O que é análise fundamentalista é uma pergunta muito comum.
Por: Marcos Baroni

Fiikipedia: P/VP nos FIIs Parte 3

Na semana passada, tive a oportunidade de explicar ainda mais sobre o indicador P/VP e como é sua percepção por parte dos investidores.

Agora, irei fechar esta trilogia trazendo a vocês um exemplo real que pode nos servir como referência do “peso” que, de fato, temos que dar a este indicador ao realizar nossas operações no mercado.

Usarei no artigo de hoje o Fundo Imobiliário VBI FL 4440 (FVBI11) como exemplo pelas seguintes premissas:

  • O fundo é sócio 50/50 de outros empreendedores, o que nos traz maior alinhamento de interesses.
  • São contratos típicos, portanto, negociados a mercado.
  • É multilocatário (mais de 10), o que favorece o cálculo de um aluguel médio ajustado para a região.
  • Está localizado em um dos locais mais nobres de SP (Av. Brigadeiro Faria Lima).

Este fundo teve início em 2012/13 com base no modelo de remuneração conhecido como RMG – Renda Mínima Garantida (9% ao ano).

Observe, no gráfico, que o fundo não conseguiu entregar resultado acumulado superior ao 100% do CDI, e a Renda tem sido decrescente.

Obviamente, os gráficos são reflexos dos problemas (revisionais) ao final da RMG, além da vacância, que foi agravada com a crise do segmento corporativo de escritórios em São Paulo.

Lembrando que este fundo possui, excepcionalmente, Taxa de Performance que é cobrada pelo Consultor Imobiliário – VBI Real Estate.

VALOR PATRIMONIAL – FVBI11

Dando um passo atrás: a emissão foi na ordem de R$ 215 milhões. Portanto, 2.150.000 cotas foram colocadas no mercado ao valor de R$ 100/cota.

Agora, quase 5 anos depois, temos um fundo avaliado em R$ 171,4 milhões.

Sim, isso mesmo: o valor atual é R$ 79,73/cota – R$ 44 milhões “evaporaram”.

Vale ressaltar que essas Reavaliações são feitas por empresas especializadas do setor, levando em consideração o valor de outros prédios, vacância e preço médio praticado na região, e daí fecham a valoração atualizada.

E agora?? O que fazer?

Calma!! Não se desespere.

A princípio, temos dois caminhos:

  1. Simplesmente não fazer nada. Se você acredita na perenidade deste ativo e entende que ele seja capaz de continuar gerando renda, ignore.
  2. Acreditar que o mercado secundário da bolsa poderá se alinhar ao Valor Patrimonial (VP), mesmo que lentamente.

O “caminho 1” é o mais adequado para quem tem perfil passivo e não se preocupa com variações de mercado. As compras constantes diluem esta distorção e o alinhamento será natural com o passar do tempo.

O “caminho 2” faz sentido para investidores mais qualificados, que buscam estratégia de valor (Value Investing). A arbitragem de posição tende a gerar “alpha” para a carteira global. O risco é maior, claro!! Mas também poderá trazer retorno acima da média em caso de sucesso.

Lembre-se de que aconteceu algo bem parecido com TBOF11.

  • O desconto virou ágio.
  • Depois o ágio virou desconto.
  • E agora “se alinhou” de novo!!!

Não é difícil concluir que haverá sempre uma “Assimetria” entre o mercado real e o secundário (bolsa).

Observe que temos o seguinte cenário em FVBI11 aos preços atuais:

  • Preço por m² / VP = R$ 15,5 mil
  • Preço por m² / MERCADO = R$ 20,4 mil

Resultado = Ágio superior a 30%

É por isso que boa parte dos investidores optam pelo Caminho 1, pois entendem que o Tempo é a ferramenta mais saudável para ajustar as anomalias provocadas pelos investidores.

Por fim, reforço que é impossível ser 100% conclusivo. O foco central foi trazer uma saudável reflexão sobre o tema, até como forma de ajudá-lo a amadurecer cada vez mais no universo dos FIIs.

Espero por você!

Participe de nossas Lives no Canal do Youtube da Suno Research sobre Fundos Imobiliários às quintas-feiras às 21h e aproveite para tirar ainda mais dúvidas sobre tudo que foi abordado neste artigo.

É daqui a pouco! Te espero por lá.

Além disso, temos Relatórios e Radares bem completos, que são publicados semanalmente, trazendo destaques dos principais Fundos Imobiliários negociados no mercado brasileiro.

Marcos Baroni

Marcos Baroni é especialista em Fundos Imobiliários. Professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós-graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira.

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