Por: Marcos Baroni

Fiikipedia: PAPEL ou TIJOLO? Parte 3

Nesta semana, vou receber, de forma inédita, o time de Gestão e RI da TRX. Iremos debater os últimos acontecimentos relacionados aos Fundos da Gestora, com destaque especial para o FII TRXL11 – TRX Logística. Compartilhe com seus amigos – conto com a sua presença ao vivo.

LIVE – SUNO RESPONDE (14/03/2019 às 21h)

Encerro a Trilogia desta série de Artigos “Papel ou Tijolo” até pelo fato de ser um questionamento recorrente por parte dos investidores, mesmo aqueles que possuem mais experiência no mercado.

Afinal de contas, todos nós queremos estar protegidos contra a inflação – este dragão precisa continuar adormecido.

Hoje, falarei um pouco mais sobre os Fundos de Fundos (FOFs) e Fundos de Desenvolvimento Imobiliário.

De início, pudemos perceber que os FOFs podem ser caracterizados como Fundos Mistos. A bem da verdade, se analisarmos friamente, eles funcionam como Fundos de “papéis” e “tijolo”, não é mesmo?

Na prática, os FIIs de CRIs compram dívidas e os FOFs compram outros FIIs e também dívidas – isto mesmo: alguns FOFs possuem CRIs em seu portfólio. Há casos clássicos de FOFs “puro sangue”, ou seja, compram apenas outros Fundos Imobiliários.

De toda forma, entendo que o retorno real (prêmio acima da inflação) nos FOFs está ancorado na capacidade do Gestor de gerar ganhos adicionais de forma recorrente, apesar que, em uma rápida pesquisa em nossa base de estudos, não pude constatar FOFs com histórico maior que cinco anos que tenha superado a taxa de inflação + 6% de forma consistente.

A resposta nos parece óbvia. Explico.

O mercado de FOFs tem se reinventado nos últimos dois anos. Em minha visão pessoal, acho que teremos uma nova geração de Gestores e, por consequência, de Fundos capazes de entregar resultados reais consistentes. Só o tempo dirá!

E quanto aos Fundos de Desenvolvimento Imobiliário: antes de tudo, temos que dividi-los em dois grandes grupos:

Grupo 01: Fundos de prazo determinado – é difícil mensurar ganhos reais nestes Fundos como estamos habituados. A questão é que, como há amortizações recorrentes, o investidor tem de ponderar um retorno global no encerramento do Fundo.

Grupo 02: Fundos de prazo indeterminado – curiosamente, estes Fundos buscam também dividir seu patrimônio com a Antecipação de fluxos de recebíveis (semelhante aos CRIs), e Desenvolvimento direto (risco de obra), sendo que o resultado final de cada operação é informado ao investidor.

Assim como a indústria de FOFs, os Fundos de Desenvolvimento também estão sendo reinventados, trazendo mais transparência e informações sobre as rentabilidades-alvo de cada operação, bem como da evolução interna do portfólio (obras, vendas, distratos, etc.).

Os Fundos de Desenvolvimento, via de regra, carregam mais riscos, mas é onde se pode capturar os melhores retornos reais. Obviamente, é um produto estruturado onde irá exigir amplo entendimento do investidor.

Encerramos aqui a nossa Trilogia e espero que tenham chegado a uma conclusão: suas escolhas mudam de acordo com o seu conhecimento, isto é, quanto mais você buscar refinar seus estudos, mais segurança terá em seus investimentos previdenciários. Não há certo ou errado, mas há sim o produto mais adequado para você.

E, por fim, lembre-se de acessar a nossa playlist no canal do Youtube, que visa mapear os principais FIIs do mercado.

ESPERO POR VOCÊ!

Participe de nossas Lives, no Canal do Youtube da Suno Research, sobre Fundos Imobiliários às quintas-feiras às 21h e aproveite para tirar ainda mais dúvidas sobre tudo que foi abordado neste artigo.

Além disso, temos Relatórios e Radares bem completos que são publicados semanalmente, trazendo destaques dos principais Fundos Imobiliários negociados no mercado brasileiro.

Marcos Baroni

Marcos Baroni é especialista em Fundos Imobiliários. Professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós-graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira.

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