Investindo em Fundos Imobiliários

Para quem investe no mercado financeiro, é sempre importante dar atenção à diversificação de sua carteira a fim de que se diminuam os riscos de surpresas desagradáveis.

Assim sendo, os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) são um excelente meio para este fim.

Além de oferecerem o retorno de dividendos mensais, esses ativos também fornecem a seus investidores a possibilidade de se associarem à condomínios de alto padrão – administrados por instituições financeiras competentes e ainda fiscalizados pela CVM – a preços muito mais acessíveis do que se fosse feita a compra direta de um imóvel por inteiro.

Dessa forma, os FII’s são, no geral, um ativo de alta representatividade e que apresentam excelentes retornos para o investidor que aplica com o foco no longo prazo.

Porém, é sempre importante se atentar, antes de investir em um FII, em alguns pontos relevantes que podem influenciar diretamente o desempenho de suas atividades.

Um dos quesitos para uma boa escolhe de um FII é a sua Localização.

Por que a localização é importante?

Não é difícil encontrar resposta para essa pergunta.

Para quem compra uma casa, por exemplo, várias coisas podem ser nela modificadas, caso o proprietário assim deseje, como por exemplo a sua estrutura, o seu layout e a suas cores, porém, a única coisa que não poderá ser modificado nesse imóvel é o local onde a mesma foi construída.

Então, como esses ativos – os FII’s – são atrelados diretamente à imóveis, diversos critérios podem e devem ser levados em consideração ao se analisar uma boa ou má localização.

No geral, más localizações podem ser sinônimas de perda de tempo, perda de oportunidades e consequentemente perda lucros.

Em contrapartida, imóveis bem localizados oferecem conforto, agilidade e praticidade, tanto para inquilinos como para os clientes dos inquilinos.

Como consequência disso, normalmente os imóveis bem localizados tendem a apresentar menos vacâncias, mais segurança e maiores retornos para os seus investidores.

O que define uma propriedade ser bem localizada?

Essa é uma questão complexa, mas não muito difícil de se compreender.

Basicamente, as melhores localizações são aquelas em locais mais privilegiados.

Esta afirmação pode soar um tanto quanto óbvia, porém, é importante destacar que esses locais privilegiados variam muito de acordo com as necessidades, interesses e prioridades de cada inquilino/proprietário.

Para uma família com crianças, por exemplo, adquirir um imóvel próximo a uma região escolar, com parques, shoppings centers, com boas condições estruturais e que apresente uma vizinhança economicamente compatível com sua situação financeira é um excelente exemplo de uma boa aquisição baseada na localização do imóvel.

A mesma comparação pode ser feita de maneira individual para uma empresa, indústria ou um shopping center, por exemplo.

Cada um desses empreendimentos apresenta necessidades individuais e dependem de fatores diferentes em relação a suas respectivas localizações.

Portanto, é bastante importante que o investidor analise com calma e frieza cada FII de maneira específica, para assim se atentar às suas necessidades particulares e o público alvo em questão de cada empreendimento imobiliário para se concluir se aquela é uma boa ou mal localização, de acordo com os objetivos de cada propriedade.

Dessa forma, pode-se facilmente concluir que quanto mais perto um imóvel estiver do que é importante para sua necessidade, maior é o seu valor de mercado.

Dois exemplos

Nada melhor que exemplos para absorvermos e entendermos melhor sobre qualquer assunto.

Por isso, seguem abaixo dois exemplos de empreendimentos imobiliários muito bem valorizados e que apresentam esse reconhecimento, em boa parte, graças às suas respectivas localizações.

HGJH11 – CSHG JHSF Prime Offices

Este fundo foi criado em 2010 e é composto por 02 propriedades de alto padrão na região do Itaim em São Paulo. Um dos imóveis, o mais representativo, é localizado na Rua Amauri, uma referência gastronômica na cidade. O outro fica na rua logo atrás, na Rua Jerônimo da Veiga. Os prédios são interligados pelo subsolo.

CSGH11 1

Atualmente, o fundo é negociado a R$ 16,8 mil o m², com um ágio patrimonial de 24%. Atualmente, o aluguel médio nos imóveis está em torno de R$ 110,00/m². Com isso, a renda atual líquida está em R$ 7,50/cota, gerando um DY anual na ordem 7%.

HGJH11 2

Neste mês de junho, algumas movimentações importantes ocorreram. Entre uma nova locação e uma desocupação, além de considerar a saída de outro inquilino anterior, temos uma vacância projetada na ordem de 14% para o segundo semestre.

Pensando no médio prazo, visualizamos que num cenário base de 5% de vacância e aluguel médio de R$ 120,00/m², o fundo teria plenas condições de entregar um DY anual na faixa de 8%.

FLMA11 – FII S F Lima

Este é um dos fundos imobiliários mais antigos negociados em Bolsa. Com área total de 19.273,51 m², porém dividido em 02 propriedades: “Escritório” com ABL de 7.874,71 m² (04 andares e meio) e “Hotel” com ABL de 11.398,80 m², que hoje é operado pela bandeira da Accor Brasil (Pullman). Além disto, o imóvel possui Heliporto, Auditório, Restaurantes, Bancos e outros serviços.

pullman flma11

Atualmente, FLMA11 negocia com um desconto patrimonial na ordem de 20%. De toda forma, aos preços atuais, o preço implícito do metro quadrado está em R$ 7.700,00, o que consideramos ser muito abaixo até mesmo do custo de reposição deste tipo de propriedade naquela região. A vacância atual no empreendimento é de 27%. O preço pedido por m² está em R$ 95,00.

FLMA11

O DY mensal atual deste FII é próximo de 7%, mas projetando um cenário base com vacância de 5%, aluguel de R$ 110,00/m², além de um resultado líquido do Hotel em torno de 375k/mensais, temos um DY projetado na ordem de 8,5%.

Location, location, location

Existe um ditado bastante recorrente no mercado de FII que retrata muito bem a necessidade de uma boa análise em relação ao posicionamento de um imóvel:

“Em imóveis, é preciso se atentar a 3 coisas: localização, localização, localização.”

Assim, o posicionamento físico de um imóvel, seja ele pertencente a um FII ou não, é, sem dúvidas, um dos fatores mais importantes que o investidor deve se atentar antes de se associar ao empreendimento.

Por isso, estar sempre atento à toda e qualquer novidade sobre o mercado é uma atitude de bastante sensatez de qualquer pessoa interessada nesse mercado tão promissor e ao mesmo tempo tão pouco explorado pelo investidor brasileiro.

Para estar ciente de todas essas novidades, é interessante buscar conexões com pessoas e entidades ligadas diretamente a esses empreendimentos, assim como participar de palestras e congressos sobre o mercado de Fundos Imobiliários.

Tomando atitudes como essas, de aproximação e interação com o mercado e com pessoas envolvidas diretamente com ele, certamente o investidor absorve mais conhecimento, o que resulta diretamente numa melhora significativa dos resultados de suas aplicações.

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Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research.

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