Por: Marcos Baroni

Fiikipedia: BATE BOLA – Perguntas e Respostas Parte 2

Hoje teremos nossa tradicional Live com perguntas e respostas. Destacamos a grande quantidade de novos investidores que estão chegando no mercado com dúvidas e achamos prudente dedicarmos este mês com pelo menos duas Lives para que possamos esclarecer pontos importantes sobre o mercado de Fundos Imobiliários.

LIVE – SUNO RESPONDE (05/09/2019 às 21h)

O Fiikipedia continua a sequência da semana passada – estou fazendo um bate bola com perguntas e respostas considerando todas as dúvidas que tenho recebido, especialmente dos investidores que estão chegando no mercado. Envie sua pergunta para [email protected] pois usarei os próximos artigos para respondê-las.


PORQUE A COTAÇÃO CAIU MUITO QUANDO O FUNDO FICOU “EX-DIREITOS” DE SUBSCRIÇÃO?

O preço de abertura do dia seguinte é calculado pela média ponderada entre a quantidade atual de cotas multiplicada pelo preço de fechamento de mercado com a “nova” quantidade de cotas (oferta) multiplicada pelo preço da emissão. Veja, portanto, que quanto maior o volume da oferta e a distância (spread) entre os preços de mercado e emissão, maior será a correção no dia seguinte ao anúncio da data “ex-direitos”.

PORQUE EU PEDI 100 COTAS NA OFERTA DE UM DETERMINADO FUNDO E SÓ RECEBI 20?

Este tem sido um questionamento recorrente justamente pelo fato de que as muitas emissões tem tido enorme procura por parte dos investidores. Nestes casos, ocorre o que chamamos de “RATEIO”, ou seja, a quantidade de solicitada pelos investidores é muito superior à quantidade que está sendo ofertada. No caso específico da pergunta acima, o rateio foi 20%.

QUAL A DIFERENÇA ENTRE “RESULTADO LÍQUIDO” E “DISTRIBUIÇÃO”?

Em primeiro lugar, é importante reforçar que todo FII tem por obrigação distribuir 95% do seu resultado líquido (caixa) aos seus investidores até como forma de se manter enquadrado. Isto posto, salientamos que é essencial que os investidores acessem os Relatórios Gerenciais e observem as “Demonstrações de Resultados” (mini-DRE) que são apresentadas, pois serão capazes de observar o quanto o Fundo capturou de resultado real e o quanto efetivamente está sendo distribuído. Alguns Fundos apresentam resultados “não-recorrentes” em relação ao ganho de capital em determinadas posições, e isto poderá gerar uma interpretação de que a distribuição será mantida em igual patamar pelos próximos meses. Em resumo: cruze resultado líquido com distribuição e veja a sustentabilidade.

O QUE É ARBITRAGEM E PORQUE, EM ALGUNS CASOS, ELA NÃO VALE A PENA?

Arbitragem é a capacidade de se “trocar posição à vista vs. futura” a fim de se extrair ganho de capital para a carteira. Obviamente, é uma estratégia usada por investidores com experiência necessária para perceber se há margem para fazer este tipo de manobra. Nesta fase de novas emissões recorrentes, é natural que, ao anunciar uma nova emissão em um Fundo, o investidor venda sua posição à vista, após garantir seus Direitos de Preferência, para exercício subsequente. Note que, nem sempre a Arbitragem será óbvia – a diferença entre o preço de mercado e emissão podem estar próximos (baixo spread), além do fato de que o investidor, ao vender sua posição à vista, poderá ter de recolher Imposto de Renda e ainda não receber a “renda cheia” do mês, visto que até o encerramento da oferta, a distribuição será feita pró-rata com base nos recibos de subscrição.

Na próxima semana, responderemos mais perguntas que os investidores têm me feito. Mande a sua dúvida para o e-mail [email protected] e participe! Nosso objetivo é propagar conhecimento.

E, por fim, lembre-se de acessar a nossa playlist no canal do Youtube, que visa mapear os principais FIIs do mercado.

 

Marcos Baroni

Marcos Baroni é especialista em Fundos Imobiliários. Professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós-graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira.

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