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    Cepac: entenda a função desse título no mercado imobiliário

    Cepac: entenda a função desse título no mercado imobiliário

    Existe na bolsa de valores um tipo de oferta pública que muita gente ainda desconhece: o Cepac. Apesar de ser um tema um pouco complexo, ele pode representar uma boa oportunidade para investidores.

    Embora não seja algo novo, essa modalidade de investimento é pouco conhecida no mercado de capitais. Sendo ela ligada a empreendimentos imobiliários. Entender o Cepac pode gerar uma oportunidade de ganhos.

    O que é o Cepac?

    Cepac é a abreviação de Certificado de Potencial Adicional de Construção. É um documento cuja finalidade é permitir a um construtor realizar alterações de parâmetros urbanísticos estabelecidos pela prefeitura em uma Operação Urbana Consorciada (OUC).

    Sem o Cepac, não seria possível construir uma determinada obra em uma região, beneficiando o agente privado da mesma forma. Ou seja, é por meio desse documento que o construtor segue regulamentos benéficos para seus clientes.

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    Por meio das vendas desse certificado a prefeitura capta recursos que são utilizados em intervenções ou obras públicas definidas pelas operações urbanas consorciadas. O principal objetivo é regulamentar a ocupação e uso do solo de maneira ordenada.

    Com isso, a prefeitura acredita poder melhorar a qualidade de vida urbana e também promover o crescimento econômico de uma determinada região.

    Como funciona o Cepac?

    Os Cepacs nada mais são que títulos ao portador. Eles são ofertados na bolsa de valores de acordo com a disposição da instrução CVM nº 401 de 29 de dezembro de 2003. Sendo assim, se a região da OUC se valoriza o Cepac se valoriza também.

    Por isso, o investimento em Cepacs pode ser bastante atrativo. E como há essa possibilidade de valorização, esses títulos podem ser vendidos em tranches, onde a prefeitura também se beneficia com essa dinâmica.

    É importante deixar claro que os recursos arrecadados através dos cepacs são reinvestidos na região onde ele está associado. Sendo assim, não se busca recursos em uma região para desenvolver outra.

    Todavia, por se tratar de algo bastante técnico é necessário um estudo prévio, realizado por especialistas, para se determinar o valor inicial de um cepac.

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    E como é obtido o valor inicial da oferta?

    Primeiramente, estima-se o valor do m² no perímetro da OUC. Normalmente, isso é feito pelos “Preços Hedônicos”, que nada mais é que um modelo econômico conhecido há bastante tempo.

    Esse modelo determina o preço através das características do imóvel, da população e dos equipamentos públicos que rodeiam o imóvel. O modelo pode ser estimado via regressão econométrica padrão ou via machine learning.

    No entanto, para que essas estimativas sejam minimamente confiáveis é necessário que se tenha um bom banco de dados.

    Feito isso, o próximo passo é estimar a demanda pela Área Construtiva Adicional (ACA). Desse modo, projeta-se o comportamento dessa demanda, o que refletirá na quantidade de Cepacs que terão que ser adquiridos ao longo do tempo.

    É uma estimativa bem complexa, afinal ela procura entender como será a ocupação da região da OUC no decorrer do tempo. Sendo assim, depois é calculado o custo da construção e comercialização dos empreendimentos no perímetro da OUC.

    Para esses empreendimentos imobiliários é estimado uma taxa de retorno, atratividade e desconto. Com base nisso é construído um fluxo de caixa que inclui, inclusive, o custo de obtenção do Cepac. É por meio desse fluxo de caixa que concluí-se se o valor mínimo do Cepac é ou não atraente.

    Entendendo a atratividade do Cepac

    Através dos passos anteriores chega-se na viabilidade econômica e nos valores imobiliários tanto da ótica privada quanto pública. Caso o valor mínimo estimado do Cepac for negativo, entende-se que a operação é economicamente inviável.

    Sendo assim, se o poder público tiver que aportar recursos para as obras na OUC, e o valor mínimo do Cepac for negativo, chega-se na conclusão de que essa operação é economicamente inviável.

    O Cepac é, portanto, um tipo de leilão mobiliário, cuja finalidade é permitir intervenções pontuais em regiões bem determinadas, com contrapartidas bem definidas. Sendo que bem administrado pode gerar uma boa oportunidade de ganho para o investidor.

    Foi possível saber mais sobre Cepac? Deixe suas dúvidas nos comentários abaixo.

    Tiago Reis
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