Comprar Imóveis Físicos ou Fundos Imobiliários?
Por: Marcos Baroni

Fiikipedia: Colocando na Balança – Comprar Imóveis ou FIIs?

Chegamos ao final da Trilogia, no Fiikipedia, em relação às considerações sobre comprar Imóveis Físicos ou Fundos Imobiliários.

Como puderam perceber, muitos pontos precisam ser ponderados até para que o entendimento fique mais adequado à realidade de cada um, o que, obviamente, não é uma leitura binária.

Muitas são as variáveis a serem consideradas.

No artigo desta semana, vamos tratar sobre Vantagens e Desvantagens e, para que possamos colocar tudo na balança, até para uma maior amplitude e abordagem holística sobre o assunto.

Apenas para reforçar: esta Trilogia foi motivada após questionamentos no Suno Respostas em relação a este tema. Nesse sentido, achei prudente criar artigos que pudessem sintetizar tudo que foi discutido por lá, até como forma de registrar tudo em nossa base de conhecimento no Fiikipedia.

Pois bem. Dentre as principais Vantagens, podemos citar:

Os DIVIDENDOS de uma carteira diversificada de Fundos Imobiliários, via de regra, são maiores do que investir diretamente em Imóveis Físicos. Vale reforçar que os FIIs são líquidos para Imposto de Renda no que se refere às distribuições mensais, o que dá ainda uma grande vantagem competitiva. Para ganho de capital, aplica-se a alíquota de 20% na alienação.

Outro ponto a considerar, ainda com relação à este tema, é o fato de que, normalmente, os investidores buscam ativos residenciais, que oferecem retornos ainda mais comprimidos.

Não podemos deixar de falar sobre LIQUIDEZ. Nos FIIs, a vantagem é visível, até porque temos hoje uma média diária na ordem de R$ 30 milhões, oferecendo flexibilidade para se montar (e desmontar) posições.

No caso dos imóveis físicos, a depender do ativo, pode-se levar “meses” para se concluir plenamente uma operação, além de todo desgaste burocrático.

Um ponto importante também a se considerar é o CUSTO. Temos hoje, no mercado, 3 ou 4 Corretoras que se quer cobram taxas para se comprar e vender cotas no mercado secundário.

Já no caso de Imóveis Físicos, os custos de comissão na corretagem, cartório, etc., são expressivamente altos e, muitas vezes, algumas negociações não são concluídas face aos altos custos cobrados pelas partes envolvidas.

Em relação à GESTÃO, podemos interpretar com duas leituras distintas.

A primeira delas se refere ao fato de que, nos imóveis físicos, o trabalho dado ao investidor é grande e, normalmente, recheado de preocupações e aborrecimentos.

Mas por outro lado, as decisões são todas feitas por ele próprio: reformas, retrofits, renegociações, enfim, o investidor tem autonomia para a tomada da decisão, portanto, não são terceirizadas.

O imóvel é dele. Isso muda a hierarquia de decisões.

Voltando aos FIIs: é fundamental se ter uma relação de confiança com o Gestor, e isto tem um custo, que, por vezes, não traz o resultado esperado para o cotista, como pudemos perceber no passado recente em alguns casos específicos.

Perceba que este último quesito é polêmico e exige maior aprofundamento para se ter juízo de valor adequado.

Gostaria de finalizar esta Trilogia dizendo que, de tudo que já vivenciei nos FIIs, o ponto mais relevante a ser considerado é o fato da possibilidade de se pulverizar riscos de boa qualidade com um volume financeiro acessível.

Muitas vezes, os investidores precisam acumular uma grande quantidade de recursos para se adquirir um imóvel físico. Após esta operação, o resultado final será, basicamente, “um locatário e um imóvel”.

No caso dos FIIs, a história é diferente. A pulverização das receitas é sinônimo de um sono tranquilo, além da possibilidade de Reinvestir de forma ágil.

ESPERO POR VOCÊ!

Participe de nossas Lives sobre Fundos Imobiliários no Canal do Youtube da Suno Research às quintas-feiras às 21h e aproveite para tirar ainda mais dúvidas sobre tudo que foi abordado neste artigo.

Nesta semana, teremos 2 Lives especiais: ontem, o nosso encontro foi com o Ocaba do ClubeFii, e hoje o papo será com Rodrigo Medeiros do website DesmistificandoFii. Não percam!

Além disso, temos Relatórios e Radares bem completos que são publicados semanalmente, trazendo destaques dos principais Fundos Imobiliários negociados no mercado brasileiro.

Marcos Baroni

Marcos Baroni é especialista em Fundos Imobiliários. Professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós-graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira.

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