para supermercados e/ou lojas de varejo em geral.

O investidor que sempre desejou ter lojas alugadas, mas nunca teve condições financeiras, com os fundos imobiliários é possível fazer isto com pouco dinheiro.

Fundos imobiliários de hospitais

Conceitualmente, estes FII’s são detentores de imóveis alugados para hospitais. Existem poucos fundos nessa categoria, porém, a tendência é que no longo prazo mais opções de fundos imobiliários de hospitais surjam e o investidor tenha alternativas mais amplas de investimento neste segimento.

Fundos imobiliários educacionais

Investem de forma preponderante em imóveis alugados para universidades e centros educacionais.

Normalmente estes contratos são atípicos, de longuíssimo prazo e sem revisionais, os chamados “Built to Suit” e, dessa forma, são ativos interessantes para compor uma carteira, já que costumam ser mais conservadores e defensivos.

Fundos imobiliários de desenvolvimento

São um pouco diferentes dos fundos comuns e investem principalmente no desenvolvimento de projetos imobiliários residenciais para posterior venda.

Estes fundos, portanto, não lucram através de aluguéis mensais como a grande maioria dos fundos, mas sim com as receitas provenientes das vendas destes imóveis.

É importante destacar que estes são bastante semelhantes às empresas de incorporação, com a diferença de que normalmente não operam alavancados e pagam dividendos maiores, com um alto payout, seguindo a legislação dos fundos imobiliários.

Fundos de recebíveis imobiliários e ativos de dívida imobiliária

Os fundos de recebíveis imobiliários e dívida imobiliária investem especialmente em ativos de crédito imobiliário, como CRIs, LCIs, dentre outros.

Estes fundos podem ser boas opções para o investidor diversificar sua carteira e turbinar o seu retorno mensal, já que costumam também pagar dividendos elevados.

Fundos de fundos

Finalmente, os fundos imobiliários de fundos imobiliários, como o próprio nome já diz, investem em outros FII’s e costumam ser uma boa opção para o investidor diversificar de forma expressiva sua carteira, além de reduzir custos e por vezes, adquirir ativos com desconto.

Há de se ressaltar, porém, que a carteira do fundo deve ser analisada profundamente, já que podem ter fundos de qualidade questionável dentro da carteira, além de que as decisões são tomadas pelo gestor, e assim, é melhor optar por um fundo de histórico positivo.

Como avaliar a qualidade de um ativo?

Após uma noção superficial das diferentes classes dos fundos imobiliários, saber como avalia-los se faz uma questão fundamental na hora de se investir.

Neste processo, para se avaliar se um ativo tem qualidade e algum diferencial, é sempre necessário fazer alguns estudos, além de analisar o imóvel como um todo ou avaliar os ativos imobiliários que compõem sua carteira.

Em geral, para avaliarmos a qualidade de um imóvel precisamos verificar se este possui um bom padrão construtivo, se ele é bem localizado, se está situado numa região onde há demanda de seus potenciais inquilinos, se está com uma vacância controlada, se o imóvel possui diferenciais como garagens, restaurante, tecnologias, elevadores seguros e modernos, entre outros.

Conclusão

Fica bastante visível perceber que os FII’s são um instrumento bastante eficiente em gerar renda e entregar rentabilidade elevada ao investidor no longo prazo, sendo assim, excelentes opções de ativos na carteira de qualquer investidor.

Com o estudo adequado e uma análise bem-feita dos principais fundos imobiliários desta classe e suas principais características, certamente qualquer pessoa pode se tornar apta aplicar seus recursos nestes veículos financeiros e obter retornos satisfatórios ao longo do tempo.

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Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research.

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