Por algumas vezes, eu me deparei com crises no mercado de capitais e vi as cotações das ações e fundos imobiliários desabarem.

Isso não é novidade para ninguém.

Mas e quando o risco é silencioso?

Talvez seja a pior forma de perder dinheiro. O elemento surpresa, que vem sorrateiramente e te “tira o chão”, em algum momento.

As cotações estão nas máximas, e o sentimento é de que tudo vai indo muito bem e não vai parar de subir nunca mais.

E ficar de fora da “brincadeira” pode ser dolorido.

Mas é nessas horas em que é essencial ter cautela e prudência.

Minha intenção sempre foi ter, como premissa básica, orientar as pessoas como sobreviver ao mercado.

Antes de tudo, sou um educador. E posso afirmar que conhecimento anda de mãos dadas com o conforto e a segurança.

Trago sempre a vocês estudos trazendo uma visão do retrato atual, para que possam avaliar, baseados em critérios seletivos, para que possam tomar as suas decisões.

E, claro, buscar sempre as melhores escolhas que atendam ao seu perfil.

Serei pragmático, como sempre, e vou aqui usar os Fundos Imobiliários como exemplo.

Choque de realidade

Os contratos atípicos são portos seguros enquanto vigentes.

É fato.

Via de regra, são locatários com baixo risco de crédito e isso dá bastante conforto para o investidor.

Mas, o que as pessoas esquecem é que estes contratos, ao vencerem, serão realinhados a mercado.

“Aceite isso”! Não há no cosmos locatário bonzinho. É uma relação que sempre terá a corda esticada.

O risco silencioso dos FIIs - Corda Esticada

O risco silencioso age neste tipo de operação.

Os investidores compram fundos imobiliários com estes contratos e se “acostumam” com a harmonia do fluxo de caixa.

Vejamos, por exemplo, um FII de Agências Bancárias, que figura entre os principais ativos listados em bolsa, com 7.600 cotistas: SAAG11.

Este fundo tem 28 agências e 07 delas estão no Rio de Janeiro. Isso representa 20% das receitas imobiliárias.

Pois bem. E onde está este tal “risco oculto”?

Temos muitas agências “próximas umas das outras” e o aluguel médio está em R$ 92/m².

Acredite, a proximidade entre as agências não é só no RJ.

Em Porto Alegre, por exemplo, a agência do fundo está “rodeada” de outras 04 do Banco Santander, que não fazem parte do portfólio do fundo.

Não é novidade para ninguém que o RJ está muito pressionado e que estes ativos terão momentos desafiadores pela frente.

Ah, lembra-se da corda esticada mais acima?

Pois é. É possível que ela vá esticar ainda mais.

Achar que, ao terminar o contrato, “tudo continuará igual” é fechar os olhos para os “riscos silenciosos”.

É aí que mora o perigo.

É motivo para venda? Não é isso que quero dizer.

Mas, com absoluta certeza, é momento para ficar alerta, pois comprar SAAG11, hoje, é pagar 55% acima do valor patrimonial e grande possibilidade de redução de receitas imobiliárias no médio prazo.

É uma boca de jacaré “perigosa”.

A ideia deste artigo é fazer provocações, para que os investidores possam avaliar os riscos com ,lupa e tomem decisões cada vez mais conscientes.

SAAG11 não é o único FII nesta situação. Há outros casos e é bom ficarmos alertas.

Acompanhem nossos estudos semanais e fiquem por dentro de todos os detalhes.

Sempre há um caminho

Procure estabelecer uma margem de segurança para este tipo de fundo e não perca de vista o valor real dos ativos do portfólio, além dos aluguéis a mercado.

Quem está posicionado em fundos imobiliários sempre fica na dúvida se é hora de continuar comprando ou se deixa algum dinheiro em caixa.

Sempre acho que existem oportunidades em qualquer classe de investimentos.

Hoje, nos FIIs, vejo que os ativos de recebíveis imobiliários podem funcionar bem como reserva de valor, além de “ganhos reais generosos”.

Espero por você!

Participe de nossas Lives às quintas-feiras (21h) e aproveite para tirar ainda mais dúvidas sobre tudo que foi abordado neste artigo.

Além disso, temos Relatórios e Radares Semanais bem completos, com destaque aos principais fundos negociados no mercado brasileiro.

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Marcos Baroni, professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira. 
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