Fiikipedia: Uma longa viagem
Por: Marcos Baroni

Fiikipedia: Uma longa viagem

Fechamos a seção do Fiikipedia de 2017 com um tema que parece simples, mas que possui, na verdade, uma ramificação imensa aos investidores de Fundos Imobiliários, sejam iniciantes ou mesmo os mais experientes.

A nossa última missão do ano é reforçar a importância de se avaliar a própria carteira de investimentos de tempos em tempos, considerando uma valorização acumulada próxima de 18% do IFIX e 10% do CDI.

Alguns investidores podem assumir que estas reavaliações devem ser feitas todos os dias, ou mesmo uma vez ao mês, visto que o mercado tem uma dinâmica onde as condições mudam com frequência, especialmente em função do próprio preço.

É um assunto espinhoso. Honestamente, não sei a resposta exata.

Penso que reavaliar entre uma e duas vezes ao ano é o mínimo necessário para um investidor ancorado em uma estratégia de longo prazo.

Não é nada com altíssimo grau de profundidade, mas vale como meio de reforçar premissas e redesenhar a estratégia de alocação.

Os Fundos Imobiliários, especialmente os de “Tijolos”, têm forte relação com as expectativas econômicas no país.

Não dá para ignorar este fato e a contextualização se torna necessária quando se busca alocações de maneira eficiente.

Perceba que não é um jogo para adivinhar o futuro, e sim uma forma consciente de alocar capital. Lembre-se que sua vida de acumulação é finita. Não desperdice tempo e dinheiro.

O resultado lá na frente será diferente em função de suas escolhas.

E suas escolhas são pautadas em função do seu conhecimento.

E o conhecimento é construído com base em estudos.

Não há atalhos.

Penso que seja perfeitamente possível construir uma carteira previdenciária pelo simples fato de dedicarmos um pouco do nosso tempo.

O que é importante avaliar no fechamento do ano?

São vários os pontos a serem observados, mas um deles merece destaque especial: Renda Real.

  • Verifique quanto o seu FII pagou de média nos últimos 12 meses.
  • Verifique o seu Preço Médio neste FII.
  • Faça a divisão do Valor Médio pago por Cota pelo seu Preço Médio.
    • Lembre-se de multiplicar por 12, mas caso queira um valor mais preciso, faça a conversão da taxa mensal para anual. Para realizar esta conversão, existem websites com fácil acesso ou mesmo “Função” específica no próprio Excel.
  • Apure a inflação média entre IPCA e IGP-M nos últimos 12 meses.
  • Pronto: subtraia um do outro e terá a Renda Real consolidada.

É importante dizer que o cálculo pode não ficar 100% preciso, mas você terá um excelente indicativo de como os FIIs podem multiplicar seu patrimônio de forma concreta e real.

E você terá cada vez mais a certeza que “vencer a inflação” de forma sistematizada é um excelente caminho para acumulação patrimonial com consistência.

Outro ponto a se considerar: Vacância Ponderada.

  • Observe o percentual de área vaga “Absoluta” do FII presente na sua carteira.
  • Multiplique pelo percentual locado deste FII.
  • Agora, você tem a área vaga “Relativa”.
  • Por fim, some todas as áreas vagas relativas de cada FII.
  • Pronto: Veja quanto é a Vacância Ponderada de sua Carteira.

Mais um ponto interessante: Benchmarks (IFIX x CDI).

  • Consolide o Retorno Total Acumulado da sua carteira em 12 meses.
  • Agora, compare com o IFIX e CDI (ambos “acumulados” em 12 meses).
  • Pronto: Você terá uma boa referência de seu desempenho.

Colocamos aqui três pontos a serem observados, mas é claro que podemos explorar outras esferas, também relevantes, que estão presentes em uma ampla carteira de FIIs.

Agora é com você!

Veja como pode direcionar seus próximos aportes nos ativos onde se tem maior margem de segurança para que seus resultados fiquem cada vez mais consistentes no longo prazo.

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Estamos em recesso, por algumas semanas, em função do período festivo, mas voltaremos em breve.

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Educação e conhecimento acima de tudo. Sempre!

Marcos Baroni

Marcos Baroni é especialista em Fundos Imobiliários. Professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós-graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira.

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