como funcionam os fundos imobiliários
Por: Marcos Baroni

02 Fundos Imobiliários que são alternativa à Renda Fixa

Inicio este artigo dizendo que “não”, Fundo Imobiliário “não é” Renda Fixa.

Não temos dúvidas quanto a isto e acho importante deixar claro que o objetivo inicial deste artigo é trazer uma visão alternativa apenas para alocação de recursos em FIIs, e que não sejam estratégias excludentes.

Temos dito em materiais recentes, especialmente em nossos relatórios semanais, que as oportunidades mais claras no momento estão ancoradas nos fundos de recebíveis imobiliários, chamados popularmente de fundos de papel, e é sobre eles que falaremos hoje.

Enquantos muitos fundos imobiliários tradicionais, os chamados “fundos de tijolo” apresentaram valorizações expressivas neste ano, os fundos de recebíveis acabaram “ficando para trás”, o que, em nossa visão, acaba por gerar boas oportunidades nestes ativos.

Como os índices de inflação sofreram grandes retrações este ano e também o CDI com a queda na taxa Selic, muitos desses fundos de papel tiveram seus rendimentos reduzidos, e esse foi um dos fatores que contribuiu para a configuração de uma oportunidade no segmento.

Devemos lembrar que dificilmente o IGP-M permanecerá em patamares negativos no longo prazo e desse modo, no momento que os índices inflacionários retornarem às médias, os rendimentos desses fundos de papel serão positivamente impactados.

Mais à frente neste artigo, vamos trazer 02 alternativas que poderão ser usadas como referência aos investidores, especialmente para aqueles que ainda não têm muita experiência com fundos imobiliários, mas querem começar a testar esta classe de ativos mercado.

Em linhas gerais, os fundos de papel possuem essencialmente CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários, que são de forma inequívoca ativos de renda fixa.

Pois bem. Agora observe que estes CRIs são alocados internamente nos fundos os quais são negociados livremente no mercado secundário.

O preço da cota é variável, inevitavelmente.

Mas o que há dentro destes fundos não é.

Percebe a diferença?

Curioso e meio confuso, não é mesmo? Mas fique tranquilo. Por isso que vamos tentar ser o mais cristalino e didático neste artigo para que possa entender o produto de forma mais consistente.

Composição da Renda

O mais importante é entender que a renda de um fundo de recebíveis é composta basicamente por uma parte “fixa” e outra “variável”.

Vejamos da seguinte forma, um CRI pode ser composto basicamente de 02 formas (Inflação ou CDI).

Inflação (variável) + Prêmio (fixo) = INFLAÇÃO + 7,50%

CDI (variável) + Prêmio (fixo) = CDI + 2,00%

Veja então que, de maneira análoga, pode dizer que estes CRIs são equivalentes à uma NTN-B ou Tesouro Selic, respectivamente.

Mas, de novo, lembre-se que a cota de um fundo imobiliário é negociada no mercado de bolsa e, portanto, pode sofrer variações (positivas ou negativas), mudando o resultado final de seu investimento.

Mas tomando como base o histórico passado, vemos que muitos desses fundos, mesmo com oscilações ao longo do tempo, entregaram um retorno muito atrativo.

Ou seja, apesar das oscilações, o investidor que comprar bons fundos de papel, e carregá-los em carteira para o longo prazo, reinvestindo seus dividendos, muito provavelmente terá uma rentabilidade muito atrativa.

Nossas sugestões

Para auxiliar os investidores e trazermos oportunidades de investimentos alternativas e rentáveis nesse período em que a Selic encontra-se em um dos menores níveis históricos, apresentamos aqui 02 opções alternativas de fundos imobiliários à renda fixa que atualmente negociam em linha, até um pouco abaixo, de seus valores patrimoniais.

Em tempo, um fundo de CRI negociado próximo de seu valor patrimonial traz ainda mais segurança ao investidor visto que o retorno se torna mais alinhado com o benchmark do fundo.

KNCR11 – KINEA RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Este é o maior fundo imobiliário do Brasil e tem boa parte de sua carteira atrelada ao CDI. De forma análoga, seria o equivalente a compará-lo a um título público conhecido como Tesouro Selic.

Este fundo tem como benchmark pagar no mínimo 100% do CDI líquido aos seus investidores que possuem posição com preços próximos ao valor patrimonial.

Podemos verificar abaixo como sua rentabilidade ao longo do tempo apresentou um desempenho similar ao CDI, e acima dele na maior parte do tempo.

KNCR11

Evidentemente que, pelas recentes desvalorizações das suas cotas, que hoje inclusive negociam abaixo do seu valor patrimonial, a rentabilidade final com base na última cotação disponível está prejudicada, porém, por outro lado, comprar nos preços atuais representa uma grande margem de segurança e o investidor deverá obter uma rentabilidade bem superior ao CDI no longo prazo.

Vale lembrar também que o gráfico do CDI acima não é líquido de imposto, ou seja, se considerarmos as alíquotas de imposto de renda nos rendimentos de um fundo que entrega 100% do CDI, o KNCR11 leva grande vantagem.

Devemos observar também que é um fundo com grande dissipação de riscos, que possui operações de baixo risco, uma carteira bem diversificada, além da excelente gestão por parte da equipe do Kinea.

VRTA11 – FATOR VERITÁ FII

O fundo Fator Veritá possui um grande histórico no mercado brasileiro e já se provou bastante resiliente. Hoje, sua distribuição nominal é impactada em função dos indicadores negativos de inflação, como falamos anteriormente.

No entanto, entendemos que esta situação seja temporária e a nossa visão é que a inflação deve retomar o campo positivo já no primeiro semestre de 2018.

O importante é que a carteira do fundo tem se mostrado resiliente nos últimos anos, sendo operações bem estruturadas, com garantias e uma boa margem de segurança.

Cabe reforçar que este fundo tem hoje um benchmark de IGP-M + 6,0%, o que consideramos ser uma meta atuarial importante dentro da indústria de renda fixa brasileira.

VRTA11 2

Destacamos a rentabilidade que o VRTA11 entregou ao longo do tempo, apresentando uma performance muito superior ao CDI.

VRTA11

Vale lembrar sempre que os rendimentos dos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda para pessoa física, e por conta disso, há uma grande vantagem envolvida nesse tipo de produto.

Avaliamos como essencial os investidores terem fundos imobiliários de recebíveis na carteira como componentes importantes de uma carteira previdenciária diversificada.

Marcos Baroni

Marcos Baroni é especialista em Fundos Imobiliários. Professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós-graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira.

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