CMO: conheça como funciona a dinâmica desses títulos hipotecários
Um CMO, ou Collaterized Mortgage Obligation, é uma obrigação hipotecária garantida da qual está atrelada a um tipo de garantia que apoia uma hipoteca que contém uma serie de outras hipotecas agrupadas e vendidas como um investimento.
O CMO foi usado pela primeira vez em 1983 pelos bancos de investimentos Solomon Brothers e First Boston, e teve como um dos principais atributos, oferecer liquidez ao mercado hipotecário americano.
De modo geral, essas obrigações são separadas pelo nível de risco, e os investidores que decidem comprar esses títulos recebem um fluxo de caixa que entra à medida que os mutuários pagam as suas hipotecas.
Os maiores compradores de CMOs, especialmente nos Estados Unidos, são:
- Bancos;
- fundos de pensão;
- fundos hedge;
- agências governamentais.
Finalidade do CMO
A ideia básica da comercialização desses títulos, como dissemos, é se aproveitar do fluxo de caixa gerado por meio de hipotecas, das quais são divididas em cotas.
Por exemplo, uma hipoteca no valor de R$ 500.000,00, com parcelas ao longo de 20 anos e uma taxa de 8% pode ser dividida em 500 títulos de R$ 1000,00 cada, e comercializada aos investidores interessados.
Importante mencionar que quanto mais longo o título em questão, ou seja, prazos de duração mais estendidos, maior será a volatilidade do mesmo no mercado de capitais.
Isso acontece porque as mudanças das taxas de juros podem influenciar positiva ou negativamente na rentabilidade daquele investidor que deseja vender o seu investimento antecipadamente.
Além disso, é importante mencionar que para um investidor que comprou um CMO composto por várias hipotecas, o seu potencial retorno estará inteiramente ligado à capacidade dos detentores de hipotecas de realizar o pagamento das mesmas.
Caso apenas um punhado pequeno de mutuários venham a se tornar inadimplentes, essa perca possivelmente não será notada no rendimento de um título.
No entanto, se um número vasto de pessoas se tornarem incapacitadas de pagar as suas hipotecas, obviamente o investidor sairá bastante prejudicado nessa situação.
A influência das CMOs na crise de 2008
Uma das principais causas da crise financeira mundial de 2008 foi o excesso de compras indiscriminadas por parte da Freddie Mac e Fannie Mae de títulos CMO oriundos do setor privado.
Observando aumentar a demanda por crédito imobiliário, os bancos privados decidiram baixar as exigências de capital de seus mutuários, de modo que as hipotecas geradas estavam com uma qualidade de crédito cada vez mais prejudicada.
Desse modo, graças ao uso excessivo de CMOs, os bancos podiam emitir hipotecas, cobrar pela originação e depois vender os títulos hipotecários sem qualquer risco.
Adicionalmente, as agências de crédito concederam a esses títulos de péssima qualidade, os mais altos ratings de crédito do mercado, fato que, logicamente, mascarava a realidade e o risco atrelado àqueles títulos.
Todo esse cenário foi regado a vários anos de juros baixos, onde a procura por rendimentos era vital para diversos investidores agressivos.
Portanto, com a gradual normalização das taxas de juros, o crédito que alimentava o mercado imobiliário começou a escassear.
Além disso, as hipotecas que possuíam taxas ajustáveis à taxa de juros vigente prejudicaram enormemente uma série de mutuários que se tornaram inadimplentes muito rapidamente.
Portanto nesse cenário, a taxa de inadimplência de hipotecas atingiu altas recordes e os investidores em títulos CMO se viram em posse de ativos que já não estavam valendo mais nada.
Atualmente o governo americano tem aprovado regulamentações que visam reduzir o risco de uma CMO e de derivativos de maneira geral.
