Por: Tiago Reis

02 Fundos Imobiliários com Alta Vacância e Renda Zero

Cada vez mais, temos dedicado esforços na direção dos ativos com portfólio em Lajes Corporativas, visto que é o setor mais importante na indústria de Fundos Imobiliários.

No entanto, temos a visão de que esta categoria vem perdendo espaço a cada mês. É muito mais do que uma crise imobiliária ou financeira. É uma crise existencial.

Diante disso, fizemos um Relatório Semanal recente onde tivemos a oportunidade de mostrar que ativos “Triple A” localizados em uma das melhores regiões de São Paulo e propriedades com categoria “B” precificam cenários altamente otimistas para os próximos meses em suas cotações.

A precificação antecipada gera riscos adicionais importantes a serem monitorados.

Neste artigo especial, vamos tratar de dois FIIs de Escritórios (Corporativos) que estão com alta vacância e renda zero. Propositalmente, pegamos também propriedades diametralmente opostas, em termos de “classificação”.

São eles: BBVJ11 e XTED11

Isso nos serve para balizar, cada vez mais, que investir em FIIs, especialmente neste setor, está se tornando um tabuleiro de xadrez. Não é mais um investimento óbvio e trivial como um jogo de damas.

É importante ser cirúrgico nos movimentos e bastante cauteloso. Qualquer erro pode te custar muito caro mais à frente.

Nosso dever não é “alarmar”, e sim “alertar”!

Procuramos sempre passar a todos que nos acompanham uma visão madura, imparcial e isenta dos fatos, até porque é como achamos que todo mercado deve se desenvolver.

Mais uma vez, reforçamos que em ambos os FIIs, a vacância é alta (maior que 50%) e Renda “Zero”, sem nenhuma perspectiva de melhora no curto prazo, até porque qualquer nova locação deverá ser seguida por longas carências.

Vejamos algumas informações relevantes sobre estes FIIs:

BBVJ11 – BB Votorantim Cidade Jardim Continental Tower

O fundo iniciou suas operações entre 2010/11 com um formato de RMG (Renda Mínima Garantida) especial, com o fluxo de um andar sendo regressivamente reduzido, mês a mês, após a entrega.

Vale reforçar que este ativo é um clássico Triple A, com altíssimo padrão construtivo, localizado na Marginal Pinheiros, em SP, ligado a um dos Shoppings Centers mais luxuosos do Brasil.

O retorno acumulado do fundo foi de apenas 1,4% do CDI (base 100).

Um ponto importante de se observar é que, mesmo que tenhamos boas notícias em breve, a recuperação para quem entrou na Oferta Inicial (IPO) ainda terá um longo caminho pela frente, conforme mostrado no gráfico abaixo.

Fonte: Economatica – Suno Research

BBVJ11 é negociado hoje a R$ 7,1 mil/m², em linha com seu Valor Patrimonial (VP). O ápice do VP foi entre 2014/15, quando tivemos a avaliação pouco acima de R$ 114/cota, equivalente a R$ 13,7 mil/m².

A vacância atual é de 60% e a renda está zerada desde o início de 2018.

Considerando plena ocupação aos valores de mercado, a renda tenderia a se estabilizar por volta de R$ 0,45/cota. Aos preços atuais, teríamos um DY próximo de 0,75% a.m.

Como estratégia de compra de vacância, pode ser atrativo. A questão aqui envolve uma esfera maior, em termos de possibilidades concretas e exequíveis. Não há sinais de que movimentos desta envergadura possam ocorrer em breve.

Nesse sentido, é mais prudente considerar uma ocupação entre 70% e 80%. Neste caso o DY já ficaria mais em linha com a média de mercado: cerca de 0,50% ao mês.

XTED11 – TRX Edifícios Corporativos

O fundo iniciou suas operações entre 2011/12 (sem RMG). Mas, logo de início, os problemas foram evidenciados face à não concretização do negócio junto à Itambé, a qual passava por um processo de fusão com a Vigor.

Naquele momento, uma AGE foi convocada e, mesmo o Gestor apresentando novas oportunidades de imóveis, os cotistas aprovaram pela “amortização” do excesso de capital em caixa.

Esta mensagem foi muito negativa, pois não manchou a relação de confiança entre Gestor e Cotistas.

O portfólio fica, então, com duas propriedades, sendo uma delas em Macaé/RJ, locada para a Petrobras, e a outra em SP, locada para a Peugeot. Ambas as propriedades sempre tiveram localizações questionáveis, não óbvias.

Mas tudo isso foi bastante ofuscado, no passado, pelos contratos e crescimento do país, quando as negociações se tornavam muito mais fáceis.

Contudo, a “conta” veio chegando de forma lenta e gradativa.

As notícias de desocupações foram surgindo, fazendo com que chegássemos a incríveis 98% de vacância. A renda foi zerada em jun/2016 e uma nova emissão de cotas se fez necessária para custear as áreas vagas.

O fundo negocia hoje a R$ 2,7 mil/m², sendo que o VP indica R$ 3,8 mil/m², portanto, um desconto na ordem de 30%.

É visível que a paciência tenha se esgotado para vários investidores e, mesmo que tenhamos uma distribuição entre R$ 0,30 e R$ 0,35/cota em um cenário 100% locado dos imóveis, a cotação segue bastante castigada. Veja que o DY poderia superar 1,6% a.m.

Por fim, destacamos que o retorno acumulado do fundo foi “negativo” 78% em relação ao CDI (base 100).

Fonte: Economatica – Suno Research

CONCLUSÃO

Não temos a premissa de indicar (ou não) os FIIs abordados neste artigo.

O nosso foco é no sentido de reforçar a importância de ser diligente em seus investimentos, até como forma de preservação de valor para a carteira.

FII é Renda Variável e deve ser tratado como tal. Comprar e esquecer não nos parece ser uma estratégia muito sensata.

Todo investimento exige acompanhamento, estudo e observação.

Tiago Reis

Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research.

1 comentário

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  • anonimo 29 de julho de 2019

    Não entendi o ponto ou conclusão das breves análises.

    Responder
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