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Como me apaixonei por fundos imobiliários

By 4 de junho de 2018 No Comments
Como me apaixonei por fundos imobiliários

Para quem não me conhece, meu nome é Jean Tosetto e sou colaborador da Suno Research desde janeiro de 2017. Escrevo artigos abordando conceitos de investimentos em renda variável, com foco no longo prazo e na obtenção de renda passiva através de dividendos. Não por acaso, trabalhei com o Tiago Reis na publicação do “Guia Suno Dividendos”.

Hoje não vou apresentar a resenha de algum livro ou tecer analogias para compreensão de conceitos relacionados com o Value Investing. Ao invés disso contarei um pouco da trajetória da minha família relacionada ao tema da previdência, por acreditar que posso contribuir especialmente com os mais jovens.

Meus pais moram em casa própria e são aposentados pelo INSS. Minha mãe tem uma casa de aluguel herdada de minha avó e meu pai tem um plano de previdência complementar relacionado à empresa multinacional onde fez longa carreira. Até pouco tempo atrás eles tinham uma segunda casa de aluguel.  Portanto, se eles estão longe de passar necessidades, eles ainda precisam administrar mensalmente o orçamento doméstico para evitar deslizes, como tantas outras famílias brasileiras.

Por conta própria

Ao contrário do meu pai, sempre fui um profissional liberal, graças à faculdade de Arquitetura e Urbanismo que ele pagou com tantas horas trabalhadas. Como não poderia contar com um plano de previdência complementar, decidi fazer um plano de previdência privada no banco. Através de débitos automáticos mensais, investi o equivalente a um happy hour durante quase 18 anos.

Ganhando experiência com projetos arquitetônicos e acompanhando obras, logo formulei uma estratégia pessoal para composição de renda extra. Eu compraria um terreno e construiria uma casa para vender, repetindo a operação até acumular capital suficiente para fazer duas casas: uma para vender e uma para alugar, retomando o processo.

Sem ter plena consciência disso na época, estava assimilando a postura de um investidor de longo prazo que se beneficia com os juros compostos para fazer a bola de neve girar. Como nunca quis dinheiro emprestado, passei os primeiros anos da carreira apenas economizando para ter o capital inicial próprio.

Felizmente minha cidade estava em processo de rápido crescimento. Paulínia é vizinha de Campinas no interior de São Paulo, sendo conhecida por abrigar a maior refinaria de petróleo da América do Sul, atraindo um grande contingente populacional em função da alta arrecadação municipal.

Começando do zero

O primeiro terreno que comprei foi na periferia da cidade, quase na zona rural. A rua de terra ainda tinha marcas de ferraduras, pois cavalos passavam ali de vez em quando. Aos poucos levantei uma casa de dois quartos, quando a prefeitura resolveu asfaltar aquele desmembramento de fazenda, que nem loteamento constituído era. Usando técnicas alternativas para baratear a obra sem perder a qualidade, consegui dobrar o capital investido no primeiro negócio.

Comprei o segundo terreno próximo ao centro da cidade para construir uma casa melhor, com maior margem de retorno. Mas o namoro ficou firme e a casa que era para vender virou casa para morar, pois não queria começar um casamento pagando aluguel. Daí resulta que meu plano voltou para a estaca zero.

Passei os primeiros anos do casamento novamente economizando para comprar um terreno. Perdoem-me, mas acumulei valores em cadernetas de poupança e produtos de renda fixa numa época em que o Brasil era o paraíso dos rentistas.

Um livro no meio do caminho

Finalmente consegui fazer a aquisição de mais um lote, desta vez num loteamento fechado. Enquanto economizava para construir, resolvi escrever meu primeiro livro, “MP Lafer: a recriação de um ícone”. Como nenhuma grande publicadora se interessou pela obra, banquei a impressão e distribuição dela fundando a Editora Vivalendo.

Paralelamente, o Brasil vivia o aquecimento do mercado imobiliário. A escalada de preços era vertiginosa e meu terreno mais do que dobrou de valor. Passei o mesmo para frente e comprei outro lote, iniciando uma nova construção com recursos obtidos na diferença entre os valores dos lotes.

Foi quando o sonho acabou. A fatura do cheque especial estourado do governo foi apresentada para o contribuinte na forma de uma recessão profunda. O mercado imobiliário derreteu feito picolé flambando na frigideira. Os imóveis tiveram sua liquidez sublimada.

Sofri duplamente com este processo, pois a renda do meu escritório também foi caindo mês a mês. Percebi que deixar dinheiro imobilizado no Tesouro Direto, em títulos de longo vencimento, não resolveria meus problemas imediatos. Foi quando finalmente comecei a prestar atenção na Bolsa de Valores de São Paulo.

Bolsa: a tábua de salvação

Uma LCI estava vencendo no banco, que não quis renovar a aplicação nos termos anteriores. Levei o dinheiro para uma corretora e comprei minhas primeiras ações. Corrigindo: antes eu comprei as dicas de uma empresa especialista em se comunicar com gente aturdida pela crise.

Não me apedrejem, mas ingressei em renda variável com a mentalidade de comprar na baixa para vender na alta. Montei uma carteira pulverizada e diariamente acompanhava várias cotações. Isso foi péssimo para o meu equilíbrio emocional. Alternava dias de euforia com dias de absoluto desânimo. “Investir em Bolsa de Valores não pode ser isso, desse jeito não duro muito tempo” – pensei.

Concluí que não poderia depender de dicas de terceiros para continuar investindo. Decidi ler tudo sobre o assunto. Comprei livros e passei noites assistindo vídeos sobre ações. Num deles conheci o mega investidor Luiz Barsi Filho. Senti confiança nas suas palavras e fui ao Google para saber tudo a respeito dele.

Então, li a primeira carta dele publicada pela Suno Research. Foi um momento de epifania.

Compreendi o motivo da minha angústia: tinha um perfil nato de investidor de longo prazo, mas estava agindo como um especulador. Porém, finalmente tinha encontrado um caminho para seguir confiante na Bolsa de Valores: obter dividendos através de parcerias com grandes empreendimentos, ao invés de simplesmente comprar ações para revender.

Atraído pela luz do sol

Logicamente entrei em contato com a Suno Research através de sua fanpage no Facebook. Na minha cabeça a Suno já era uma empresa consolidada no mercado financeiro, composta por gente sisuda e carrancuda. Mesmo assim, enviei um comentário no estilo pop:

“Quando eu era garoto, meus heróis eram Homem Aranha e Batman. Depois descobri o rock e passei a admirar Paul McCartney e Bob Dylan. Agora que descobri a necessidade de me precaver para o futuro, meus heróis são Warren Buffett e Luiz Barsi, depois que li seus relatórios entregues pela Suno Research. Vocês estão de parabéns!”

Ocorre que a mensagem não foi lida por um sujeito obtuso de cabelos grisalhos: ela foi lida simplesmente pelo Tiago Reis, fundador da Suno, que naquela altura ainda estava num estágio embrionário. Vocês conhecem o Tiago e o seu faro para analisar boas empresas e recrutar colaboradores para o seu time.

Pois o Tiago me colocou na mesa de reuniões do escritório do Barsi, justamente para fazer perguntas de leigo sobre investimentos. Naquele dia o Floriano Peixoto também estava lá e meses depois ele também aportaria no time da Suno.  Em agradecimento, antes de ir embora, dei um exemplar do meu livro sobre o MP Lafer para o Tiago. Felizmente ele gosta de ler e é por isso que estou aqui, escrevendo este relato.

O recomeço no mercado de capitais

Vi a Suno nascer para o público. Fui um dos primeiros assinantes. Estudei os relatórios e tomei a decisão de zerar minha carteira original de ações para recomeçar do zero – e do jeito certo. Mensalmente, dentro do limite de isenção de imposto, fui vendendo as ações antigas para comprar os famosos papéis de viúva.

Acontece que a Suno oferta também uma carteira de fundos imobiliários. Através deles eu poderia ter fluxo mensal de renda para reinvestir em novas cotas de fundos, ou novas ações. Confesso que no começo não dava muita atenção para eles, mas aos poucos fui tomando contato com o conteúdo ricamente produzido pelo Marcos Baroni.

Você já viu um vídeo do Baroni no YouTube? Ele é um gentleman. Você consegue imaginar ele falando um palavrão? Impossível. Por quê? Porque ele é um gentleman. Além disso, ele é pai de família e professor por vocação. Não estamos numa monarquia, mas ele merecia o título de Sir Baroni, o Barão dos Fundos Imobiliários.

“Taí. Eu também quero ser um gentleman” – pensei. Comecei a cogitar aportes em fundos imobiliários, mas com o dinheiro poupado do mês, o fluxo inicial de renda passiva mensal seria pequeno demais. Então, num happy hour, lembrei daquele plano de previdência privada. Fui amadurecendo a ideia de sacá-lo integralmente para entrar de cabeça nos fundos imobiliários, pois deste modo eles me forneceriam renda mensal suficiente para gerir melhor minha carteira de renda variável.

O gatilho mais rápido do novo oeste

Lembro muito bem do dia em que entrei na fila do banco para conversar com o gerente. Na minha vez de ser atendido ele nem olhou para mim: ficou batucando seu teclado com ar de quem passou no vestibular sem fazer cursinho. Peguei uma bala de hortelã na mesa dele, enrolei o papel da embalagem feito um cigarro de palha e fiz minha cara de Clint Eastwood:

– Vim aqui sacar minha previdência privada. Integralmente.

Ele se virou para mim com uma sobrancelha levantada, mudando radicalmente o semblante:

– Você tem certeza? Eu não faria isso.

Logo ele percebeu que eu não estava lá para me consultar, mas para comunicar uma decisão.

O dinheiro levou alguns dias para cair na minha conta. No meio do caminho, houve retenção de imposto sobre o ganho de capital. Aquilo doeu. Enquanto isso, o Jornal Nacional colocava o Brasil em polvorosa, com ao vazamento de áudios do presidente em conversa com o sócio de uma fábrica de carne moída – dado que a corrupção delatada havia moído muita gente.

A Bolsa de São Paulo teve um Circuit Breaker e muitas ações despencaram. Luis Barsi e Tiago Reis colocaram o Exército da Salvação nas ruas. Era a hora do jacaré fechar a boca. Naquele dia não me senti como um soldado carregando uma maca, mas como o motorista da ambulância. Logicamente comprei ações com desconto, mas montei posições em dois fundos imobiliários que eram os campeões da carteira da Suno. Embora menos voláteis, os fundos também sofreram quedas consideráveis naquele dia.

O estouro da Champagne Supernova aconteceu semanas depois, quando os primeiros proventos dos fundos imobiliários estacionaram por cinco minutos na conta da minha corretora e foram reinvestidos em novos papéis.

Nomes de gente – não códigos

Não me refiro a estes fundos com sopas de letras e números. Cada um tem o nome de uma pessoa que prezo: minha esposa e minha filha. Afinal de contas, estes fundos tem a função de prover o melhor para elas no futuro.

Com a paulatina retomada do mercado construção civil e com a nova atividade relacionada à produção de textos para a Suno, continuo com a meta mensal de poupar recursos para aportar no mercado de capitais. Mas agora tenho a tranquilidade adicional de saber que, se em determinado mês não conseguir salvar dinheiro para os aportes, parte deles está assegurada com a renda passiva dos fundos imobiliários.

Você pode perguntar se já tenho a independência financeira. Responderei que ainda não, mas que estou seguro quanto à estratégia recalibrada para chegar lá, leve o tempo que levar.

Se antes eu passava anos poupando para comprar um terreno antes de construir e de receber o primeiro centavo de retorno, agora tenho a opção de adquirir imóveis pela beirada, comprando algumas cotas de fundos imobiliários a cada mês, recebendo proventos proporcionais na sequência. É como se um pedaço de terreno pudesse me ajudar a comprá-lo por inteiro, sempre que tomasse posse de alguns metros quadrados, sem passar pelo cartório.

Parceria com quem entende do assunto

A cada mês me sinto mais seguro para analisar as empresas de capital aberto, em consonância com a filosofia praticada pela Suno. Tenho confiança para tomar decisões com mais autonomia, quando o assunto são as ações. No caso dos fundos imobiliários, confesso que ainda sou dependente dos especialistas da casa onde trabalho. Trata-se de uma lógica de acompanhamento diferente e muito baseada em vivência de mercado.

De acordo com o Baroni, os fundos imobiliários são organismos vivos que evoluem com o tempo, nem sempre na direção desejada. Já tive o prazer de conversar com ele por telefone, lhe passando a minha visão de arquiteto e urbanista sobre o tema. Não são apenas os fundos imobiliários que se comportam como organismos vivos, mas também as cidades onde eles atuam.

A retribuição

E onde os meus pais entram nesta história?

Eles acompanham a minha trajetória o tempo todo. Da compra do primeiro terreno na periferia da pequena cidade até os aportes nos fundos imobiliários baseados em imóveis diversos em grandes metrópoles, eles perceberam que não sou um sujeito de rasgar dinheiro.

Há alguns meses meus pais vinham se queixando das casas para alugar. A vacância anual estava aumentando e os valores dos aluguéis vinham se achatando. A cada troca de inquilino era necessário despender parte do dinheiro recebido com manutenções nos imóveis. As casas estavam ficando velhas e necessitando de reformas de grande porte.

Meus pais decidiram colocá-las para vender, considerando que elas estavam valendo mais pelos terrenos bem localizados do que pelas próprias construções. Recentemente um negócio foi fechado e, para minha surpresa, meus pais me honraram ao pedir auxílio para investir o dinheiro deles.

Meus pais não são mais jovens recém-formados. Eles estão ingressando na casa dos setenta anos de idade. Nesta época da vida as margens de erro são reduzidas. Eles não podem mais ficar esperando pelos vencimentos de títulos do Tesouro Direto e compreensivelmente possuem receio de acompanhar a variação de patrimônio das ações.

Decidi montar uma carteira de fundos imobiliários para eles, espelhada na seleção de fundos da Suno Research, convocada pelo time do capitão Baroni. Pincei quatro fundos com rendimentos consistentes, cujas cotas estavam abaixo do teto recomendado.

Cadastrei meu pai na corretora. Ele sentou ao meu lado com o Home Broker aberto. Estávamos aplicando suas incontáveis horas de trabalho no mercado financeiro, cuja renda passiva mensal seria, em média, 40% maior do que a obtida com o aluguel do antigo imóvel, sem períodos de vacância, sem comissões para as imobiliárias e sem o pagamento de impostos.

Orientei meus pais a reinvestir os proventos, sempre que eles não forem necessários no orçamento do lar. Os fundos imobiliários não estão na base da aposentadoria deles, mas compondo a margem mensal de segurança que, infelizmente, poderá ser cada vez mais requisitada com o avançar dos anos. Por isso, comprar novas cotas mensais, sempre que possível, é fundamental.

O agradecimento

Meu breve relato tem dois objetivos: o primeiro é explicar o motivo de ser apaixonado por fundos imobiliários, pois eles me ajudam a cuidar das pessoas que mais estimo neste mundo; e o segundo é agradecer ao time de analistas da Suno Research, por se dedicarem com afinco à tarefa de propagar o conhecimento que está reescrevendo o futuro de incontáveis famílias, como a minha, através da educação financeira.

Quando eu falo que a Suno Research pode ajudar você, não é da boca para fora.

Ao fazer uma Assinatura Premium na Suno Research, você tem acesso à carteira Suno FII Valor, com os fundos imobiliários de potencial de valorização, e à carteira Suno FII Dividendos, com os fundos imobiliários de maior consistência em pagamento de proventos. Além disso, você recebe semanalmente o Suno Radar de Fundos imobiliários – a melhor forma de acompanhar o mercado correlato, com informações condensadas dispostas numa linguagem simples, rápida e amigável ao investidor.

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Jean Tosetto

Jean Tosetto

Arquiteto e urbanista formado pela FAU PUC de Campinas, tem escritório próprio desde 1999. Autor e editor de livros, é adepto do Value Investing. Colabora com a Suno Research desde janeiro de 2017.