fundos de tijolo
Por: Marcos Baroni

Entendam as novas emissões – Parte 1

Como sabem, o Fiikipedia é um ambiente colaborativo. Nas últimas duas semanas, convidei o João Victor para falar sobre dúvidas referente aos Direitos de Subscrição. Hoje, trago um belíssimo trabalho do Mateus Lima. Vamos ao texto

Introdução

Fala Galera, tudo bem? Me chamo Mateus Lima e hoje á convite do Professor Baroni vim falar e sanar dúvidas referente as emissões de novas cotas.

Sou estudante de Engenharia Química e estudo sobre investimentos desde 2018, tenho certificação da Ancord – AAI e faço parte da Liga de Mercado financeira da UFBA. Desde que comecei a ler, estudar e ter meu primeiro contato profissional no mundo do Mercado Financeiro me apaixonei sobre o assunto e tento levar a educação a todos.

A partir de minhas experiências, alinhado com o propósito de levantar a bandeira da educação financeira, decidi criar minha página no Instagram (@TioFiis) junto com meu parceiro Thiago Bozzo, no qual postamos conteúdo diariamente com viés educacional falando sobre educação financeira tendo um direcionamento maior em FIIs.

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Chuva de Emissões: Por que tantas emissões no mercado?

Vejo que hoje quem está entrando no mercado de Fundos Imobiliários está se deparando com um momento de forte aquecimento, quando muitas emissões de novas cotas estão acontecendo e muitos desconhecem desse movimento dos fundos.

Por conta disso, os últimos artigos foram conduzidos sobre o tema do direito de subscrição. O artigo de hoje tem como objetivo não só complementar como também tirar mais dúvidas dos investidores.

É importante salientar, que por um bom período diante do início dos impactos da pandemia, fundos que tinham proposta de realizar emissões de novas cotas ou até emissões que já estavam previstas para acontecer como foi o caso do XPLG11, fundo do segmento logístico gerido pela XP Asset, tiveram que pausar emissões que estavam em andamento.

Isso se deve ao fato do atual contexto da pandemia, que ficou cercado de muito medo e receio dentro do não só do mercado de Fundos Imobiliários, como também no mercado como um todo. Momento nunca visto na história, em que o índice IFIX (Índice de Referência para Fundos Imobiliários), caiu 30% aproximadamente em apenas 2 meses.

Já agora é possível notar um mercado totalmente diferente de alguns meses atrás, onde já é possível ver um mercado de fundos imobiliários se aquecendo rapidamente, com inúmeras propostas para emissões de novas cotas em diversos fundos.

Nesse sentido, é possível imaginar que esse movimento com um alto número de emissões de novas cotas deve-se a 03 pontos: O primeiro deles é que muitas emissões que estavam programadas para acontecer no primeiro semestre tiveram atrasos por conta dos impactos e receios gerados pela pandemia e agora estão voltando aos poucos.

Em um segundo momento, vemos que diante da grande velocidade da queda das taxa de juros dentro do Brasil, em que hoje a Taxa Selic se encontra em 2%, é natural observar um forte fluxo de investidores migrando para Bolsa em busca de maiores rentabilidades, além disso os gestores dos grandes fundos estão visualizando essa oportunidade para captar mais dinheiro por meio das emissões.

Por fim, outro ponto a destacar é que estamos com escassez de liquidez no que tange realmente a falta de dinheiro e contas apertadas para empresas. Os fundos que possuem dinheiro em caixa têm maior poder de negociação e barganha para compra de ativos, sejam eles imóveis ou até dívidas imobiliárias, com isso os fundos podem aproveitar a oportunidade para adquirir ativos com um preço mais descontado.

É importante salientar que o mercado de FIIs no Brasil ainda está em processo de amadurecimento e nesse contexto muitas gestoras visualizam oportunidades para crescer o fundo, aumentar o seu portfólio de ativos, diversificar suas fontes de receita e diluir risco específicos a inquilinos ou imóveis aproveitando-se do momento.

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Toda emissão é boa?

Nem sempre.

Depende muito da capacidade do gestor em alocar os recursos e trazer por valor para o cotista. Se o fundo realizar boas alocações, consequentemente essa emissão foi boa para o fundo que conseguiu aumentar o seu portfólio, diversificar suas fontes de receita e ao mesmo tempo diluir riscos específicos a ativos e empresas. Mas caso o fundo não realize boa alocações, isso terá reflexos negativos para você e o fundo.

É preciso dar tempo e voto de confiança aos gestores, para realizar uma análise criteriosa e verificar se foi ou não uma boa emissão. Será necessário entender que esse é um processo para o crescimento de um fundo e isso é um movimento natural que vai sempre ocorrer.

Lembre-se sempre que o fundo ao realizar uma nova emissão, colocará mais cotas no mercado e consequentemente terá que distribuir os seus lucros também para elas. Desse modo, caso o fundo não realize boas alocações os seus rendimentos serão pressionados negativamente.

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Afinal, por que os FIIs que passam por emissões de novas cotas possuem tanta volatilidade?

É natural que durante uma emissão de novas cotas o fundo passe por um período de maior volatilidade, e isso se deve a uma simples questão de oferta e demanda, por um motivo que você precisa levar em conta: O mercado de Fundos Imobiliários no Brasil ainda é muito incipiente, as captações financeiras realizadas pela maioria dos fundos por meio de emissões ainda são relevante no patrimônio total dos fundos, chegando em alguns casos a dobrar o tamanho do fundo.

Tudo isso acaba se refletindo no preço das cotações a mercado, porque no momento em que ocorre uma emissão, existem algumas operações que são realizadas por quem já é cotista (Arbitragem e Flipagem, que podem ser assuntos para um próximo post) que fazem uma força vendedora muito forte e impactam nos preços das cotas. A pergunta que você pode estar se fazendo é:  Por que um fundo que está com uma possibilidade de captação financeira está tendo uma maior força vendedora? Vamos entender isso agora!

Quando um Fundo Imobiliário informa que vai realizar a emissão de novas cotas é compreensível que as novas cotas a serem emitidas tenham um valor abaixo do valor que está sendo negociado no mercado secundário.

Já imaginou se a cota emitida fosse o mesmo preço que está sendo negociado no mercado secundário? Por qual motivo eu estaria entrando nessa emissão? Nenhum! É por esse motivo que existe o direito de subscrição, que serve como estímulo para o fundo realizar a captação financeira com os seus cotistas, dando o direito de comprar novas cotas pagando um valor mais barato do que está sendo ofertada no mercado.

Com isso, assim que um fundo anuncia uma nova emissão, muitos cotistas podem optar por aderir sem aumentar a posição naquele fundo, seja por falta de dinheiro ou até mesmo como estratégia. Justamente por conta desses cotistas que desejam entrar na emissão sem aumentar sua posição, que os preços caem.

Isso ocorre, pois os cotistas que já tem o direito de garantir novas cotas, começam a vender para ter o dinheiro novamente em caixa e poder comprar por um preço mais barato, haja vista que já possuem o direito em mãos. Ou seja, cotistas utilizam do direito de subscrição que lhes foi concedido, para realizar lucros por meio de algumas operações, sem que aumentem suas posições no fundo. 

Aguardem a parte 2 na próxima semana. Em breve, também faremos uma Live com o João e o Mateus para que possamos explicar detalhes adicionais destas novas emissões. Aguardem!

Marcos Baroni

Marcos Baroni é analista CNPI, especialista em Fundos Imobiliários da Suno Research e professor há 22 anos em cursos de graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Formado na área de TI e com especialização em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira. Há 12 anos, leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a independência financeira através dos fundos imobiliários como ativos geradores de renda passiva e formação de patrimônio.

7 comentários

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  • Vitor Picini 6 de agosto de 2020

    Matheus é fera, gosto muito do trabalho dele

    Responder
  • Victor Neder 6 de agosto de 2020

    Excelente artigo! Fácil entendimento e bastante esclarecedor.

    Responder
  • Artur 7 de agosto de 2020

    Texto simples, objetivo e didático. Parabéns

    Responder
  • Gustavo Napoli 8 de agosto de 2020

    Artigo muito bem explicado e esclarecedor! A pagina no Insta ensina bastante coisa também!

    Responder
  • Daniela 8 de agosto de 2020

    Excelente Artigo! Estava querendo entender a motivação de tantas emissões no mercado e fez muito sentido para mim agora. Valeu!

    Responder
  • Saulo Pires Junior 7 de setembro de 2020

    Parabéns pelo artigo. Para quem esta começando a investir neste mercado, toda informação de qualidade é importante.

    Responder
    • Suno Research 8 de setembro de 2020

      Olá, Saulo! Tudo certo?
      Muito obrigado! Ficamos felizes em ajudar.
      Atenciosamente, Equipe Suno.

      Responder
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