Fundos Imobiliários 2018 – Perspectivas e visão do futuro
Por: Marcos Baroni

Fundos Imobiliários 2018 – Perspectivas e visão do futuro

Investir em fundos imobiliários pode ser prazerosamente fácil.

Isso vai depender não só da fase da sua vida financeira como também da segurança e do conforto dos investidores com relação ao produto.

A cada ano, é interessante se fazer uma revisão macro estratégica de seus investimentos, e nos FIIs, claro, isso não seria diferente.

Pare, reflita, avalie e ajuste às velas quando necessário.

O momento é propício para isso, pois estamos chegando ao final de um ano que foi bastante conturbado no cenário político, apesar do IFIX ter crescido por volta de 20% em 2017.

A nossa visão é que este movimento de alta ocorreu especialmente por dois motivos principais: queda de 50% da Taxa Selic e indicadores subsequentes de inflação negativa (deflação).

Agora, para 2018, temos um cenário que não deverá se repetir.

Pelo contrário.

A taxa Selic deverá entrar em um “limbo” por alguns meses e a inflação, especialmente o IGPM, tende a voltar para o campo positivo.

Nesse sentido, é bom estarmos alertas, até mesmo para saber quanto disso já foi para o preço das cotas dos fundos imobiliários, especialmente aqueles classificados na categoria dos fundos de renda (tijolos).

Bola de Cristal trincada

Obviamente, não temos a pretensão de adivinhar o futuro.

Queremos apenas compartilhar com todos vocês a nossa visão, refletindo a nossa experiência após alguns anos acompanhando o mercado.

Por outro lado, temos que partir de premissas básicas para que possamos evoluir em direção aos nossos objetivos, neste artigo:

  • Taxa de juro estável entre 6,5% e 7,0%;
  • Inflação média (IGPM e IPCA) entre 3,0% e 4,0%;
  • PIB entre 2,0% e 2,5%.

É possível que a premissa mais complexa de ser avaliada neste momento envolva a evolução da política, com as eleições, além da reforma mais robusta relacionada à Previdência Social.

Caso ocorra alguma frustração nas premissas abordadas acima, podemos ter uma (re)precificação completa dos ativos de mercado e os FIIs não seriam excluídos.

Ação e Reação nos Fundos Imobiliários 2018

A nossa visão é que o crescimento da vacância esteja bem perto do fim.

Temos visto algumas notícias de ocupação, especialmente nos ativos de qualidade intrínseca superior a seus pares e localização mais estratégica.

Ativos de qualidade construtiva mais limitada, os chamados “classe B”, têm sofrido bastante ainda e a recuperação não nos parece iminente.

Há ainda um ponto bastante controverso nesta avaliação: eventos de desocupações e revisionais negativas continuam a ser anunciados com certa frequência.

Some isso ao fato de que as novas locações têm sido realizadas com descontos expressivos e generosas carências.

Em SP, temos percebido descontos por volta de 20% a 25% e carências entre 06 e 09 meses.

Já no RJ, a situação é mesmo muito delicada. Os descontos estão entre 50% e 70% e carências próximas de 12 meses.

Enquanto no ano passado as notícias eram quase sempre negativas, agora, em 2017, elas se equilibraram bem mais. Menos mal.

No entanto, é nossa missão reforçar a tese mais uma vez:

“Saiba separar os dados do mercado dos dados nos fundos imobiliários”.

Muitos investidores ancoram suas decisões olhando exclusivamente materiais produzidos por empresas de consultorias especializadas.

Nós defendemos a importância de acompanhar os fundos imobiliários com mais proximidade para um juízo de valor mais adequado e coerente.

Como temos dito por diversas oportunidades, inclusive em um recente artigo produzido na série do Fiikipedia, a “Mão do Gestor” faz bastante diferença no resultado final de um fundo imobiliário. Vale a leitura!

Administração de Riscos

Segundo o último material veiculado pela Revista Buildings, com os dados consolidados do terceiro trimestre de 2017, temos atividade construtiva de 673.908 m² no segmento Corporate e 246.799 m² para o segmento de Office.

Portanto, temos quase 1 milhão de m² por chegar em breve no mercado corporativo de SP, que é o principal foco dos FIIs no Brasil.

Apenas no segundo trimestre deste ano 53.745 mil m² foram entregues em SP.

Onde está o principal risco?

Partindo da premissa de que a absorção líquida média histórica nos últimos 12 anos foi por volta de 40 mil m², e considerando que ainda temos em torno de 2 milhões de m² disponíveis, os desafios são enormes pela frente.

A taxa de vacância ainda está por volta de 22%.

Estudos mostram que o chamado “Changing Point” ocorre entre 7% e 8% de vacância. Somente neste patamar é que os preços começam a mudar, de forma consistente, com crescimento real acima da inflação.

Definitivamente, não é um cenário provável para 2018.

No caso dos ativos logísticos / industriais, a situação não é muito diferente.

Entenda o motivo pelo qual temos adotado uma postura mais cautelosa e buscando cada vez mais margem de segurança em nossas indicações.

Oportunidades à vista

Temos uma visão positiva para o mercado de fundos imobiliários 2018, porém preferimos adotar uma postura mais cautelosa face à dificuldade de validar algumas premissas.

Some isto ao fato de que boa parte delas já tenha sido absorvida nos preços no mercado secundário.

Nesse sentido, o investidor deve buscar fundos que já tenha “revisionado” seus aluguéis recentemente, e com vacância abaixo da média de mercado. Portanto, que tenham se mostrado resilientes durante esta crise.

Entretanto, a nossa visão é que as melhores oportunidades estejam, de fato, concentradas nos Fundos De Recebíveis Imobiliários (“Papel”), que foram fortemente impactados pela renda nominal nos últimos meses.

Muitos deles estão precificados próximos aos seus valores patrimoniais, além da excelente diversificação interna da carteira, proporcionando uma relação de risco/retorno bastante adequada para a realidade que está se desenhando para o país em 2018.

Muitos destes fundos possuem uma parte do prêmio pré-fixado com taxas líquidas entre 6,5 e 8,0%. Portanto, no mínimo 200 pontos base acima de um título público.

Portanto, a nossa avaliação é que, à medida que a inflação média volte para o campo positivo, estes fundos terão de ser precificados de forma mais adequada pelo mercado, oferecendo ganho potencial aos investidores.

Estejamos preparados para 2018!

Marcos Baroni

Marcos Baroni é especialista em Fundos Imobiliários. Professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós-graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira.

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