Por: Marcos Baroni

Fiikipedia: EVOLUÇÃO LEGISLATIVA, ESTRATÉGIAS E ADMINISTRAÇÃO DOS FIIs – PT2

A nossa LIVE de hoje terá a participação especial de ALEXANDRE DONINI, que faz parte do time de Gestão de Fundos Imobiliários da BRASIL PLURAL. Vamos abordar pontos importantes sobre o atual momento do mercado, perspectivas e riscos.

LIVE – SUNO RESPONDE (13/06/2019 às 21h)


Nesta semana, continuo apresentando a segunda parte de um artigo publicado pelo Dr. Carlos Eduardo Peres Ferrari, sócio da NFA (Negrão Ferrari Advogados).

Nosso principal objetivo com esta trilogia é apresentar o arcabouço jurídico/regulatório dos Fundos Imobiliários no Brasil.

Vale lembrar que, na semana passada, fizemos uma Live onde pudemos debater importantes temas relacionados aos FIIs/CRIs ao pese sua segurança jurídica e tributação. Clique aqui para assistir a gravação.

EVOLUÇÃO LEGISLATIVA

A linha do tempo abaixo demonstra, em apertada síntese, os principais normativos do mercado de FII, que foram acompanhados do destacado fortalecimento e crescimento dos FII:

ESTRATÉGIA DE INVESTIMENTOS DOS FIIS

O FII oferece aos seus investidores a oportunidade de investir em uma carteira diversificada desde que seus ativos sejam considerados “ativos imobiliários”. Conforme a atual classificação Anbima de FIIs, tais fundos se dividem em 4 tipos, conforme a estratégia de investimento de cada fundo e de acordo com a modalidade de gestão de seu patrimônio:

O FII de desenvolvimento investe pelo menos 2/3 de seu PL no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de alienação futura a terceiros. O FII de renda investe pelo menos 2/3 de seu PL em empreendimentos imobiliários construídos, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento.

O FII de títulos e valores mobiliários investe pelo menos 2/3 do PL investidos em títulos e valores mobiliários vinculados ao setor imobiliário (i.e.: FII, FIDC e FIP imobiliários, CRI, CEPAC, LH, LIG ou LCI). Por fim, um fundo pode ser considerado um FII Híbrido quando a estratégia de investimento não observa nenhuma concentração das classificações acima mencionadas.

A ADMINISTRAÇÃO DO PATRIMÔNIO DO FII

Um dos papéis mais importantes no FII é a função exercida pelo seu administrador, que emprega sua personalidade jurídica para que o FII possa atuar e, assim, detém inafastável responsabilidade sobre as atividades do fundo, inclusive decorrente da gestão imobiliária, seleção dos bens e direitos que irão compor a carteira do Fundo, de acordo com a respectiva política de investimentos, bem como, entre outras, a divulgação de informações periódicas ou eventuais, a distribuição dos resultados e a realização das assembleias.

A administração do FII deve ser realizada exclusivamente por instituição financeira, autorizada pela CVM a prestar esse serviço: bancos comerciais; múltiplos com carteira de investimento ou carteira de crédito; imobiliário; de investimento; sociedades corretoras ou distribuidoras de valores mobiliários; sociedades de crédito imobiliário; caixas econômicas; e companhias hipotecárias.

O administrador será responsável pelos serviços essenciais do FII, tais como a manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários; tesouraria, controle e processamento dos títulos e valores mobiliários; escrituração de cotas; custódia de ativos financeiros; auditoria independente; e gestão de ativos integrantes da carteira do FII.

O administrador deverá prover o FIII com os serviços acima listados, seja prestando-os diretamente, hipótese em que deve estar habilitado para tanto, ou indiretamente, por meio da contratação de terceiros devidamente habilitados.

Os seguintes serviços podem ser contratados pelo administrador do FII: distribuição das cotas do FII; gestão da carteira de títulos e valores mobiliários do FII; consultoria especializada, envolvendo a análise, seleção e avaliação de empreendimentos imobiliários e demais ativos para integrarem a carteira do FII; empresa especializada para administrar as locações ou arrendamentos de empreendimentos integrantes do patrimônio do FII, a exploração do direito de superfície e a comercialização dos respectivos imóveis; e formador de mercado para as cotas do FII.

Compete ao administrador de FII: realizar todas as operações e praticar todos os atos que se relacionem com o objeto do FII; exercer todos os direitos inerentes à propriedade dos bens e direitos integrantes do patrimônio do FII, inclusive em sede de ações judiciais, recursos e exceções. Além disso, o Administrador poderá abrir e movimentar contas bancárias em nome do FII; adquirir e alienar os títulos e valores mobiliários pertencentes ao FII; transigir e representar o FII em juízo e fora dele; solicitar a admissão à negociação em mercado organizado das cotas do FII; e caso o regulamento expressamente permita, deliberar sobre a emissão de novas cotas.

É, por outro lado, vedado ao administrador ou ao gestor, no exercício das funções de gestão do patrimônio do FII e utilizando os recursos do FII: receber depósito em sua conta corrente; adiantar rendas futuras ou abrir créditos aos cotistas sob qualquer modalidade; contrair ou efetuar empréstimo; prestar fiança, aval, ou aceitar ou coobrigar-se sob qualquer forma nas operações praticadas pelo FII. Ainda, é vedado vender à prestação as cotas do FII; prometer rendimentos predeterminados aos cotistas; aplicar no exterior recursos captados no País ou adquirir cotas do próprio FII; e constituir ônus reais sobre os imóveis integrantes do património do FII, sendo permitida a aquisição de imóvel sobre o qual já tenha sido constituído ônus real, anterior à aquisição pelo FII ou utilizar os títulos e valores mobiliários do FII para prestar garantias de suas próprias operações.

Conto com você na próxima semana, onde iremos falar um pouco mais sobre o Papel dos Cotistas, Vantagens e Desvantagens, dentre outros temas importantes.

E, por fim, lembre-se de acessar a nossa playlist no canal do Youtube, que visa mapear os principais FIIs do mercado.

Marcos Baroni

Marcos Baroni é especialista em Fundos Imobiliários. Professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós-graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira.

2 comentários

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  • Paulo 14 de junho de 2019

    Qual a diferença tributária entre uma pessoa físíca e uma jurídica que aplica em fundo imobiliário?

    Responder
    • Suno Research 30 de julho de 2019

      A pessoa física paga 20% no ganho de capital, mas é isenta nos rendimentos, enquanto a PJ paga 20% tanto no ganho de capital quanto nos rendimentos.
      Forte abraço!

      Responder
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