4 Shoppings que aumentaram a renda na crise
Por: Marcos Baroni

4 shopping que pagaram dividendos crescentes

Muitos investidores nos questionam sobre o impacto do comércio eletrônico nos shoppings brasileiros, em especial ao modelo de negócios praticado pela Amazon que já se faz presente aqui no Brasil.

Obviamente é uma preocupação, mas não podemos aqui generalizar este fato e assumir que os shoppings centers serão “ativos em extinção” daqui para a frente.

Pelo contrário.

A nossa visão é que os Administradores de muitos deles já vem observando com atenção a migração e nas necessidades de mercado e já buscam readequar suas operações de tal forma a atender este novo perfil de consumidor.

Ao que tudo indica, os shoppings se tornarão cada vez mais focados em gastronomia e entretenimento.

Sairá na frente que se mexer antes. Agora é uma corrida contra o tempo.

E, de alguma forma, esta foi a nossa principal motivação ao escrever este artigo, pois vamos trazer a todos vocês o comportamento dos principais fundos imobiliários de shoppings listados em bolsa e como foram impactados pela crise.

Cabe reforçar que não podemos também comparar o formato dos shoppings centers nos Estados Unidos com o que temos por aqui.

Por lá, estes ativos se desenvolveram mais nas áreas periféricas das cidades, e funcionam mais como outlets do que centros de lazer.

Fato é que os Administradores buscam áreas cada vez mais “adensadas” para estruturarem suas operações e isso reflete no volume de vendas por metro quadrado evidentemente.

Já aqui no Brasil, a ideia foi mesmo se concentrar nos grandes centros urbanos, privilegiando ainda mais um consumo inteligente, segurança e qualidade de vida.

Vivemos em um país tipicamente tropical e ir ao shopping se torna uma ação prazerosa não só pelo ambiente climatizado como também em função das opções disponíveis para consumo e lazer.

Quanto vale seu shopping?

Inicialmente, vamos trazer uma tabela que irá mostrar o valor atual do m² do shopping center (VM/cota) listado além de fazermos um paralelo com seu o último valor patrimonial (VP/cota) disponível no fechamento do mercado em 23/11/2017.

Observe que 06 dos 10 fundos imobiliários são negociados com ágio patrimonial e outros 04 ainda com desconto.

Quem “Aumentou” e quem “Diminuiu”

Perceba nestes últimos 03 anos quem aumentou, quem diminuiu e quem manteve a renda praticamente estável.

De toda forma, o objetivo desta tabela mais acima foi mesmo avaliar de forma pura (e simétrica) a “renda”, e claro, perceber como foi o comportamento fundo a fundo durante esta crise econômica jamais vista na história recente do país.

Logo mais à frente, vamos abordar sobre cada uma destas operações, até mesmo para que possamos entender melhor os motivos pelos quais estas distribuições mensais foram, na verdade, impactadas.

Não achamos que seja conveniente falar sobre a valorização (ou não) da cotação de cada fundo para não perder o foco principal deste artigo, até mesmo porque boa parte da alta das cotas dos fundos imobiliárias foi provocada essencialmente pela queda nas taxas de juros (Selic).

Caso a Caso

Avaliar um fundo imobiliário nunca pode ser feita de maneira “fria”.

Não queremos ser conclusivos sobre os melhores ou piores fundos, tampouco assumir que estas premissas serão válidas de agora para frente.

Eis a importância de estarmos próximos do mercado e realizar reavaliações gerais em nossos investimentos. Nos FIIs, isso não seria diferente então vamos falar um pouco mais sobre cada um deles:

  1. SHPH11 – a resiliência desta operação e sua capacidade de aumentar as vendas e os aluguéis ano a ano ratifica o fato deste fundo ser negociado a preços “astronômicos”. A consolidação da região de Higienópolis mostra a perenidade deste ativo.
  2. ABCP11 – apesar deste imóvel ter um projeto interno questionável, o shopping está posicionado em uma região de forte crescimento (adensamento) em Santo André/SP, o que justifica os números crescentes desta operação.
  3. JRDM11 – infelizmente esta operação talvez viva seu pior momento de sua história, e apesar de tudo ainda consegue manter suas vendas estáveis. Concorrência, dívida, decisão judicial não favorável, enfim, tudo de ruim nos últimos anos para justificar a queda da distribuição. Só mesmo uma nova emissão para aliviar esta pressão e fazer com que o fundo reencontre seu caminho de crescimento.
  4. FLRP11 – apesar do custo da administração da Gestão da Aliansce (9%) ser alta, a nossa visão é que estão conseguindo reposicionar o shopping em Florianópolis. Some isso ao fato de que o entorno vem se desenvolvendo, mesmo que lentamente, no aspecto “corporativo” e isso atrairá mais fluxo ao shopping. Em breve, terá uma operação “BTS” ligada ao shopping, a qual está sendo custeada com os recursos da última emissão do fundo.
  5. WPLZ11 – mesmo com todos esforços que estão sendo feitos, o shopping não consegue melhorar seu resultado que hoje é ainda impactado por grandes reformas. Vejamos se a recente inauguração do novo Cinemark poderá mudar esta tendência em 2018. A vacância ainda continua pressionando as despesas.
  6. FIGS11 – a renda real do fundo de fato vem melhorando por reflexo dos descontos e carências que foram dados no início da operação do Shopping Maia, que ainda passa por grandes desafios pela frente. O fundo ainda tem RMG de 0,83/cota até abril/19.
  7. RBGS11 – com o fim da RMG, distribuição caiu bruscamente. A renda real até melhorou um pouco, mas recentemente voltou a ser impactada por altas despesas com reformas internas e custos com vacância.
  8. HGBS11 – com o fim da reserva de lucros, o Gestor optou por ajustes graduais negativos na distribuição. Porém, no mês passado, uma decisão em AGE abaixando a taxa de administração irá provocar um aumento líquido na renda. Mesmo assim, o resultado operacional do fundo foi declinante nestes últimos meses, sentindo os efeitos da crise.
  9. PQDP11 – este possivelmente foi o fundo com maior resiliência nesta crise econômica. Os administradores buscaram fazer ampliações para lojas e instalação de um “megaparque” já prevendo o novo formato (DNA) para o shopping o que, claro, refletiu positivamente em todos indicadores da operação.
  10. VISC11 – este é um fundo recém lançado para o grande público, apesar de existir a mais tempo. No entanto, ele não distribuía renda face aos seus compromissos com os CRIs que lastreiam as operações presentes no portfólio. Ao que tudo indica, o fundo terá distribuição estável pelos próximos 1 ou 2 anos.

Finalmente, o que nos chama a atenção neste artigo é o fato de que mesmo em crise, os shoppings vêm conseguindo aumentar a distribuição mensal, diferentemente dos setores corporativos e logísticos que boa parte teve forte impacto negativo, fruto de vacâncias e revisionais.

Marcos Baroni

Marcos Baroni é especialista em Fundos Imobiliários. Professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós-graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira.

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