como declarar fundos imobiliários
Por: Tiago Reis

Como declarar fundos imobiliários? Veja 3 dicas para declarar seus FIIs

O investimento em fundos imobiliários vem se tornando cada vez mais popular entre os brasileiros. Mas você sabe como declarar fundos imobiliários ao Imposto de Renda?

Assim como todo investimento, a aplicação e os rendimentos dos FIIs também precisam ser declarados a Receita Federal. Logo, para responder essa questão e mostrar as melhores dicas sobre como declarar fundos imobiliários, preparamos esse artigo. Confira!

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são um tipo de investimento constituído na forma de uma condomínio fechado. São ativos negociados em bolsa de valores, assim como as ações. O investidor, ao comprar um fundo imobiliário, passa a ser um cotista do fundo. E, dessa forma, passa a ter direito a receber os proventos mensais distribuídos pelo ativo.

Por sua baixa volatilidade, recorrência de dividendos e estrutura simplificada, os FIIs são considerados uma ótima aplicação — sobretudo para aqueles que desejam iniciar no mercado de renda variável.

E-book - Investindo em Fundos Imobiliários

Afinal, as ações, embora sejam ótimos investimentos, possuem uma volatilidade que pode assustar o investidor iniciante. Já os FIIs, com a sua volatilidade reduzida, tornam-se então uma ótima alternativa para se iniciar na renda variável.

Como declarar os fundos imobiliários no IR?

Um ponto que todo investidor de FIIs deve saber é sobre a cobrança do Imposto de Renda em fundos imobiliários.

Todo ano o investidor deve declarar a sua posição de FIIs para a Receita Federal.

Além disso, é preciso declarar os rendimentos recebidos e eventuais ganhos de capital com a venda de ativos.

Com isso, a Receita Federal cruza os dados declarados pelos contribuintes com as informações recebidas pelas instituições recolhedora de impostos. Assim, é necessário muito cuidado ao declarar os seus FIIs para não conter nenhuma inconsistência e você não correr o risco de cair na malha fina.

Por isso, é muito importante que você saiba a forma correte de como declarar FIIs no seu imposto de renda.

Ao longo deste texto será descrito os principais pontos para você se ater ao realizar a sua declaração de imposto de renda.

3 passos simples para declarar seus fundos imobiliários

como declarar fundos imobiliários ou fiis

Antes de tudo, o investidor deve baixar o programa da receita federal para declaração de IR. Você pode fazer isto clicando neste link.

Com isso feito, o investidor de fundos imobiliários precisa prestar atenção nas 3 principais etapas da sua declaração. São elas:

  • Declaração dos rendimentos recebidos;
  • Declaração da posição em FIIs;
  • Declaração de ganho de capital.

Confira a abaixo uma explica cada uma dessas declarações.

1. Declarando os proventos recebidos

A motivação de muitas pessoas para começar a investir em FIIs é justamente o recebimento de proventos recorrentes.

O imposto de renda em fundos imobiliários sobre os proventos atualmente conta com isenção fiscal.

Ou seja, não é necessário pagar nenhum imposto sobre os dividendos recebidos. Esta é, inclusive, um dos grandes atrativos de se investir nesta modalidade de investimento.

No entanto, ainda é necessário declarar esses rendimentos para a receita. Mesmo eles não sendo passíveis de tributação.

Para declarar os proventos você deve selecionar a coluna da esquerda “Rendimentos isentos e não tributáveis”.

Conforme você pode ver na imagem abaixo:

como declarar fundos imobiliários dividendos

Então você deve ter em mãos para poder inserir os seguintes dados:

  1. CNPJ do fundo;
  2. Nome do fundo;
  3. Valor do provento.

O valor do dividendo pode ser consultado através do extrato da sua corretora. Ou ainda pode ser utilizado o CEI, da B3.

Lembre-se que você precisa declarar cada distribuição de provento. Não é possível somar todas as distribuições e fazer apenas um lançamento.

2. Declaração da posição

Além dos proventos recebidos é necessário declarar a sua posição em FIIs ao final do ano de referência.

Por exemplo, você se você estiver fazendo a sua declaração de IR referente ao ano de 2018, deve constar as suas posições do dia 31/12/2018.

Para declarar as suas cotas você deve selecionar a coluna “Bens e Direitos”. Conforme você pode ver na imagem abaixo.

Então, você deve selecionar o código 73. Este é o código para o fundo de investimento imobiliário.

Então, na seção discriminação, você deve declarar os seguintes dados:

  1. Número de cotas;
  2. Nome do fundo;
  3. CNPJ do fundo;
  4. Corretora de valores;
  5. Valor total da posição.

como declarar fundos imobiliários cotas

No campo “situação em” você deve inserir o custo total das aquisições de suas cotas.

Para isso, você pode utilizar o seu custo médio por cota, geralmente fornecido pela corretora, e multiplicar pelo número total de cotas.

Caso você não tenha adquirido novas cotas em um determinado ano você pode optar por repetir a informação. Afinal, o seu custo não terá se alterado.

Você deve repetir este procedimento para cada fundo imobiliários que você possuir posição.

3. Declarando ganho de capital

O terceiro passo de como declarar FIIs é você informar sobre um eventual ganho de capital.

O imposto de renda em fundos imobiliários, para ganho de capital, cobra uma alíquota de 20% sobre o lucro.

Para calcular o lucro de uma operação de fundo imobiliário você deve subtrair do valor total da venda o seu custo de aquisição e os custos operacionais, tais como a taxa de corretagem. A fórmula é a seguinte:

  • Lucro = Valor da venda – Custo de aquisição – Custos operacionais

Você, então, deve multiplicar o lucro da operação por 0,20. Pois, dessa forma, você terá os 20% que deverão ser pagos como impostos de renda.

Guia do Imposto de Renda para Investidores

Para que esse conceito fique mais claro convém apresentar um exemplo.

Suponha que você tenha vendido as suas cotas de um fundo pelo valor total de R$ 1.220. E que essas cotas foram adquiridas pelo preço total de R$ 1.000.

Além disso, você teve custos operacionais de R$ 10. Tanto no momento da compra quanto no momento da venda. Sendo assim, o seu custo operacional total foi de R$ 20. Logo, o seu lucro será:

  • Lucro = R$ 1.220 – R$ 1.000 – R$ 20

Totalizando, portanto, R$ 200.

20% de R$ 200 é R$ 40. Para obter este cálculo basta multiplicar os R$ 200 por o,20.

Então R$ 40 é o saldo que você deve de IR.

Lembre-se que o IR para ganho de capital em fundo imobiliário deve ser recolhido mensalmente. O pagamento é feito através do DARF da receita federal.

E, além disso, você deve declarar o ganho na declaração anual.

Você também deve declarar operações com prejuízos financeiros. Pois, ao fazer isto, você estará obtendo créditos tributários.

Você pode, no futuro, utilizar um prejuízo para abater o seu saldo a pagar de imposto de renda em um posterior lucro.

Esses créditos, inclusive, não possuem prazo de expiração.

Esta é mais uma vantagem tributária de se operar no mercado de FIIs.

Na declaração anual você deve inserir os ganhos na seção “renda variável”. E então, você deve escolher a seção “operação com fundos imobiliários”, conforme você pode ver na imagem abaixo:

como declarar fundos imobiliários ganhos

Você então deve inserir o resultado de suas operações mês a mês.

Principais dúvidas sobre a declaração de fundos imobiliários

Existem algumas dúvidas sobre como declarar FIIs.

Afinal, o imposto de renda em fundos imobiliários pode, por vezes, ser um pouco complexo.

Por isso, foram selecionadas neste artigo algumas dúvidas comuns por parte dos investidores.

1. Qual o prazo para o pagamento do DARF no ganho de capital?

Você tem até o última dia útil do mês seguinte à operação para realizar o pagamento.

Por exemplo, se você fez uma venda em Janeiro você terá até o último dia de Fevereiro para realizar o pagamento.

Caso contrário, você será considerado inadimplente.

E-book Investindo em REITs

2. O que ocorre se eu não pagar o DARF no mês seguinte à venda?

Você irá incorrer em multas que são acrescidas de juros conforme o prazo se alonga.

Por isso, é importante que você se organize para não atrasar o pagamento.

3. Existe isenção para vendas até R$ 20 mil?

Não. Diferentemente das ações, nos FIIs não há isenção para vendas até R$ 20 mil.

4. Devo declarar as operações de FIIs mesmo que elas sejam de baixo valor?

Sim. Independentemente do valor as operações devem ser todas registradas no programa da receita federal.

5. Posso compensar prejuízos no mercado de ações com lucros no mercado de FIIs para abater o pagamento de IR?

Não. O mercado de ações e de FIIs devem ser tratados de forma separadas. Lembre-se disso: as regras de como declarar fundos imobiliários são diferentes em alguns aspectos em relação às ações.

Esperamos que você tenha entendido como declarar fundos imobiliários. Mas se restou alguma dúvida, não se preocupe: a Suno está aqui para ajudar você. Entre em contato conosco pelos comentários, redes sociais ou acesse nosso Programa de Acompanhamento de Investidores que nós estamos prontos para te assessorar.

Tiago Reis

Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research.

56 comentários

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *

  • José Alfredo M, Teixeira 17 de maio de 2019

    Tenho uma duvida que acredito ser importante:
    Os rendimentos oriundos de fundo imobiliarios eu lanço informando o CNPJ da Administradora do Fundo , ou seja ela é a fonte pagadora. Correto?

    Agora quanto eu lanço na Ficha de Bens e direitos os Fiis que tenho , eu informo o CNPJ do Fundo ou da Fonte pagadora???

    Responder
    • Suno Research 19 de agosto de 2019

      Lance da forma que você recebeu no informe, alguns colocam o CNPJ do fundo, outros do administrador.

      Responder
  • Edgar 21 de maio de 2019

    Bom dia Tiago, eu não paguei a DARF no momento da venda e agora estou com duvidas sobre o procedimento para calcular a multa e pagar essa DARF, como eu devo proceder?

    Por favor me ajude, não encontro em lugar nenhum o passo a passo

    Responder
    • Suno Research 19 de agosto de 2019

      Sugiro que entre em contato com a Alice Porto (contadora da bolsa) para tirar dúvidas de IR.

      Responder
  • Bruzzi 2 de junho de 2019

    Fiquei bastante satisfeito com as explicações e entendimento adquiridos com esta matéria.
    Fico grato e satisfeito por isso,
    Bruzzi

    Responder
  • João Ferreira Martins 11 de junho de 2019

    Texto conciso e claro !! Muito bom !!!

    Responder
  • carine assis 31 de julho de 2019

    Olá,
    Caso eu não venda o Fii ainda assim é necessário pagar a Darf e Declarar o IR no ano seguinte ?

    Responder
    • Suno Research 6 de agosto de 2019

      Não, caso não haja venda com lucros, não há a necessidade de pagar imposto, mas você ainda deve declarar no ano seguinte. Abraços

      Responder
      • BRENO 11 de agosto de 2019

        Sou assinante Suno, show o conteúdo.
        Se não houver lucro nem preciso pagar a darf e a minha corretora no informe de rendimento terá os detalhes para lancamento no ano seguinte?
        Além disso, se eu estiver 50 reais de prejuizo na venda e 45 de lucro na outra de outro fiis um compensa o outro?

        Responder
  • Jessé Borges 7 de agosto de 2019

    Eu preciso declarar ganho de capital mesmo se não tiver vendido meus FII? Ou seja, eu preciso pagar IR sobre ganho de capital apenas se vender meus FII?

    Responder
    • Suno Research 15 de agosto de 2019

      Você paga só se vender, mas deve sempre declarar.

      Responder
  • Ellismar 13 de agosto de 2019

    Vamos ver se entendi. Se eu vender uma cota que seja, terei que gerar a DARF até no final do mês seguinte da venda. E no caso de eu não vender nenhuma cota durante todo o ano, eu não preciso gerar nenhuma DARF? E só terei que declarar no IR conforme foi mostrado nas explicações?

    Responder
    • Suno Research 19 de agosto de 2019
  • Paulo rogerio 14 de agosto de 2019

    Se eu comprar um Fii e não vendê-lo , preciso fazer a declaração?

    Responder
    • Suno Research 15 de agosto de 2019
  • MARCELOE 17 de agosto de 2019

    Olá Tiago. Uma situação que nunca tive em 5 anos e não achei referência em lugar nenhum. Preciso diminuir o valor da DARF do próximo mês. Realizei lucro em 2 FIIs, e tenho 3 funidos com bom prejuízo. Não pretendo zerar posição. Se eu, temporariamente, zerar posição nestes FIIs que tenho prejuízo e recomprar no dia seguinte, realizo o prejuízo, faço o abatimento dentro do próprio mês, ou preciso aguardar o mês seguinte para recomprá-los. E se fizer isso no mesmo dia?

    Responder
    • Suno Research 19 de agosto de 2019

      Se não for no mesmo dia, funciona.
      Se for no mesmo dia será caracterizado como day-trade e a estratégia não funcionará.

      Responder
  • José Luiz 23 de agosto de 2019

    Favor confirmar o abaixo:

    Fundos que possuem menos de 10% do total de cotas do fundo e que o número de cotistas é maior que 50 estão isentos de pagar IRPF sobre lucro de vendas de cotas, correto.

    Obrigado

    Responder
    • Suno Research 26 de agosto de 2019

      existem três condições que precisam ser cumpridas para que os rendimentos dos Fiis nao sejam tributados:

      1: o Fii em questão precisa ter cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado;
      2: o Fii em questão precisa ter, no mínimo, 50 cotistas; e
      3: o cotista beneficiado com a isenção não pode possuir mais de 10% das cotas do Fii;

      Responder
  • Marcelo 1 de setembro de 2019

    Bom dia Tiago, minha duvida seria no momento de pagar a DARF mensal eu devo pagar separadamente por exemplo uma para FIIs e outra para AÇÕES? ou devo somar todas e gerar um único documento?

    Responder
  • Diego 4 de setembro de 2019

    Olá! Realizei uma venda no mesmo dia de 10 fundos imobiliários. O total das vendas deu positivo. Eu posso pagar o Darf do valor total das vendas nesse dia ou preciso pagar os Darfs separadamente dos fundos que deram positivo?

    Responder
    • Suno Research 5 de setembro de 2019

      Até o final do mês subsequente àquele das operações. DARFs separadas para os FIIs que deram lucro nas vendas

      Responder
  • Guilherme 12 de setembro de 2019

    Excelente material! Claro, simples e objetivo. Obrigado!

    Responder
  • ana 14 de setembro de 2019

    Olá, tenho que declarar a compra dos fiis e depois declarar os rendimentos. Não vendi!
    Quando devo declarar os rendimentos e compra? Declaro somente no final do ano.

    Ex: comprei em julho de 2019. Declaro a compra do fiis no mês que comprei e declaro os rendimentos somente no final do ano dezembro de 2019.

    Responder
  • EMERSON JOSE CARLI 8 de outubro de 2019

    Bom dia Thiago.
    Se eu fizer uma operação Day-trade de FIIS (que já possuo na carteira) devo calcular um preço médio específico para o day-trade para calcular o lucro/ prejuízo ou devo ajustar o preço médio com base nas cotas que já possuia ?
    No final do ano esta operação deverá ficar junto com as operações day-trade de ações (na aba Renda Variável – Ganhos Líquidos ou Perdas em Operações Comum/Day-Trade – Titular” ou na aba de FIIS “Operações de Fundos de Investimento Imobiliário”?

    Muito obrigado

    Responder
  • Andréa Cristiny 25 de outubro de 2019

    Boa tarde, Tiago!

    Eu ganhei lucro sobre venda de apartamento, tenho um prazo de 180 dias estabelecidos para comprar outro. Esse lucro, posso repassar para compra de fundos imobiliários? Receita Federal considera como um imóvel? Desde já agradeço à devolutiva!

    Responder
    • Suno Research 25 de outubro de 2019

      Não considera, as cotas de um Fii são titulos de valor mobiliário, regulamentadas inclusive pela CVM.

      Responder
  • Alzerina Benmuyal 13 de novembro de 2019

    Tiago, assim que eu adquiro uma cota de FII eu devo declarar IR logo em seguida? Obrigada pelo conteúdo.

    Responder
    • Suno Research 13 de novembro de 2019

      não, somente na venda com ganho de capital

      Responder
  • Luilson 26 de novembro de 2019

    Olá, excelente artigo. Restou uma dúvida. A venda de Fundos Imobiliários também é considerada na base de cálculo para isenção dos R$20 mil mês em venda de ações? Ou esse limite de R$20 mil é válido apenas para ações? Achei estranho que, minha corretora começou a reter imposto de renda na fonte, quando ultrapassei o limite de R$20 mil, porém, para ultrapassar o limite, a venda de fundos imobiliários precisaria ser somada. Se considerar somente ações, não haveria motivo para essa retenção. Obrigado.

    Responder
    • Suno Research 26 de novembro de 2019

      O limite não se aplica para fundos imobiliários, é restrito a ações. Embora exista quem alega que é (no Brasil infelizmente nem nisso podemos ter certeza) o ideal é pagar e evitar ter problemas futuros.

      Responder
  • Maria Martins 2 de dezembro de 2019

    Boa noite,comprei cotas de fiis este ano e por isso terei que declarar em 2020.
    Caso eu não adquira nenhuma outra cota/ fundo eu precisarei continuar declarando nos anos seguintes?

    Responder
    • Suno Research 3 de dezembro de 2019

      Sim, tendo ativos mobiliários você deve declara-los todo ano na declaração anual.

      Responder
  • João paulo N. Sousa 17 de dezembro de 2019

    Vendi duas cotas de fundos diferentes, devo gerar uma darf para cada fundo ou somo o lucro dos dois e calculo a darf?

    Responder
    • Suno Research 17 de dezembro de 2019

      Boa noite, você deve gerar uma darf para cada, visto que o imposto é calculado por ativo.

      Responder
  • ROSSANA 27 de dezembro de 2019

    Olá Tiago. Ao proceder a venda de poucas cotas do Fii acabei vendendo 59 cotas. Ao perceber o erro, no mesmo momento comprei 67 cotas, todas do mesmo Fii. Sendo assim compra e venda tiveram os mesmos os valores. Isso ocorreu no pregão de 19/11/2019 e foi a única movimentação do mês. Sendo assim não gerou recolhimento de DARF para dezembro pois não houve lucros. Está correto? Me oriente por gentileza.

    Responder
    • Suno Research 6 de janeiro de 2020

      está correto, no caso, caso tenha pago taxas isso é caracterizado como prejuízo em day-trade e deve ser declarado na declaração anual.

      Responder
  • Danilo Domingos Klipel 31 de dezembro de 2019

    Ótimas dicas! Tudo bem claro e didático. Parabéns ao articulista ali.

    Responder
    • Suno Research 6 de janeiro de 2020

      Que bom que gostou. Forte abraço!

      Responder
  • Geraldo Ludovico 6 de janeiro de 2020

    Olá tudo bem Tiago?
    Tenho na carteira o mesmo fundo, no caso HGCR porem um é 11 e o outro comprei na subscrição é 13 ainda. No caso de uma venda parcial, eu tenho que calcular o PM, dos dois mesmo sendo a numeração final diferente? Ou o PM poderá ser calculado, somente após a integralização, já quanto dos dois forem 11?

    OBS: acredito que postei erroneamente, essa mesma pergunta na parte de day trade de ações, me desculpem então, caso tenha ido em duplicidade!
    Muito obrigado! abraços

    Responder
    • Suno Research 9 de janeiro de 2020

      Cada ativo (ticker) é declarado por sí. Portanto o preço médio só deve ser feito após a integralização.

      Responder
  • Jhone Cley 9 de janeiro de 2020

    Bom dia. A alguns meses atrás convenci minha vó a retirar o dinheiro que ela guarda na poupança deixasse comigo para que eu administrasse (olha que responsa). Atualmente 100% está alocado em renda fixa rendendo 100% do CDI. Pretendo investir parte esse ano em FIIs (já venho estudando o mercado desde novembro). A dúvida é, eu como reles estagiário universitário, devo fazer declaração dessas FIIs? Todo ano? Nunca fiz declaração de IR na minha vida (por isso também ainda não investi até agora). Agradeço desde já.

    Responder
    • Suno Research 9 de janeiro de 2020

      Nesse caso seria a declaração em nome da sua avó, não?
      Recomendo que siga a contadora do bolsa (Alice Porto), ela produz excelentes conteúdos sobre IR de renda variável.

      Responder
  • Edilson Rubert 15 de janeiro de 2020

    Eu comprei a emissão do MXRF11 em dezembro, as cotas só foram integralizadas dia 7/01/2020, posso declarar como MXRF11 mesmo? ou tem que declarar como MXRF13?

    Responder
    • Suno Research 20 de janeiro de 2020

      Pode declarar como MXRF11.

      Responder
  • murilo 15 de janeiro de 2020

    ola tenho uma duvida… e sobre subscrição VISC14 como proceder? considero como VISC11? e sobre dividendo desse VISC14 ele não gera dividendo… oque eu faço:?

    Responder
    • Suno Research 20 de janeiro de 2020

      Pode declarar como VISC11.
      E quanto ao dividendo, não exatamente, o recibo de subscrição recebe rendimentos de renda fixa do FII.

      Responder
  • Paulo 15 de janeiro de 2020

    Olá Thiago.
    Fiz uma compra de um FII em 2019, mas em 2020 penso em vende-lo, pois ele esta com muito prejuizo e nao quero deixar caixar mais do que ja ocorre.
    Desta forma, na declaracao de 2020, somente coloco que em 2019 eu tive este FII e devo emitir alguma coisa para este ano em relacao a sua venda em prejuizo?
    E no ano de 2021 e seguintes, como faco para manter este valor de prejuizo na declaracao para abater do proxima venda de lucro?

    Responder
  • Carlos 22 de janeiro de 2020

    Independente do valor que tenho de fiis, devo declarar?
    Por exemplo se tiver 20 cotas e o total é 2.0000.
    Não tem valor mínimo, comprei devo declarar ?

    Responder
    • Suno Research 22 de janeiro de 2020

      Sim, tendo valores mobiliários você deve declará-los.

      Responder
  • Rafael 25 de janeiro de 2020

    Olá, Tiago! Fiquei com uma dúvida. Vendas de ações que somam até 20000 reais por mês são isentas de IR. Se eu vender, em um mês, 19999 reais em ações na modalidade swing trade e 10000 reais de FIIs, preciso pagar as alíquotas de 15% das ações ou só os 20% sobre o lucro dos FIIs? Fiquei na dúvida se o montante limite de 20k dessa isenção é contabilizado com ações e FIIs ou só ações.

    Responder
  • Mariano 8 de fevereiro de 2020

    Num caso de compra e venda no mesmo mês, com prejuízo, e antes de receber qualquer provento, é necessário gerar a DARF?

    Responder
  • Max 14 de fevereiro de 2020

    Fiz compras de 2 FIIs no mesmo dia, porém na nota de corretagem as taxas operacionais, emolumentos etc… aparecem num valor único e não separadamente para cada operação de cada fundo. E agora? Como faço para saber o valor desses custos separadamente para eu conseguir calcular o lucro exato de cada fundo após a venda? Me ajuda a descobrir isso por favor.

    Responder
  • Ramon M. Ribeiro 25 de fevereiro de 2020

    Olá, bom dia

    A respeito do IRRF “dedo duro”, devemos descontar do valor do imposto calculado, correto?

    No caso do exemplo apresentado o pagamento do DARF seria no valor de R$ 39,94, sendo R$ 40,00 referente aos 20% de R$ 200,00 menos os R$ 0,06 referente ao 0,005% de R$ 1.220,00.

    Responder
  • Lucas 25 de fevereiro de 2020

    Fiz uma venda de fii com lucro mas não o suficiente para emitir darf como declaro?

    Responder
Leia Mais...
Outras Seções

Ações

209 artigos
Ações

FIIs

54 artigos
FIIs

eBook GratuitO

Investindo em

Fundos
Imobiliários

Descubra como receber dividendos mensais dos melhores imóveis do Brasil