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Fiikipedia – Direitos De Subscrição: Mantendo A Fatia Do Bolo

By 29 de agosto de 2018 No Comments

Nesta semana, teremos um convidado especial – DANIEL CALDEIRA – gestor do fundo de fundos MGFF11. Vamos discutir a estratégia interna deste ativo, bem como abordarmos pontos importantes do mercado de fundos imobiliários no brasil e suas principais perspectivas. Especialmente nesta semana, a nossa Live será na 4ª feira (29/08) às 21h.

Link Direto para a Live – 29 de ago/18 às 21h


DANIEL CALDEIRA – Formado em Administração de Empresas pela EAESP/FGV em 2004. Iniciou sua carreira na Hedging-Griffo em 2002, onde trabalhou com alocação de recursos offshore, com a plataforma de produtos de terceiros no Brasil e trading de renda fixa. Tornou-se sócio em 2006. Em 2010, se desligou do quadro executivo da empresa e foi para a REP – Real Estate Desenvolvimento Imobiliário S.A., uma subsidiária do Grupo Lindenberg e da PDG que atua no mercado de desenvolvimento e administração de shopping centers no Brasil, onde atuou como CFO até maio de 2013. Foi um dos sócios-fundadores da Quintessa Negócios Sociais. Atualmente, é sócio-fundador da Mogno Capital.


Nas últimas semanas, recebi mensagens questionando sobre o fato de que apareceu, na custódia da corretora, um novo fundo imobiliário com o código “12” ao final, e se isso era um novo FII ou simplesmente um erro.

Enfim, percebi muita assimetria nas dúvidas e, neste sentido, achei pertinente dedicar um artigo da Fiikipedia, até para que possamos esclarecer melhor sobre este tema,

Não é um “fundo novo”, tampouco um “erro” que possa gerar alguma preocupação – o que vocês viram, na verdade, na custódia de suas corretoras é o que chamamos de DIREITOS DE SUBSCRIÇÃO.

Entendo que a forma mais didática de apresentar este conceito para vocês é procurando explicar como isso ocorre na prática. Veja na sequência abaixo:

Suponha que eu tenha 100 cotas de um fundo imobiliário, que já é negociado no mercado secundário, chamado BARO11 – este fundo, por exemplo, é dono de dois imóveis logísticos.

Para facilitar o entendimento, vou usar a premissa de que o patrimônio atual do fundo seja de R$ 100 milhões.

O administrador e o gestor decidem adquirir outro imóvel no mercado físico, e, para isso, eles irão precisar de mais R$ 40 milhões para honrar este novo negócio com o vendedor do “galpão-alvo”, obviamente.

Na prática, o fundo não tem este dinheiro todo em caixa. Pelo contrário. O administrador mantém apenas um valor residual para reformas urgentes.

O QUE FAZER NESTE CASO?

O administrador irá convocar uma AGE a fim de se aprovar uma nova emissão de cotas (“follow-on”) – em alguns casos, pode-se considerar a prerrogativa de aprovar esta emissão “sem” assembleia (ou apenas com quórum simples), o que, inclusive, falamos na Fiikipedia da semana passada.

Enfim, esse é outro tema. Vamos seguir aqui com o assunto desta semana.

EMISSÃO APROVADA. E AGORA?

Lembram quando eu afirmei possuir 100 cotas do FII BARO11?

Pois bem. Como EU SOU COTISTA, eu recebo os DIREITOS DE PREFERÊNCIA, que equivalem ao percentual da emissão, portanto, terei a oportunidade de manter a participação atual no fundo (+40%).

É uma forma justa de manter a minha fatia proporcional do bolo, isto é, BARO11 está crescendo seu PL, e eu sou o primeiro a ser consultado no sentido de aceitar, ou não, preservar a minha participação.

Do contrário, serei, naturalmente, diluído pelo mercado.

Muitas pessoas acham que irão receber “menos”. Isso não é verdade. A questão é que sua participação diminuiu. Apenas isso.

Claro, vamos considerar que esta aquisição tem um retorno adequado à distribuição atual do fundo, confirmando a eficiência da gestão.

EXEMPLO: Imagine que você seja sócio com o seu cunhado em uma padaria. Cada um de vocês possui 50% de participação. Vocês precisam ampliar o negócio. É natural que ambos “invistam a mesma quantidade de recursos” para manterem suas participações. Mas, se vocês estiverem sem dinheiro, o seu primo poderá entrar na sociedade e, agora, vocês dois serão “diluídos”, apesar de continuarem sócios.

Voltando ao universo dos fundos imobiliários.

Na custódia da minha corretora irá aparecer 40 “cotas” de BARO12 – perceba, agora, que o código dos Direitos de Preferência termina com o número 12, e não mais com o clássico 11.

Na maioria dos casos, os Direitos de Preferência podem ser negociados no mercado secundário, ou seja, eu posso comprar mais ou simplesmente ceder (vender, claro!) meus direitos a outros interessados.

OBS.: Estou desconsiderando os “custos da oferta” (via de regra, entre 3% e 5% do total a ser captado), apenas para facilitar o entendimento entre o volume total e o preço a ser pago pelo novo imóvel (R$ 40 milhões, lembra?).

COMO EXERCER MEUS DIREITOS DE PREFERÊNCIA?

É um processo simples.

Algumas corretoras já possuem este recurso automatizado – basta procurar a opção diretamente na plataforma e acionar o exercício (total ou parcial).

Em outras situações, o cotista deverá ligar para a corretora e solicitar o exercício.

ATENÇÃO: lembre-se de respeitar o Calendário da Oferta. Via de regra, o período para exercício dos direitos dura de uma a duas semanas.

O QUE ACONTECE DEPOIS?

É natural que nem todos os cotistas exerçam seus Direitos de Preferência. Neste caso, as “sobras” são levadas diretamente ao mercado, isto é, todos investidores podem comprar mais cotas nesta oferta primária “follow-on”.

É curioso observar aqui que eu mesmo posso comprar ainda mais participação direta nesta emissão.

A oferta foi um sucesso e o administrador captou R$ 40 milhões e irá comprar um novo galpão logístico. O fundo cresceu. A indústria cresceu com recursos privados do mercado. É um ciclo virtuoso.

ESPERO POR VOCÊ!

Participe de nossas Lives, no Canal do Youtube da Suno Research, sobre Fundos Imobiliários às quintas-feiras às 21h e aproveite para tirar ainda mais dúvidas sobre tudo que foi abordado neste artigo.

Além disso, temos Relatórios e Radares bem completos que são publicados semanalmente, trazendo destaques dos principais Fundos Imobiliários negociados no mercado brasileiro.

 

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Marcos Baroni

Marcos Baroni

Marcos Baroni, professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira.